新築マンションの利点と注意点！不動産投資の利回りを徹底解説

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

皆さんは、不動産投資の際の利回りについてご存知ですか？投資を成功させるためには、利回りを理解することが非常に重要です。
今回は、不動産投資においての利回りや、その中でも新築マンションについての利回りについて詳しくご紹介していきます。ぜひ最後までご覧ください。

利回りの基礎と不動産投資における重要性

利回りとは

利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことを指します。つまり、投資した額に対して、戻ってくるお金＝収益がどれくらいあるかを把握する指標になるのです。金融商品（定期預金、株式、投資信託など）の運用は、この利回りが投資判断の目安となります。
また、利回りには「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」「現行利回り」など、さまざまな種類があります。

表面利回りと実質利回り

不動産投資の場合の利回りは、物件の購入額に対して、1年間の家賃収入がどれくらいの割合になるのかを示したものです。利回りは、その物件の収益力を把握する指標の1つなので、不動産投資の収益を測るためにもそれぞれの物件の利回りを知ることは重要となります。
そして、不動産投資の利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

表面利回り

表面利回りは、「年間家賃収入の総額」を「物件の価格」で割り戻す計算方法です。これにより、買った金額と家賃収入だけをもとに算出される（＝経費などは考慮されていない）利益率がでます。表面利回りの計算は、物件購入時には参考になりますが、経費を考慮しないため、実際の収益とは異なる場合があります。
計算式は、以下のように求められます。

実質利回り

実質利回りは、「年間家賃収入」から「管理費や固定資産税などの諸経費」を差し引いた後の利益率を示します。これにより、より現実的な収益見込みを把握できます。表面利回りよりも、より具体的な収益見込みが計算できます。
計算式は、以下のように求められます。

不動産投資における利回りの注意点とリスク管理

不動産投資を成功させるために、できるだけ利回りが高い物件を見つけるということがポイントの一つです。しかし、利回りが高ければ高いだけ良いということではありません。高い利回りの物件には、以下のようなリスクが伴うことがあります。

• 駅や施設が周囲になく、利便性に欠ける
• 設備不足や老朽化により賃貸の需要が低い
• 土地の価格が安い
• 空室率が高い
• 建物が建築基準や耐震基準を満たしていない
• 維持管理費が高い

このほかにも、さまざまな要因が挙げられます。
この様に実際の利回りは、何らかの理由があって流動性が低く、売却価格が低いから高く見える、という可能性があるのです。安く物件を取得したとしても、賃貸の需要がなく家賃収入が見込めないのでは、投資として成立しませんし、赤字になるだけです。
高利回りの物件を見つけた場合は、必ず現地を訪れて物件の設備や周辺環境を確認することが重要です。

新築マンションの利回り相場とエリアごとの違い

利回りの算出方法や気をつけることがわかったところで、実際の新築ワンルームマンションの利回りをエリア別で見ていきましょう。
下記の表では、不動産投資で人気の東京、大阪、名古屋をはじめ、新築マンション投資の候補となる都市の利回りを比較しています。

最も低い・最も高い利回りは、どちらも名古屋市になっています。しかし、全体的に3％台〜5％台の利回りで留まっており、地域による利回りはそれほど大きな差はないことが分かります。

新築マンション投資のメリット

新築マンション投資は、他の不動産投資条件に比べ、利回りが低くなってしまうというデメリットもありますが、多くのメリットもあります。

高い入居率が期待できる

不動産投資は、物件の一室を貸し出して収益を得るため、空室となることが一番のリスクであると言えます。とくにマンション投資の場合は、一棟マンション投資にしても、一部屋マンション投資にしても、空室が続くことで収益は下落してしまいます。
新築マンションは、入居者のニーズに合わせた最新設備や人気の間取り・デザインが取り入れられており、入居者を確保しやすいです。加えて、誰も住んだことがないという新築ならではのメリットがあり、室内も綺麗なので、入居者を確保しやすいという特徴があります。

少額の準備金で投資可能

新築マンションの場合は、自己資金が少ない状態でも始めることができるのが魅力です。なぜなら、物件そのものの資産価値が高いため、購入する物件を担保にしてローンを組むことが可能になるからです。
例えば、20年間ローンを返済しても、その後は収益を上げる資産となります。長期的な資産として考えると、新築マンションは他の不動産物件に比べ投資のメリットが大きいと言えるでしょう。

修繕費用が少なく済む

新築マンションは、その名の通り新しいので、中古マンションと比較して大規模な修繕をする必要が少ないという点もメリットになります。
中古マンション投資では、設備の故障リスクや最新機器への更新が必要になることがあります。そのため、せっかく利回りの高い物件を購入したとしても、修繕・新設備設置費用などで利回りは低下する可能性があります。
一方で、新築マンションは表面利回りが低い特徴がありますが、修繕等大きな支出になる費用が少ないため、実質利回りで比較すると新築マンションの方がメリットがあります。

節税対策になる

マンション投資が節税対策として役立つ場合もあります。例えば、年収500万円以上ある方にとって、マンションを購入することで、確定申告の際にローン金利や管理費、減価償却費をなどを経費として計上でき税金を軽くすることが可能です。

売却しやすい

賃貸としてだけではなく、時には売却することで、大きな利益を得ることができるのがマンション投資の魅力です。その中でも新築マンションの多くは、都心や最寄り駅から近いこと、周辺の施設が充実しているなど、消費者の賃貸ニーズが見込める条件の物件が建設されていきます。通常、建物は劣化していくので年々資産価値は下落していきますが、大抵の場合は、良い立地の物件であれば入居率を長期的に維持することが可能で、資産価値は下がりにくいと推測できます。
ただし、月によって物件価格の変動が大きかったり、売却するまでに時間がかかったりすることもあります。売却のタイミングを見計らった検討を行いましょう。

新築マンション投資のデメリット

新築マンション投資のメリットを確認したところで、反対にデメリットを把握して、気をつけるべきことを確認しましょう。

物件価格が高い

新築マンションは、販売事業者の利益上乗せ等のために、中古マンションと比べて物件価格が高いです。そのため、中古マンション投資よりも手が出しにくかったり、自己資金を用意するまでに時間がかかってしまったりという場合があります。
また、物件価格が高いため表面利回りも低く、3%程度になってしまう物件もあります。毎月のキャッシュフローが悪化しやすいというデメリットも考慮しなければなりません。

運用実績がない

中古マンションの場合は過去の運用実績があるため、家賃設定や空室リスクなどを読みやすく、将来の運営に役立てができるという特徴があります。また、入居者の属性や住人の雰囲気、前オーナーの売却理由を知ることができるなど、さまざまな情報を基に、購入や投資判断を行うことができます。
一方で、新築マンションの場合は、当たり前ではありますが過去の運用実績がないため、情報のほとんどはマンションデベロッパーの資料を基に判断を行うしかありません。
十分な賃貸ニーズを得られないことで、入居開始時期になっても入居者が確保できないという懸念点もあります。

新築プレミアム後の経営難

「新築である」ということ自体に価値を感じ、相場よりも家賃を高く設定しても入居者確保が可能である「新築プレミアム」の考え方があります。
しかし、年数が経つにつれて物件の価値は下がっていきます。そのため、新築プレミアムを見込んで家賃を高く設定すると、将来の家賃下落が大きくなり、投資に悪影響を及ぼす可能性があります。

売却価格が下がってしまう

新築マンションとは言っても、一度でも人が住んだり、日が過ぎたりしてしまえば、中古物件になります。すると、不動産価格も下がってしまうことが多いです。
新築マンションは、とくに長期的な目線で物件選びをする必要があるでしょう。

まとめ：利回りを基にした投資判断のポイント

不動産投資の際の利回りの詳細や、新築マンションでの利回りについて基本的な要素を紹介してきました。不動産投資物件を探す際には、利回りを参考にしつつ、その算出根拠を確認することが重要です。また、専門家に相談しながら進めることをお勧めします。

今回の記事が、皆様の不動産投資情報にお役に立てたのなら幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける