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2026/05/31オーナーチェンジ物件とは？人気の理由や失敗しない選び方も徹底解説
- マンション投資
不動産投資で物件購入を検討していると、オーナーチェンジ物件を見かけることがあります。しかし、「通常の投資物件と何が違うのか」「購入しても問題ないのか」と疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。
オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃収入を得られる一方で、仕組みやデメリットを理解しておかないと損をする可能性があります。
この記事では、オーナーチェンジ物件の概要や市場で人気の理由、デメリット・注意点について紹介します。
- オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態でオーナーのみが変わる物件のこと
- 家賃収入を長期的に得やすく、入居者募集の手間・コストを抑えられることから市場で人気がある
- 物件を選ぶ際は、図面だけでなく現地に足を運んで管理状況を確かめることが大切である
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
オーナーチェンジ物件とは？
最初にオーナーチェンジ物件とは何か、どのような仕組みで新オーナーに物件が引き継がれるのかを解説します。通常の空室物件との違いを押さえ、不動産投資の戦略を考えましょう。
入居者がいる状態で新オーナーに引き継がれる物件のこと
オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態で旧オーナーから新オーナーに引き継がれる物件のことです。名前の通り、オーナーのみが変更され、入居者はそのまま住み続けます。区分マンションや賃貸アパート、一戸建てなど種類はさまざまですが、主に投資用物件のワンルームマンションで多く見られる契約形態です。
空室物件とは異なり、購入直後から家賃収入を得られるため、不動産投資で長期的に収益を維持したい場合に選ばれています。
オーナーチェンジ物件の引き継ぎの仕組み
前述の通り、オーナーチェンジ物件を購入した場合、賃借人としての義務や権利をそのまま旧オーナーから引き継ぎます。具体的に引き継がれる義務・権利は、以下の通りです。
| 引き継ぐ権利 | 賃料・共益費・駐車場収入などを受け取る権利 退去する入居者に対して部屋の原状回復を求める権利 契約終了時に入居者から建物・部屋を明け渡される権利 など |
| 引き継ぐ義務 | 入居者に建物や部屋を使用させる義務 建物や部屋に不具合や故障が発生した場合に修繕する義務 契約時に預かった敷金を入居者に返還する義務 など |
新オーナーは入居者が引き続き快適に住めるよう、建物・部屋を適切に管理し、必要に応じて修繕や設備交換などの対応を行う必要があります。賃料や共益費、駐車場収入を受け取る権利や、退去時に原状回復を求める権利などもそのまま引き継ぎます。
オーナーチェンジ物件はなぜ売る？主な理由とは
オーナーチェンジ物件は、収益確保や税制面、相続などさまざまな理由で売却されます。ここでは、代表的な売却理由を6つ解説します。
物件を売却する好機になったため
オーナーチェンジ物件は、オーナーが不動産を売却する好機を迎えたときに売却されるケースが多く見られます。例えば、一定期間の収入を得て利益を確保できた場合や、投資を始めた際に計画した出口戦略に従って売却するケースなどです。
また、築年数の経過によって修繕費が増える前に売却するケースや、大規模修繕で多くの費用を投資する前などにも売却される場合があります。
その他にも、建物の取得費用の減価償却期間が終了する際に、税負担を減らす目的で物件を手放すオーナーもいます。
新たに物件を購入する資金に充てたいため
オーナーチェンジ物件は、新たに不動産を購入するための資金を確保する目的で売却される場合があります。
不動産投資では、現在保有している物件を売却し、より収益性が期待できる物件へ買い替えるケースが多く見られます。築古物件を売却して築浅物件へ買い替えたり、地方の物件から賃貸需要の高い都市部の物件へ切り替えたりするのが代表例です。
また、区分マンションを売却して一棟アパートの購入資金に充てるなど、投資の規模を拡大する目的で売却されるケースも少なくありません。
不動産の所有期間が5年を超えたため
不動産の所有期間が5年を超えた際に物件を手放すのも、多く見られるケースです。
不動産を売却する際は、その不動産の所有期間に応じた譲渡所得税がかかります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得に区分され、長期譲渡所得の方が税率が低く設定されています。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ | 9％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ | 5％ |
不動産の所有期間が5年を超えると、所得税の税率は30％から15％に、住民税は9％から5％に軽減します。5年以内での物件売却は税負担が大きくなるため、5年を超えるタイミングに合わせて売却を検討するオーナーも多い傾向です。
相続した物件を現金化したいため
相続税の支払いや遺産分割で不動産を現金化する際に売却されるケースです。相続税が高額になる場合、相続人の税負担が大きくなります。そのため、不動産を売却して得た資金を納税に充てる人も見られます。
また、被相続人がオーナーとして所有していた物件を、相続人が運営・管理する意思がない場合に売却されるのもよくある売却理由の一つです。例えば、不動産投資の経験がなく賃貸経営に不安がある場合や、遠方に住んでいて建物管理が難しい場合などに売りに出されることがあります。
個人的な事情で物件管理が難しくなったため
病気やけが、転職や結婚などの個人的な事情によって、不動産経営を存続するのが難しくなり、やむを得ず売却する場合もあります。
不動産経営では、物件管理や修繕対応、管理会社とのやり取りなど、多くの業務を並行して進めなければなりません。仕事や家庭環境の変化、病気などによって適切に物件を管理できなくなった場合、空室対策や修繕対応が遅れ、期待していた収益を維持できなくなる可能性があります。
管理負担が大きくなる前にオーナーチェンジ物件として売却し、残ったローン残高を返済しようと考える方は多いようです。
入居者と良好な関係を築けていないため
ネガティブな売却理由としては、入居者と十分な信頼関係を築けていないケースがあります。
不動産経営で成果を出すには、物件管理だけでなく入居者と良好な関係を築くことが大切です。しかし、全てのケースで良好な関係を築けるわけではなく、ルール違反や家賃滞納といった入居者トラブルが発生するケースがあります。
入居者対応に多くの時間や労力を取られると、不動産経営そのものがストレスになりかねません。そのため、今後の管理負担を考慮し、オーナーチェンジ物件として売却される場合があります。
不動産ビギナーさん売却理由には、コスト面・税制面でのメリットも深く関係しているのですね。
山口智暉売りに出される理由は、ネガティブなものだけではないという点を理解しておきましょう。
オーナーチェンジ物件が不動産投資で人気の理由
オーナーチェンジ物件は、収入面やコスト面でのメリットが大きいため、投資用物件として市場で人気があります。どのような点が人気を集めているのか、具体的な理由を見ていきましょう。
購入直後から安定した家賃収入を得られるため
オーナーチェンジ物件には既に入居者が住んでいるため、購入直後から安定した家賃収入が期待できます。
通常の空室物件の場合、物件購入後に劣化箇所をリフォームしたり、入居者募集を行ったりしなければなりません。入居者が決まるまでは家賃収入が得られないため、その間のローン返済や管理費の負担が大きくなる場合があります。
オーナーチェンジ物件は、入居者はそのままにオーナーだけが変わる仕組みのため、購入後すぐに家賃収入を得られます。空室リスクを抑えながら不動産投資を始められる点も、投資用物件に選ばれている理由の一つです。
入居者募集の手間やコストを抑えられるため
物件購入後の入居者募集の手間とコストを軽減できる点も大きなメリットです。
不動産経営では、入居者を確保するために不動産会社への広告掲載依頼や内覧対応、リフォームの実施などを行う必要があります。周辺エリアの家賃相場の調査や契約内容の取り決めなども進めなければならず、これらの準備には多くの労力とコストがかかります。
一方、オーナーチェンジ物件の場合は既存の入居者がいるため、購入直後の入居者募集の手間を抑えられるのです。広告掲載費やリフォーム費用などの軽減も期待でき、コスト面でのメリットも大きい選択肢です。
銀行融資の審査に通りやすいため
既に家賃収入が発生しており、銀行融資の審査に通りやすい点も人気が集まっている理由の一つです。
不動産投資ローンの審査では、契約者本人の返済能力だけでなく、物件の収益性も重視されます。オーナーチェンジ物件なら、購入直後から安定した家賃収入が見込めるため、審査で有利に評価される場合があります。
ただし、ローンの審査基準や通過の厳しさは、金融会社によってさまざまです。物件の築年数や立地、空室リスクなども審査対象となるため、必ずしも審査に通るとは限りません。
相場以下の価格で物件を購入できる可能性があるため
オーナーチェンジ物件は、条件によっては相場より低い価格で購入できる場合があります。その理由は、オーナー自身が物件に住めないなどの制限が設けられるためです。
購入したオーナーチェンジ物件は、入居者との賃貸借契約が継続されるため、正当な理由がない限りオーナー自身が住むことは難しいとされています。こうした制限があることから、場合によっては相場以下の価格で売られているケースもあるのです。
また、収益物件は家賃収入を基準に価格が決まるケースが多いため、現在の家賃設定が周辺相場より低い物件は、販売価格が安く設定される場合があります。将来的に入居者が退去した後、相場に近い家賃で再募集できれば、利回りの改善につながる可能性があるでしょう。
関連記事：不動産投資ローン審査基準と属性の影響は？成功する方法も解説
オーナーチェンジ物件を購入するデメリット・注意点
オーナーチェンジ物件は、安定した家賃収入やコストの削減など多くのメリットを感じやすい物件です。しかし、その一方で購入時に把握しておきたいデメリットもいくつか存在します。
ここでは、オーナーチェンジ物件を購入するデメリットや注意点を6つ紹介します。
室内の状態を確認できないケースが多い
オーナーチェンジ物件では既に入居者が住んでいるため、空室がなければ室内の内覧はできないのが一般的です。購入時は、売り主からの説明や資料を基に物件の収益性や状態を判断しなければなりません。
設備の劣化状況や水回りの状態、壁紙・床材の傷み具合などは、室内を実際に確認しなければ把握しにくい部分です。物件の状態を十分に確認できなかった場合、購入後に想定外の修繕費が発生する可能性があります。
こうしたトラブルを避けるには、売り主に過去の修繕歴を確認したり、専門家にインスペクション（住宅診断）を依頼したりすることが大切です。
入居者情報を細かく確認できない
入居者に関する情報を事前に確認できない点もデメリットの一つです。
新築物件の購入時はオーナー自らが入居者を選べますが、オーナーチェンジ物件では入居者が既に住んでいます。入居者の氏名や年齢、収入、本人確認書類などの情報は、個人情報保護の観点から開示されないケースが一般的です。
また、家賃滞納歴や入居者トラブルの有無なども、購入前に把握するのが難しい可能性があります。こうした情報が把握できないと、購入後に家賃滞納や騒音トラブルなどが発覚する可能性も否定できません。
問題のある入居者を退去させるのは難しい
前述の通り、オーナーチェンジ物件では、入居者情報を十分に確認できないまま契約するケースが多く見られます。万が一問題のある入居者がいたとしても、オーナーの意思で強制退去させることは法律上難しいのが実情です。
借地借家法第28条では、建物の賃貸借契約を解除するには正当な理由が必要とされています。正当な理由として認められやすいのは、以下のように入居者が契約違反に該当する行為です。
- 入居者が長期的に家賃を滞納している
- 無断でペットを飼育している
- 騒音トラブルを繰り返している
- 物件を無断転貸している など
ただし、これらの問題がある場合でも、すぐに強制退去を命じられるわけではありません。実際には入居者への通知や交渉、場合によっては裁判などの法的手続きが必要になるケースもあります。
売り主が提示する契約条件を引き継ぐ必要がある
オーナーチェンジ物件では、旧オーナーと入居者の間で締結されている契約内容をそのまま引き継ぐ必要があります。買い主からの契約内容の変更は、基本的に正当な理由がない限り認められません。 例えば、家賃が周辺の相場よりも著しく低かった場合、十分な家賃収入が見込めず、収益性が悪化する可能性があります。不利な条件で契約内容を引き継いだ場合、購入後に収益改善が難しくなる場合もあるでしょう。 物件購入時は、賃貸借契約書や重要事項説明書を細かく確認し、家賃設定や特約内容に問題がないかを確認することが大切です。
購入後の空室リスクが伴う
オーナーチェンジ物件は空室リスクが少ない点が魅力ですが、リスクがゼロになるわけではありません。現在満室になっていても、転勤や結婚、住み替えなどによって退去する可能性があるためです。
入居者が退去した後に次の入居者が決まらなかった場合、家賃収入が途絶え、ローン返済や管理費などの負担が大きくなる可能性があります。築年数が古い物件や賃貸需要が低いエリアでは、空室期間が長引く可能性もあるでしょう。
物件を購入する際は、現在の入居率だけで判断するのではなく、今後の空室リスクに備えた対策を十分に検討しておく必要があります。
住宅ローンを利用できない
オーナーチェンジ物件は投資用不動産として扱われるため、住宅ローンを利用できません。
住宅ローンは、購入者本人がその家に住むことを前提に組まれるローンです。オーナーチェンジ物件は、家賃収入を得ることを目的とした収益物件に該当するため、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。
不動産投資ローンは、住宅ローンより金利が高く設定される傾向があります。金利が高いとローンの返済負担が大きくなり、高い収益性につながらない可能性があります。
- 不動産ビギナーさん
契約内容は不利がないよう、特に重点的に確認した方がいいのですね。
- 山口智暉
はい。デメリットを踏まえた上で購入すべきかどうかを判断しましょう。
関連記事：借地借家法とは？立ち退きや地代交渉などトラブル対処法を解説
オーナーチェンジ物件の失敗しない選び方
オーナーチェンジ物件を選ぶ際は、物件情報や契約内容をしっかり確認する必要があります。事前に選び方のポイントを把握することで、購入後の収益悪化や空室リスクを防ぎやすくなります。
収益性の高い不動産投資につなげるために、物件選びのポイントをチェックしましょう。
契約書を隅々までしっかり確認する
オーナーチェンジ物件の購入では、旧オーナーから提示される契約内容はそのまま引き継ぎます。そのため、不利な内容になっていないか、購入前に契約書を細かく確認することが重要です。
具体的に確認したい項目は、以下の通りです。
- 契約期間
- 賃料・敷金・更新料
- 保証人の有無
- 中途解約に関する取り決め
- 原状回復費用の負担に関する取り決め
- 禁止事項
特に中途解約に関して認識の違いがあると、退去時期や違約金の有無をめぐって入居者とトラブルになる可能性があります。不明点がある場合は、自己判断で解釈せずに事実確認をしましょう。
旧オーナーが物件を売却したい理由を確認する
契約内容だけでなく、旧オーナーが物件を売却したい理由までしっかり確認しましょう。
オーナーチェンジ物件の売却理由は、「良いタイミングで利益を生み出したい」「物件を所有してから5年以上経過した」「相続したが手放したい」などさまざまです。前向きな理由で売却されるケースもありますが、中には「収益性が悪化した」「入居者とトラブルがあった」などのネガティブな理由で売却を望んでいる場合もあります。
ネガティブな理由で売りに出されている物件を購入すると、購入後に思わぬ空室リスクや家賃滞納問題などに直面する可能性があります。できるだけリスクを取り除くためにも、売り主や仲介の不動産会社に売却に出した理由を問い合わせましょう。
レントロールを確認する
物件選びでは、現在どの程度の収益を得ているのかだけでなく、今後も安定した収益を確保できるかをレントロールで確認しましょう。
レントロールとは、賃料や共益、間取り、面積、空室状況などを一覧でまとめた資料のことです。主に、不動産投資で高い収益性が見込めるかどうかを判断する際に用いられます。
レントロールには、入居者の属性や家賃の推移なども掲載されている場合があります。現在の家賃設定が周辺相場と比べて適正か、長期的に安定した収益を見込めるかを確認できるため、売り主や仲介業者に提示を依頼してみましょう。
実際に現地を訪問する
物件資料や間取り図、売り主や仲介業者へのヒアリングだけでなく、実際に現地を訪問してから購入を決断しましょう。
オーナーチェンジ物件では室内確認が難しい場合が多く、資料だけでは収益性が高いかどうかを判断しにくいのが課題です。そのため、建物の外観や共用部分、周辺環境などを自分の目で確かめましょう。
外壁の劣化具合や共用部の清潔さは、建物管理の質を把握するために必要な情報です。管理状態が悪い物件は、将来的に空室リスクや修繕費増加につながる可能性もあるため、別の物件も視野に入れて準備を進めましょう。
不動産投資のノウハウが豊富な不動産会社に相談する
オーナーチェンジ物件は、入居者との契約内容や現在の収益状況を細かく確認する必要があります。しかし、物件購入では契約内容の確認や収支計算、ローン相談、将来的な空室リスクの分析など多くの負担がかかります。そのため、不動産投資のノウハウが豊富で、購入後まで心強いパートナーになってくれる不動産会社に相談しましょう。
不動産会社を選ぶ際は、こちら側の希望を丁寧にヒアリングしてくれるか、メリットだけでなくデメリットやリスクも説明してくれるかを確認することが大切です。
また、不動産投資の実績が豊富な会社は、これまでのノウハウを生かして運用戦略や物件選びのポイントを提案してくれる場合があります。ホームページで実績やサービス内容を確認し、信頼できる不動産会社を選びましょう。
- 不動産ビギナーさん
不動産投資初心者は特に慎重に判断する必要がありますね！
- 山口智暉
一人で判断せず、プロに相談しながら購入物件を決めましょう。
オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットを理解した上で購入を検討しよう
オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態で引き継ぐため、安定した家賃収入が長期的に見込める他、融資審査に通りやすい点や入居者募集の手間を抑えられる点がメリットです。
一方で、室内の内見が困難で修繕リスクを把握しにくい点や、住宅ローンが利用できないなどの注意点もあります。物件選びでは、レントロールや契約内容、売却理由などを確認し、メリット・デメリットを理解した上で慎重に判断しましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
