不動産投資ローン審査基準と属性の影響は？成功する方法も解説

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資ローンの基本と仕組み

　そもそも、不動産投資ローンとは「賃貸用の物件などを購入あるいは建築し、不動産投資を行うために借り入れるローン」のことです。この章では、不動産投資ローンの「メリット」や「デメリット」、「住宅ローンとの違い」といった項目に分けて、詳しくご説明していきます。

不動産投資ローンの審査基準

　まず、不動産投資ローンを利用することのメリットには主に次の3つがあります。

①少ない自己負担額で、大きな額の投資をすることが可能となる

　不動産投資をする際は、初めに良い条件の物件を購入することで、その後、大きな収益を得ることが可能です。しかし、そのような良い物件を購入するためには、多額の資金が必要であり、そのすべてを自己負担で賄うことは厳しいと思います。そのため、不動産投資ローンを利用し、自己負担額を抑えつつ融資を追加することで、少ない資金で大きな投資が可能になります。これにより、自己資金で物件を購入するよりも、融資を活用して良い物件を購入した場合の収益が大きくなります。これを「レバレッジ効果」と言い、不動産投資ローンを上手く利用することで、効率的な資産運用ができるのです。

②資金をある程度手元に残すことができる　

　ローンを組むことで、不動産投資をする際の初期費用における自己負担額は少なく抑えることができます。そうすると、手元にある程度の資金が残った状態となり、他のことに資金を利用して、より有利に不動産の経営を開始することができます。また、自分や家族の入院や手術といった不測の事態、経営困難に陥った場合に、手元に資金を残しておくと破産せずに対応することができます。精神的な余裕を持つことにもつながるため、ローンを組むことをオススメします。

③団体信用生命保険に加入することができる

　団体信用生命保険とは、万が一債務者が亡くなった場合や返済不可能となった場合に、その債務者に代わって残りのローンを弁済してくれる保険です。不動産投資ローンを組むときに、この団体信用生命保険に加入することができ、もしものことがあっても家族に返済の義務が課されることはありません。この保険により、家族のもとには返済が完了している不動産だけが残ることとなり、生命保険代わりになります。

不動産投資ローンの金利と審査の厳しさ

　ここまでの内容ではメリットが大きいように感じる不動産投資ローンですが、次のようなデメリットもあるため注意が必要です。

①利息がかかる

　 　不動産投資ローンは、経営がうまくいかない場合の返済滞納リスクが高いため、住宅ローンに比べて金利が高く設定されます。金利の詳細については次の項目に記載しますが、大きな額を長い期間をかけて借りるため、その分利息も大きくなり、最終的にデメリットとなってしまうことがあるのです。低利率で借りたり、期間を短くしたりするなどの工夫をすることで利息の問題を回避することができるため、最初にシミュレーションを行い、念入りに計画を立てることが大切です。

②抵当権が設定される

　抵当権とは、金融機関がその不動産を担保にして、債務者がローンを返せなくなった場合に競売にかけることができる権利のことです。もちろんローンを組まず、自己負担で不動産投資をする場合は、この抵当権は設定されません。ローンを組む場合は抵当権が設定され、物件が差し押さえられてしまう可能性があることを知っておかなければなりません。

③ローン審査が難航しがち

　返済不能となるリスクがある不動産投資ローンでは、当然融資審査も厳しくなり、交渉に難航する場合があります。また、不動産投資ローンにあまり積極的でない銀行もあり、交渉をする金融機関選びも重要となってきます。

住宅ローンとの違い

　住宅ローンとは異なり、不動産投資ローンは、収益額によって返済不能となるリスクがあるため、貸し手側のリスクも大きくなります。。そのため、不動産投資ローンでは、住宅ローンを組む場合とは審査基準や金利などが異なります。ここでは、その違いについてご説明します。

審査基準

　住宅ローンでは、住居購入が目的であるため、審査基準には「職業」や「年収」など、契約者の属性が重視されます。一方、不動産投資ローンでは、賃貸収益から返済を行うため、その不動産の収益性や担保価値が重視されます。この審査基準については、次の章で詳しくご説明します。

金利

　住宅ローンの金利は通常1%以下で低金利ですが、不動産投資ローンは1〜15%と幅広く、高めに設定されています。さらに、変動金利の場合は金利が上昇する可能性もあり、注意しなければなりません。

不動産投資ローンの審査基準

　審査が厳しくなりがちの不動産投資ローンですが、この章では具体的にどのような基準で審査されるのかご説明します。

①物件の担保価値

　不動産投資ローンでは、その不動産を利用した賃貸などによる収益から返済を行うため、物件の担保価値は審査において重要視されます。物件の担保価値は、耐用年数や地価、利回りなどから総合的に評価されます。そして、空室リスクが少なく、収益性があると判断されると、良い条件でローンを組んでもらえる可能性が高くなります。

②物件の資産価値

　前述したように、不動産投資ローンを組むと、返済不能になってしまった場合に備えて抵当権が設定されています。そのため、不動産の資産価値がどのくらいあるのかも審査項目の中に含まれます。資産価値の評価には、以下の4つの要素が影響します。

交通の便

　駅やバス停の近くなど、交通の便が良い場所にある不動産は資産価値が高くなります。

周辺の施設

飲食店、スーパー、病院、学校など、生活に必要な施設が充実していると、その不動産の需要が高まり、資産価値が下がりにくくなります。

建物の質

　耐震性や耐火性といった建物自体の質は、資産価値に大きく影響します。

災害のリスク

　災害の多い日本では、建物がある場所の地盤や海抜、防災対策の状況なども重要なポイントとなります。

③申込者の属性

　不動産投資ローンでは、住宅ローンなどに比べると返済の確実性が低いため、年収などの本人の属性も審査に反映されます。そもそも年収が700万円以上であることが、不動産投資ローンを組むときの目安です。もちろん、年収以外の属性も踏まえて判断されるため、一概には言えませんが、年収が低いと審査を通ることは難しくなります。また、年収以外の属性では、次のようなものが審査に影響します。

• 職業（公務員や専門職は有利になることが多いです）
• 雇用形態（正社員など安定性があるかを見られます）
• 勤務先の情報（名の知れた大企業の社員や公務員などは信頼性が高く有利です）
• 年齢（返済期間の長さによりますが、若い方が有利になりやすいです）
• 他社からの借り入れ件数（他社からの借り入れ件数が多いとマイナスなイメージをもたれやすくなります）
• クレジットカードなどの滞納歴（滞納歴があると信頼を失ってしまい、属性の評価が下がってしまいます）

④経営者としての素質

　飲食店、スーパー、病院、学校など、生活に必要な施設が充実していると、その不動産の需要が高まり、資産価値が下がりにくくなります。審査の時点でそこまでの素質を見抜くことは難しいかもしれませんが、挨拶や礼儀などから人間性も判断されていることを忘れてはいけません。

金融機関の選び方

　不動産投資ローンの審査基準は、各金融機関によって異なります。まず、金融機関選びで一番優先しなければならないのは「金利の低さ」ですが、申込者の属性や不動産の価値などによっては借り入れができないこともあります。この章では、各金融機関の特徴についてご説明しているので、ご自身の状況にあった金融機関を選ぶ際に、参考にしていただければと思います。

①メガバンク

　メガバンクとは、一般的に「三菱UFJ銀行」、「みずほ銀行」、「三井住友銀行」のことを指します。金利が低いこと（およそ1%前後）が一番のメリットですが、メガバンクともなると審査基準がかなり厳しく、年収は1000万円くらいからが目安となります。

②地方銀行

　地方銀行は、各銀行によって特色が異なり、不動産投資ローンに消極的なところもあれば、逆に積極的に投資してくれるところもあります。メガバンクより審査基準は低くなりますが、その分金利は上がります。年収の目安は700万円くらいからだと思われます。

③信用金庫や信用組合

　信用銀行や信用組合では、地方銀行よりさらに金利は上がりますが、審査基準は低くなると思われます。信用金庫や信用組合は、銀行のように利益優先ではなく、地域住民に寄り添った金融機関です。そのため属性といった審査基準にあまり固執せず、柔軟にローンを組んでもらえる可能性が高いです。

④日本政策金融金庫

　日本政策金融金庫とは、民間金融機関での融資を受けることが難しい方に積極的に融資を行う、銀行などの補完的な役割を担う金融機関です。日本政府が管理しており、1〜2%の固定金利で融資を受けられます。融資を受けるうえで細かい制限がありますが、民間の金融機関で審査に通る自信がない方などにはオススメです。

まとめ：不動産投資ローン審査をクリアするためのポイント

　この記事では、「不動産投資ローンとは何か」「審査基準の具体的な内容」「金融機関の選び方」についてご説明してきました。これから不動産投資を行う方は、不動産投資ローンのメリット・デメリットを踏まえたうえで、ご自身の状況と照らし合わせ、「どのような金融機関を選び、どのような収益を見込んで投資するのか」を妥協せずに考えることが大切です。そのためには情報収集が必要ですので、この記事を参考にして、さらに詳しく調べていただけると良いかと思います。
　最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける