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2025/11/02【ワンルームマンション投資】成功率を高める準備と失敗しない物件選びのポイント
- ワンルーム投資
- ワンルーム投資の成功には、立地条件の見極めと綿密な資金計画の立案が不可欠である。
- 中古物件は高利回りだが、修繕費用などのランニングコストに注意が必要である。
- 適切な管理会社を選定することで、空室やトラブルのリスクを効果的に軽減できる。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
「将来のために資産を増やしたい」「不動産投資で安定した収入を得たい」と考えている方も多いのではないでしょうか。特にワンルームマンション投資は、初期投資額が比較的少なく、副業として始めやすいと言われています。
しかし、実際には物件選びの失敗や空室リスクなど、さまざまな要因で期待通りの収益が得られないケースも少なくありません。本記事では、ワンルームマンション投資の成功率を高めるためのルールと初心者でも失敗しない物件選びのポイントを紹介します。
Contents
ワンルームマンション投資の基本と成功率
ワンルームマンション投資を成功させるには、成功要因を理解することが不可欠です。投資の仕組みを正しく理解し、現実的な成功率を知ることで、より堅実な投資計画が立てられるでしょう。ここでは、ワンルームマンション投資の基本と、成功率を高めるための準備について詳しく解説します。
ワンルームマンション投資とは何か
ワンルームマンション投資とは、マンションの一室を購入して賃貸に出し、家賃収入を得る不動産投資の一種です。投資家はローンを組んで物件を購入し、入居者からの家賃収入でローンを返済しながら利益を得る仕組みです。収益には毎月の家賃収入（インカムゲイン）と将来の売却益（キャピタルゲイン）の2種類があります。
都心部の新築または築浅の好立地物件なら安定した需要が見込め、利回りは3％〜4％程度です。一方、中古物件は5％〜7％の利回りを期待できるケースもあります。
また、初期投資額が比較的少なく、不動産投資初心者でも始めやすいのが特徴です。また、区分所有のため一棟物件より管理の手間が少なく、複数物件への分散投資もしやすいでしょう。ワンルームマンション投資は長期的な視点で運用することで、安定した資産形成を実現できる投資方法です。
不動産ビギナーさん新築より中古の方が利回りが高いのは、購入価格が安いからなのですね。
山口智暉その通りです。ただし中古は修繕リスクや融資期間の制約があります。ランニングコストを考慮すべきです。
ワンルームマンション投資の成功率
ワンルームマンション投資の成功率は公的機関や不動産会社のデータが少なく、具体的な数字は明言できません。「LIXIL不動産ショップTOCHU（とうちゅう）」の調査によれば、投資家の約65%が「成功している」と実感しています。「不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）」の調査では、何らかの成果を上げているとする投資家は約6割です。
成功と失敗の定義は人それぞれで、「空室がほとんどなく毎月収入がある」「節税効果がある」といった理由で成功を実感する投資家がいる一方、「経費が多くリスクのわりに儲からない」と感じる投資家も存在します。ワンルームマンション投資の成功率を高めるには、立地条件の見極めと適切な物件選択が不可欠です。
参考： 『ワンルームマンション投資家のリアルを解剖：300人調査から見えた成功と課題 | TOCHU｜投資マンション売却のプロフェッショナル』
参考： 『不動産投資に関する意識調査（第7回）｜不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）』
成功率が大きく変わる投資前の3つの準備
ワンルームマンション投資の成功率を高めるには、投資前の準備が重要です。第一に、綿密な資金計画の立案が必須です。必要な設備資金と運転資金を明確に区分し、自己資金の準備状況を把握しましょう。投資家としての信頼性を示すため、総額の3割～5割程度の自己資金確保が理想的です。
第二に、対象エリアの市場調査を徹底して行います。人口動態や賃貸需要、周辺の家賃相場を調査し、長期的な収益性を判断する材料とします。
第三に、不動産投資に関する基礎知識の習得です。税制や不動産関連法規、ローン商品の特性など、幅広い知識を身につけることで、営業トークに惑わされず冷静な判断ができます。これら3つの準備を怠らなければ、ワンルームマンション投資の成功率は大きく向上するでしょう。
会社員がワンルームマンション投資をするメリットとリスク
会社員がワンルームマンション投資を行う最大のメリットは、安定した本業収入があることで融資審査が有利になる点です。金融機関は年収や勤続年数を重視するため、サラリーマンは不動産投資を始めやすい立場にあります。管理業務を委託すれば本業に集中しながら資産形成が可能で、老後の収入源としても活用できます。
リスクとしては、適正価格より高い物件を購入してしまうケースや想定外の修繕費用が発生する可能性があります。特に注意したいのはキャッシュフローがマイナスになる状況で、毎月の家賃収入がローン返済額を下回ると資金繰りに苦しむことになります。空室リスクや災害リスクも見逃せません。成功のポイントは投資目的の明確化、賃貸需要の高い物件選び、適切な資金計画です。
ワンルームマンション投資で成功する人と失敗する人の特徴
ワンルームマンション投資で成功する人と失敗する人には、それぞれ特徴があります。投資を始める前に特徴を理解することで、成功率が高まるでしょう。ここでは、ワンルームマンション投資で成功しやすい人と失敗しやすい人の特徴を分析し、成功につながる指針を紹介します。
ワンルームマンション投資で成功しやすい人
ワンルームマンション投資で成功しやすい人の特徴として、明確な投資目的を持っている人が挙げられます。「毎月5万円の収入を得る」といった具体的な数字で目標を設定し、それを判断軸として冷静に物件を評価できる人は成功率が高いでしょう。
次に、徹底的に情報を収集している人も成功しやすい傾向があります。メリットだけでなくリスクやデメリットを知り、自分の頭で考えられる「情報強者」は悪質な業者にだまされません。
長期的な視点を持ち、目先の利益に一喜一憂せず、10年20年先を見据えて家賃収入をコツコツ積み上げる忍耐力がある人も成功しています。信頼できる不動産会社や税理士といった専門家をパートナーとし、チームで投資に取り組める人も優位です。堅実な資金計画を立て、不測の事態に備えた余裕資金を確保している人も成功しやすいと言えるでしょう。
ワンルームマンション投資で失敗しやすい人
ワンルームマンション投資で失敗しやすい人にも共通した特徴があります。不動産投資の基礎知識が不足している人は、物件の収益力を正しく計算できず適正価格の判断ができないため、物件を相場より高値で購入してしまうケースが少なくありません。
リスクを軽視する傾向がある人も要注意です。空室リスクや災害リスク、将来的な家賃下落など、さまざまなリスク要因を想定せずに投資を始めると、後々のトラブルに対応できません。また、大手不動産会社や有名ブランドに過度に依存し、「大手だから安心」と考える人も失敗しやすいと言えます。
営業トークを鵜呑みにして客観的な判断ができない人や「すぐに儲けたい」という短期志向の人も危険です。こうした特徴に心当たりがある方は、投資前に書籍やセミナーで知識を習得し、信頼できる専門家に相談することで失敗リスクを軽減できます。
初心者でも失敗しないワンルームマンション投資のポイント
ワンルームマンション投資を成功させるには、いくつかの重要な要素を理解する必要があります。ここでは、立地条件や新築・中古の選択、管理会社の評価基準、収支シミュレーションの方法など、投資の成否を分けるポイントについて解説します。これらのポイントを事前に押さえることで、ワンルームマンション投資の成功につながるでしょう。
物件の立地
ワンルームマンション投資で成功するには、立地選びが重要です。実際に収益を上げている投資家の多くが立地条件を最重視しています。理想的な立地条件は、駅から徒歩10分以内で、コンビニやスーパーといった生活インフラが整っていることです。また、人口が転入超過している自治体や再開発が進むエリアは将来性があります。
逆に避けたほうがよい立地は、災害リスクが高い場所、大学など特定施設に需要が依存するエリア、治安が悪いエリアです。良い立地を選ぶことで空室リスクを低減し、資産価値の維持と安定した長期収益が期待できるため、物件を選ぶ際は立地を最優先して検討しましょう。
新築か中古か
ワンルームマンション投資において、新築物件と中古物件のどちらを選ぶかは投資の成功率に大きく影響します。
新築物件は最新設備が整い、修繕費がかからず入居者も見つけやすい傾向があります。中古物件は購入価格が抑えられ、利回りが高くなりやすいのがメリットですが、修繕やリフォーム費用といったランニングコストが高くなる点に注意が必要です。また、金融機関の融資審査では新築のほうが担保評価は高く、有利な条件でローンを組みやすい傾向があります。
初心者の場合、ローン審査や管理のしやすさから新築物件を選ぶケースが多いものの、利回りや投資効率を重視するなら中古物件も十分に検討の余地があると言えるでしょう。
物件管理会社
適切な物件管理会社の選定は、ワンルームマンション投資の成功率を左右する重要な要素です。管理会社を選ぶ際のチェックポイントとして、修繕・トラブル対応の迅速さが挙げられます。「24時間対応」をうたっていても、実際には外部コールセンターに丸投げのケースもあります。緊急時の平均対応時間や提携業者との関係性、修繕費用の見積もり透明性を具体的に確認しましょう。
また、賃貸仲介に注力している会社を選ぶことも重要です。自社に仲介部門を持つか、全国の賃貸仲介会社と豊富なネットワークを持つ会社が理想です。特に法人集客に強み持つ管理会社なら、法人の従業員を借主として安定的に確保できるため、空室リスクを軽減できます。
入居者審査基準も確認したいポイントです。厳し過ぎると空室期間が長くなり、緩過ぎるとトラブル増加の恐れがあります。適切な審査基準と対応体制を整えている管理会社を選びましょう。
収支シミュレーション
収支シミュレーションをする際は、最初に物件データを収集し、融資条件を確認しましょう。次に、これらの情報をもとに収支計算を行います。エクセルシートなどを活用すれば、収入項目（家賃収入）と支出項目（ローン返済額、管理費、修繕費、保険料、固定資産税など）を整理して計算できます。
シミュレーションでは空室率を段階的に変えて、物件のストレス耐性を確認することが重要です。また、家賃下落率も考慮に入れ、5年～10年先までの長期的な収支予測を行いましょう。
「安全指数」という指標も役立ちます。これは月次キャッシュフローの借入金額に対する割合を示し、15以上であれば安全、7以下は危険水域と判断できます。複数の物件で繰り返しシミュレーションを行うことで、投資判断力が養われ、ワンルームマンション投資の成功率が高まるでしょう。
- 不動産ビギナーさん
シミュレーションで何年先まで予測すれば安全と言えるでしょうか？
- 山口智暉
最低でもローン返済期間の半分、できれば長期修繕計画の満了まで予測するのが理想的です。
実例から学ぶ！ワンルームマンション投資の成功事例と失敗回避策
ワンルームマンション投資の成功事例を通じて、実践的な投資戦略を学びましょう。ここでは、都心部の高利回り物件運用から地方都市の安定収益確保まで、実際に成功を収めている投資家たちがどのような戦略を展開しているか解説します。併せて、空室リスクを回避するノウハウも紹介します。
成功事例1：都心エリアでの高利回り物件運用術
都心部でワンルームマンション投資を成功させる鍵は、立地選定と物件状態の見極めにあります。ある成功事例では、都内の築10年物件を3,500万円で購入し、年間約120万円の家賃収入を得ています。空室率5%を見込んでも安定した収益を確保し、自己資金と融資を組み合わせた資金計画により年間47万7,000円の利益を生み、利回り3.9%を実現しています。
成功のポイントは「目標利回りを5%以上に設定する」「駅から徒歩10分以内のエリアを選ぶ」「自己資金は物件価格の20%以上を確保する」など、具体的な基準で判断することです。物件選びでは交通アクセスや生活利便性、セキュリティ面も重視し、自分の目で物件を確認することが重要です。
成功事例2：地方都市での長期安定運用戦略
地方都市で複数の中古ワンルームマンションを運用し成功を収めた事例では、物件を分散所有することでリスク管理を実現しています。築20年前後の物件を3件（2,800万円、2,000万円、1,800万円）購入して年間246万円の家賃収入を確保し、空室率8%を見込んでも安定した収益を上げています。
成功の大きなポイントは、複数運用によるリスク分散です。ひとつの物件で空室が発生しても、他の物件からの収入でカバーできるため、収益の安定性が高まります。
また、投資前に詳細な「試算表」を作成し、空室リスクや修繕費など予想外の出費に備えたことも成功の要因です。地方都市でのワンルームマンション投資では、複数物件の運用と緻密な収支計画が長期安定運用の鍵です。
- 不動産ビギナーさん
地方での複数運用は、空室リスクを分散できるのが理にかなっていますね。
- 山口智暉
物件を分散させると、エリアリスクを抑えられます。ただし、融資は複数の金融機関を利用する必要が生じます。
成功例に学ぶトラブル対応と空室リスク回避テクニック
ワンルームマンション投資で成功している投資家の多くは、空室対策に独自の工夫を凝らしています。成功事例から学べるテクニックのひとつが、市場相場を常に把握し、適正な家賃設定を行うことです。競合物件より少し低めの家賃設定により入居率を高め、長期的な収益を確保する戦略が効果的です。また、物件の付加価値を高めるための設備更新も重要と言えるでしょう。
空室が発生した際は原因を冷静に分析し、迅速に対策を講じることが成功の鍵です。例えば、東京都内の投資家は内装リフォームと無料Wi-Fi導入で入居率を95%以上に改善しました。他にも、信頼できる管理会社との関係構築も重要です。定期的なコミュニケーションを通じて入居者ニーズを把握し、適切な修繕計画を立てることで、トラブルを未然に防いでワンルームマンション投資の成功率が高まります。
RIERAを活用した初心者でも始められる安心投資
リアルエステートのRIERAでは、不動産投資初心者でも安心して始められるワンストップサービスを提供しています。都心部の厳選した好立地物件を中心に、物件選定から入居者管理、将来の売却までを一貫してサポートします。各オーナーには専任担当者がつき、本業が忙しい投資家でも手間なく運用できる体制が整っているのも魅力です。
特に空室保証付きの管理プランでは、入居者募集や審査、トラブル対応まで全て代行します。設備故障などのリスクに対応した保証プランも用意しており、予期せぬ出費に悩まされることなくワンルームマンション投資の成功率が高まるでしょう。問い合わせからWeb契約、運用サポートまで、初心者にも分かりやすいステップで投資をスタートできるのがRIERAの強みです。
まとめ
ワンルームマンション投資の成功率を上げるには、立地選定や物件状態の見極め、適切な管理会社の選択が重要です。いずれも専門知識が必要なため、投資初心者の方は専門家のサポートを受けることで失敗リスクを大きく軽減できます。
リアルエステートのRIERAでは、厳選した都心部の好立地物件を中心に、物件選定から入居者管理まで一貫したサポートを提供します。空室保証付き管理プランなら、予期せぬトラブルにも対応可能です。本業が忙しい会社員の方でも、専任担当者がしっかりとサポートするため安心です。無料相談を通じて、最適なワンルームマンション投資プランをご提案します。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
