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2025/11/21不動産売却後の税金まとめ！消費税や控除特例を解説
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産売却にかかる税金とは？収益に影響する税金の種類と詳細
不動産を売却する際にかかる税金について、どのような税金がいくら発生するのか気になる方も多いでしょう。特に消費税が関係するのかどうかも重要なポイントです。売却益にかかる税金について理解しておくと、後で後悔することを避けられます。
不動産を売却する前に税金について知っておかないと、思っていたよりも売却益を得られずに後悔することになるかもしれません。そこで今回は、売却した後の収益に対してかかる税金はいくらなのか、また、消費税はかかるのかについて説明していきます。
不動産売却時にかかる印紙税の概要
不動産売却時に発生する税金として、まず印紙税を紹介します。印紙税は、契約書を作成する際に発生する税金です。売買契約書を作成する際、売り手と買い手はそれぞれ印紙税を支払う必要があります。
不動産の売買においては、売り手と買い手が売買契約を締結します。その書類に対して税金が発生するのです。売買契約書を売り手と買い手で一通ずつ作成するときは、それぞれが印紙税を支払う必要があります。その支払い方法は、収入印紙を購入し、それを売買契約書に貼る形になります。
印紙税がいくらになるのかは、不動産を売却することで得た収益によって異なります。印紙税は、
- 売買金額が100〜500万円以下の場合：2,000円
- 売買金額が500〜1千万円以下の場合：10,000円
- 売買金額が1千万円〜5千万円以下の場合：20,000円
- 売買金額が5千万円〜1億円以下の場合：60,000円
となっています。該当する金額の収入印紙を購入し、売買契約書に貼ります。そのため、印紙税を支払うタイミングとしては、売買契約書を作成するときということになります。
譲渡所得税の計算方法と税率
次に、不動産売却時にかかる譲渡所得税について説明します。譲渡所得税は、売却によって得た利益に対して課せられます。この譲渡所得とは、売却代金から購入時の費用や売却費用を引いた利益です。
実は、この譲渡所得とは、単に買い手から支払われた価格とは異なります。不動産を売って得た代金から、自分がその不動産を購入したときにかかった金額と、売却するためかかった金額を引いた残りが譲渡所得です。この譲渡所得に対していくらの税金がかかるのかは、その不動産を何年間所有していたかによって異なります。不動産の所有期間が5年以下の場合の譲渡所得税は39.63％（その内訳は所得税が30.63％、住民税が9％）で、5年を超えていた場合は20.315％（内訳：所得税が15.315％、住民税が5％）になっています。譲渡所得税は確定申告をした後に一括で支払います。
不動産売却で必要な住民税とは？
譲渡所得には住民税も含まれます。譲渡所得税に対する住民税の割合は、所有期間に応じて異なり、5年以下なら39.63％、5年以上なら20.315％となります。内訳は、所有期間が短いほど住民税の割合が高くなります。
住民税の納付金額は確定申告をした後に決定され、実際に納付することになるのは不動産を売却した翌年の6月からです。
登録免許税の支払い方法と税率
さらに、登録免許税が必要になります。そもそも登録免許税とは、登記手続きのために課される税金です。不動産を売却すると、その不動産の所有権が売り手から買い手へ移転します。そのことを不動産登記しなくてはなりません。その際の登録手続きのために登録免許税が必要になるのです。登録免許税の税率は、登記の種類によって異なるので、確認してみましょう。登録免許税を支払うタイミングは、登記申請を行うときです。収入印紙を購入して登記申請書に貼るか、金融機関で登録免許税を納付し、その領収書を貼り付けることで支払います。
復興特別所得税の対象と納付方法
最後に紹介するのは、「復興特別所得税」です。この税金は東日本大震災からの復興資金として支払うもので、譲渡所得がプラスでない場合は支払う必要はありません。支払いは所得税額の2.1％です。
復興特別所得税を支払う場合は確定申告を必ず行います。この税金については認知度が低く、申告を忘れてしまう人が多いので注意が必要です。また、復興特別所得税はいくらになるのかというと、所得税の2.1%の金額を支払うことになります。
不動産売却に消費税はかかるのか？課税の条件と注意点
不動産売却時に消費税がかかるかどうかは、売却相手が課税事業者かどうかに依存します。個人間で売却する場合は消費税はかかりませんが、不動産業者が関与する場合には消費税が課税されることがあります。
もし個人同士で売買するのであれば、売却相手は課税事業者ではないので、不動産売却に消費税はかかりません。しかし、不動産業者が売り手と買い手を仲介する場合は、不動産業者や司法書士という課税事業者を挟むことになります。そのため、仲介手数料や報酬が発生し、そこに消費税が課税されることになります。
注意点として、投資用の不動産など、家賃収入を得ることが目的であった不動産を売却する場合は売り手が事業者に当たるので、個人同士の取引であっても消費税がかかります。また、反対に、土地は消費の対象ではないため事業者を含む売買であっても消費税はかかりません。このように少しややこしい点があるので注意が必要です。
不動産売却における税金特例と控除の活用法
不動産売却時にかかる税金は様々ですが、適用できる特例を活用することで税負担を軽減できます。ここでは、条件を満たすことで受けられる主な税金控除の特例を紹介します。ここからは、その特例について紹介していきます。
3,000万円特例控除を受けるための条件
一つ目に「3,000万円特例控除」という特例があります。これは、住むことが目的になっている不動産を売った場合には、譲渡所得の最大3,000万円分の税金が非課税になるという制度です。つまり、居住用の不動産を売却してその譲渡所得が1,500万円だった場合は、3,000万円特例控除が適用されるので譲渡所得税はかからないことになるのです。この3,000万円特例控除には不動産を何年間所有していたかは関係ありません。
10年超所有軽減税率特例の適用基準
次に、「10年超所有軽減税率の特例」というものがあります。これは、居住用の不動産を所有してから10年を超えたときにその不動産を売却すると、譲渡所得税が低くなるという制度です。 課税対象となっている譲渡所得が6,000万円までの場合、その金額に対して所得税が10.21%、住民税が4% 、合計で14.21%の税金がかかります。
この10年超所有軽減税率の特例は3,000万円特例控除と併せて利用することが可能です。しかし、この特例は確定申告を行わないと受けることができないので、忘れずに確定申告をしましょう。さらに、注意点として、この10年超所有軽減税率の特例は、前年とその前年に利用してしまっていると受けることができません。
特定居住用財産の買換え特例を利用する方法
さらに「特定居住用財産の買換え特例」という制度もあります。これは、マイホームを売却し、新たな家を買うときに適用可能となる特例です。売却した家の金額よりも購入した家の金額の方が高いとき、譲渡所得に対する課税の支払いを先延ばしすることができるという制度となっています。しかし、これは支払いの必要がなくなっているのではなく、後回しにしているだけなので注意が必要です。
また、この特例を利用するには、居住年数が10年以上であること、転居してから3年以内であること、過去2年以内に3,000万円特例控除や10年超所有軽減税率の制度を使用していないこと、国内にある不動産であること、売却代金が1億円以下であることといった条件があります。これらのうち一つでも当てはまらない場合は、特定居住用財産の買換え特例は受けられません。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」とは、不動産を売却したことで譲渡所得がマイナスになってしまったときに受けられる特例です。この特例は、家を売ったことで得た損益分を他の所得と相殺することで、税金を引き下げるというものです。例えば、500万円の給与をもらっている場合に不動産売却によって100万円の損益があったとすると、課税対象は給与所得のうち500-100＝400万円分だけになるのです。
この特例を利用するうえでは、不動産を売却した翌年〜3年間の所得までが繰り越しの対象になります。
居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
最後に、「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を紹介します。これは、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と類似していますが、違う点はオーバーローンのときに利用する特例だという点です。オーバーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格よりも大きい状態のことです。
不動産売却に関する控除は併用可能か？複数特例の同時適用
不動産売却に関する控除には、併用できるものとできないものがあります。例えば、住宅ローン控除と3,000万円特例控除は併用できないので、利用前に確認が必要です。併用できないのは、住宅ローン控除の特例措置と3,000万円特例控除、また、住宅ローン控除の特例措置と特定居住用財産の買換え特例です。様々な特例措置がありますが、その全てを利用できるとは限らないので、その特例を利用できるかどうかは事前に確認する必要がありそうです。
まとめ：不動産売却時の税金を最小限に抑えるためのポイント
この記事では、不動産売却後の収益にかかる税金の種類とその詳細について解説しました。税金面での注意点や特例をしっかり理解し、適切な手続きを踏むことで、税負担を軽減しましょう。結論として、不動産の売却益に対しては印紙税、譲渡所得税、住民税、登録免許税、復興特別所得税といった税金がかかります。しかし、控除措置もいくつかあるので、積極的に利用していくとよいでしょう。
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