ワンルームマンション投資の成功法！リスクと収益性を解説

ワンルームマンションの不動産投資とは？

ワンルームマンションの不動産投資は、主に単身世帯をターゲットにした物件を購入し、賃貸として入居者から家賃収入を得る投資方法です。

ワンルームマンションは、利便性が重視される駅チカや都心部にあることが多く、入居者を募りやすいメリットがあります。

家賃収入からローン返済や管理費を差し引いた残額が、オーナーの利益となります。

ワンルームマンション投資のメリット

初期費用を抑えることができる

個人でおこなう不動産投資には、ワンルームマンションのほか、マンション一棟やアパート一棟投資などもありますが、ワンルームマンションは比較的必要になる資金が少ないため、不動産投資の初心者にもはじめやすい投資です。

物件にもよりますが、マンションの一室からおこなう区分投資の場合、都心の新築ワンルームマンションだと2,000万円から3,000万円の投資が可能です。さらに、中古ワンルームマンションの場合、1,000万円から2,000万円前後で投資を始めることができます。

また、不動産投資は他の投資と比べ、初期投資となる自己資金を多く用意する必要がありません。一般的には金融機関の融資ローンを利用し、毎月入居者から得た家賃収入からローンの返済に充てていくようになります。

全額フルローンを利用できるケースもあるため、頭金の確保が困難な場合でも、比較的はじめやすいです。ただ、融資ローンの金額が高すぎると、審査が通りづらいこともあるので注意が必要です。

需要が高いエリアでは長期的な家賃収入が期待できる

ワンルームマンションの不動産投資は、他の株式やFXなどの投資に比べると、価格の動きが少なく、比較的低リスクな投資手法です。

株式やFXなどは値動きが激しく、短期間で大きく上昇したり、下落したりすることがあるため、ハイリスク・ハイリターンな投資とされています。

それに比べ、賃貸需要の高いエリアであれば、不動産の物件価格は下がりにくく、入居者から毎月安定した家賃収入を得ることができます。

今は賃貸需要が少なくても、今後都市開発がおこなわれ街が活性化し、賃貸需要が高まると見込まれるエリアでは、将来的に不動産の価値が上がります。そのような物件を狙って、安い価格で不動産を購入し、安定した家賃収入を得ることも可能です。

節税効果を期待できる

ワンルームマンション投資などの不動産投資では、節税効果が期待できます。たとえば、所得税や住民税は給与所得額によって金額が変わってきます。収入が多い分支払う税金も多くなります。

不動産投資で得た所得は、確定申告が必要です。不動産所得は本業からの給与所得と合算できるため、不動産投資が赤字になった場合、所得税や住民税の節税につながります。

たとえば、給与の課税所得が500万円で、不動産所得が100万円の場合は、600万円が課税所得となり所得税と住民税が計算されます。

もし、不動産所得が100万円の赤字であれば、給与の課税所得500万円より差し引くことができるので、400万円が課税所得となり、所得税と住民税が計算されます。結果、課税所得が低くなり、納める所得税、住民税が低くなります。

ワンルームマンション投資のデメリット

収益性が高くない

ワンルームマンションはファミリータイプのマンションに比べ、部屋の広さはコンパクトとなり、その分家賃も低めとなります。

オーナーは入居者から得た家賃収入がそのまま収益となるわけではありません。毎月発生する費用には、管理費や修繕積立金、管理会社への委託料、ローン返済費用が含まれます。

空室の発生確率が高い

ワンルームマンションはファミリータイプのマンションに比べ、退去の確立が高いです。ファミリータイプの場合は、子供が大きくなるまで同じ場所に住むことが多いですが、ワンルームマンションは単身者の生活状況によって引っ越す可能性が高いです。

たとえば、大学で一人暮らしを始め、就職が決まれば別の部屋に引っ越しが必要になります。社会人になり転勤などがあれば、また引っ越すこともあるでしょう。
退去の確立が高いと、次の入居者が決まるまでは家賃の収入はありません。長期間空室が続けば不動産の経営自体がうまくいかず、赤字になり、売却しなければならなくなることもありえます。

原状回復やリフォームを怠ると、次の入居者が決まらない、あるいは部屋の状態が悪化する可能性があります。とくに、賃貸需要の高いエリアであれば、2、3月に引っ越しをしても、4月からまた新しい入居者が決まりやすいです。

原状回復費用やリフォーム費用がかかる

入居者が退去した後には、部屋の原状回復やリフォームをする必要があります。原状回復やリフォームを怠ると、次の入居者が決まらなかったり、部屋の状態がわるくなります。

とくにワンルームマンションは入退去のサイクルが早いため、ファミリータイプのマンションに比べ、原状回復をする回数が多いでしょう。平米数が狭いので費用は低めになりますが、回数が多いとそれなりの出費はかかります。

原状回復費用やリフォーム費用は、毎月少しずつ積み立てておくと、急な出費を用意する必要がないのでオススメです。

ワンルームマンションの不動産投資を成功させるには

ワンルームマンションの不動産投資を成功させるためには、起こりうるリスクに事前に対策を講じることが重要です。

1つ目は空室リスクを避けることです。不動産投資は入居者がいることで家賃収入を得られます。入居者がいない場合は家賃収入を得られず、不動産投資ローンの返済を自己資金より出すということになりかねません。

そうならないために、賃貸需要の高いエリアや立地条件、周辺環境が整っている物件を選ぶことをオススメします。また、どこの管理会社に委託をするのかも重要なポイントです。

実際に何件か出向いて直接不動産業者の方と話をして、物件管理数や、どのような集客をしているか、管理体制などを確認しましょう。

2つ目は家賃滞納リスクです。入居者がもし家賃の滞納をした場合には、オーナーの家賃収入はありません。滞納されたからといって、すぐに入居者を退去させることはできません。

家賃滞納を防ぎ、オーナーの家賃収入を維持するために、入居申し込み時に家賃保証会社に加入することが望ましいです。家賃保証会社は入居者が滞納した場合に、代わりに家賃の保証をしてくれます。

加入の際には入居者がその手数料を支払うので、オーナーの負担はありません。入居者が決まっても家賃滞納がないように、審査基準をしっかり設けて対策をとりましょう。

3つ目は地震や火災などの災害リスクです。万が一に備えて、火災保険に加え、地震保険にも加入しておくと安心です。地震保険は地震・噴火またはこれらにより発生した津波による損害などにも地震保険で保証できます。

また、地震が起きても地盤が固いところだと被害は少ないです。購入を検討しているエリアでは、どのくらいの災害が起こりうるのか、事前にハザードマップを使って調べるといいですね。ハザードマップは地震以外にも津波、洪水、土砂災害などのリスクを調べられます。

4つ目は建物老朽化リスクです。不動産投資をはじめる方は、長期的な資産形成を目的にしている方が多いです。不動産は、時間の経過とともに建物が老朽化します。

長期的に運用していくのであれば、不動産の価値を下げないためにも、定期的に修繕や設備交換などが必要になります。修繕や設備交換として、室内のリフォーム、エアコンや給湯器の取り替えなどがあります。

入居者が退去した後の原状回復も必要なので、事前に修繕費用を貯めておいた方がいいです。

5つ目は不動産価格の値下がりリスクです。購入を検討している物件の立地条件や最寄り駅までの通いやすさ、コンビニ、スーパーなどが充実している生活利便性の良いところでは、賃貸需要も高いので不動産価格は下がりにくいでしょう。

ただし、人口減少や経済不況、建物の老朽化により不動産価格が下がる可能性があります。物件を選ぶ際には、その地域の人口傾向や今後都市開発がおこなわれ街の活性化が見込まれる場所か、確認しておくとよいです。

しかし、人口減少や不景気、建物の老朽化により不動産価格が下がることはあります。物件を選ぶ際には、その地域の人口傾向や今後都市開発がおこなわれ街の活性化が見込まれる場所か、確認しておくとよいです。

まとめ：成功するワンルームマンション投資のためのポイント

ワンルームマンションの不動産投資は、ファミリータイプのマンションやアパート一棟、マンション一棟に比べ、初期費用が少なく、比較的はじめやすい投資になります。

物件を購入する際には自己資金を多く用意しなくても、金融機関から融資を受けて購入できます。場合によってはフルローンを利用する方もいます。

入居者から家賃収入を得た分より、ローン返済に充てることができます。管理費や修繕費なども家賃収入から差し引いて、残った金額がオーナーの利益となります。

空室が続けば家賃収入を得ることができず、オーナーの負担が大きくなります。そうならないためにも、不動産投資を始める前にはリスクを把握して、事前に対応することが重要となります。

賃貸需要が高いエリアであれば、退去後も入居者が決まりやすいので、ワンルームマンションは安定した家賃収入を得ることができます。