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2025/11/28不動産担保ローンでいくら借りられる？借入可能額や審査通過のコツを解説
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不動産担保ローンの利用を検討しているものの、いったいいくら借りられるのかがわからずにお悩みの方もいるのではないでしょうか。希望の金額を借りるためにも、借入可能額の目安や審査に通過するためのポイントを押さえておきましょう。
この記事では、不動産担保ローンで借りられる金額の目安を知る方法や審査結果を左右する要素、審査に通過するためのコツについて解説します。これから不動産担保ローンの利用を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産担保ローンとは？
不動産担保ローンとは、不動産を担保に差し入れて受ける融資です。融資を受ける際には、不動産に金融機関による抵当権が設定されます。万が一ローン契約者が返済を滞納した場合、金融機関は裁判所を通じて担保不動産の競売を申し立て、売却金額から貸付金を回収する仕組みとなっています。融資期間は、金融機関や商品によって異なりますが、1年から20年程度で設定されることが多いです。
不動産担保ローンには、無担保ローンやキャッシングなどと比較すると高額な融資を受けやすいメリットがあります。住宅ローンと違って資金の使い道も自由なため、不動産担保ローンを利用すれば、不動産の購入だけでなく、事業資金や子どもの教育費などに充てることが可能です。
また、金融機関によっては、不動産担保ローンを組む際に団体信用生命保険に加入できる場合もあります。ローン契約者に万が一のことがあっても保険金でローンを完済できるなど、生命保険の代わりとして活用できる点もメリットです。
関連記事：不動産担保ローンって何？リースバックの違いについても解説します！
不動産担保ローンでいくら借りられる？借入可能額の目安を知る2つの流れ
不動産担保ローンの借入可能額の目安を知るには、まず金融機関に担保として提供する不動産の担保評価額を算出する必要があります。希望の金額を借りるためにも、自分がいくら借りられるのかを事前にシミュレーションしておきましょう。
1.不動産の担保評価額を求める
はじめに、担保として提供する予定の土地と建物それぞれの担保評価額を求めます。
土地の担保評価額は、国土交通省が公表している公示地価（標準地における正常な価格）や固定資産税評価額などを基準として決まります。
一方、建物の担保評価額は固定資産税評価額の60％～80％程度となるケースが多い傾向です。実際の算出では、原価法・収益還元法・取引事例比較法などの評価手法が用いられます。
原価法は、建物を新築した際の価格（再調達原価）をもとに対象不動産の価格を求める方法です。収益還元法は、不動産が将来生み出す収益から現在の価値を算出する方法、取引事例比較法は、類似物件の過去の取引事例を基準に価格を求める方法です。
ただし、これらの方法は計算が複雑なため、不動産の担保評価額を知りたい場合は、不動産会社や金融機関に相談するのが確実です。
2.借入可能額の目安を計算する
不動産のおおよその担保評価額が分かったら、それをもとに借入可能額を計算します。不動産担保ローンの借入可能額は、担保評価額の60％～80％程度が目安です。
例えば、土地2,000万円・建物1,500万円の合計3,500万円の不動産を担保とした場合、借入可能額は2,100万円～2,800万円が目安になります。ただし、借入可能額は契約者の属性や物件の種類によって異なり、金融機関ごとに評価基準も異なります。より正確な金額を知りたい場合は、金融機関に相談することをおすすめします。
関連記事：初心者必見！不動産投資のやり方を4STEPで詳しく解説
不動産担保ローンの借入可能額・審査結果を左右する要素
不動産担保ローンの借入可能額や審査結果は、不動産の資産価値をはじめ、さまざまな要素を総合的に考慮して決定されます。そのため、希望する金額を必ずしも借りられるとは限らない点に注意が必要です。
ここでは、不動産担保ローンの借入可能額や審査結果に影響する主な要素について解説します。
不動産の資産価値
不動産担保ローンの審査で金融機関が最も重視する要素の一つが、不動産の資産価値です。例えば、立地条件が良く築年数の浅い不動産は、金融機関から高く評価され、審査に通りやすくなったり、借入可能額が増えたりする傾向があります。
一方、交通の便が悪い場所や需要の少ない地域の不動産は、収益性や換金性が低いと判断されやすく、金融機関の評価が下がり、審査に不利となる場合があります。
不動産担保ローンを検討する際は、担保として提供する予定の不動産がどの程度の資産価値を持つのか、あらかじめ把握しておくことが重要です。
関連記事：不動産投資で差がつく！投資用マンションの選び方と成功のコツ
個人の属性
不動産担保ローンを申し込む方の年齢や年収、職業などの個人属性も、借入可能額や審査結果に影響を与える要素の一つです。例えば、勤続年数が長く収入が安定している方や、高年収で返済能力が高いと判断される方は、審査に通過しやすく、借入可能額が増える傾向があります。
一方、完済時の年齢が高い場合や現在の収入が低い場合は、貸し倒れのリスクが高いとみなされ、希望する金額を借りられなかったり、審査に落ちたりする可能性があります。そのため、返済計画を立てる際には、年齢や収入といった条件にも注意が必要です。
借入状況
住宅ローンやカードローンなど、他社からの借入状況も不動産担保ローンの審査において重要な判断材料となります。
他に借入がある場合、金融機関は申込者の返済負担率を考慮して借入可能額を決定します。返済負担率とは、年収に対する年間ローン返済額の割合のことで、一般的には30％～40％が目安とされています。そのため、他社での借入が多いと返済負担率が高くなり、希望する金額を借りられないだけでなく、審査に不利となる場合があります。
不動産担保ローンの審査を通過するためのコツ
不動産担保ローンの審査を無事に通過するためには、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。ここでは、不動産担保ローンの審査を通過するためのコツを3つ紹介します。ローン審査に通る確率を高めるためにも、事前に確認しておきましょう。
必要書類を不備のないように準備する
不動産担保ローンの審査を受ける際は、金融機関から提出を求められる必要書類を漏れなく準備することが重要です。
不動産担保ローンの審査で一般的に必要とされる書類には、次のようなものがあります。
- 本人確認書類
- 収入を確認できる書類
- 住民票
- 納税証明書
- 個人事業主の場合は事業計画書
- 担保として提供する不動産関連書類（公図・地積測量図・建物図面・登記識別情報など）
これらの書類に不備や不足があると審査が進まないため、事前に金融機関へ提出書類の内容を確認し、正確にそろえておくことが大切です。準備を整えておけば、スムーズに審査を受けられるようになります。
返済能力を上げる
不動産担保ローンの審査を通過するためには、返済能力に問題がないことを金融機関に示すことが大切です。そのため、現状の返済能力に不安がある場合は、改善に取り組みましょう。
例えば、他に借入がある場合は先に完済しておくと、審査をスムーズに進められます。また、年収に対して借入希望金額が大きい場合は、預貯金や株式などの資産を提示したり、副業などで収入を増やしたりすることも有効です。
詳細な事業計画書を作成する
個人事業主や法人が不動産担保ローンを利用する場合は、詳細な事業計画書を作成することが重要です。
事業計画書は、金融機関が事業の将来性や融資を受ける方の信用性を判断するための資料です。事業内容や資産の状況、今後の見通し、資金調達後の返済計画などをできるだけ具体的に記載すると、審査を有利に進められます。
事業計画書を作成する際は、金融機関が重視するポイントを理解し、説得力のある内容にまとめることが大切です。作成に不安がある場合は、税理士など専門家に相談するとよいでしょう。
関連記事：不動産投資の仕組みから始め方まで！4つのメリットと失敗しない物件選びのコツ
不動産担保ローンの審査に落ちた場合はノンバンクの利用も手
銀行の不動産担保ローン審査に落ちた場合でも、ノンバンクであれば融資を受けられる可能性があります。
ノンバンクとは、預金業務を行わず、貸付業務を中心に展開している金融機関のことです。銀行に比べて審査基準が比較的緩やかで、審査期間も短いため、より早く融資を受けられるというメリットがあります。
ただし、ノンバンクの不動産担保ローンは、銀行よりも金利が高く設定されている点に注意が必要です。借入期間を長く設定すると返済総額が増加する恐れがあるため、利用する際は返済計画をしっかり立て、無理のない範囲で借り入れることが大切です。
不動産担保ローンを借りる際の注意点
不動産担保ローンを通じて借りたお金は、さまざまな目的で活用可能です。ただし、不動産担保ローンにはリスクも潜んでいます。そのため、不動産担保ローンを利用する際は、ここで紹介する注意点を把握したうえで慎重に検討しましょう。
返済を滞納すると不動産を失う恐れがある
不動産担保ローンを通じて借りたお金を返せない場合は、担保として提供している不動産を強制的に売却される可能性がある点に注意が必要です。
ローンの滞納が続くと、最終的には抵当権を設定している不動産が競売にかけられます。競売とは、裁判所の権限によって不動産を強制的に売却し、その売却代金で残債の回収を図る法的手続きです。競売で落札者が決まると、代金の納付後に所有者の名義が自動的に変更されます。そのため、不動産を失いたくない場合は、毎月の返済を確実に続けることが大切です。
どうしても返済の見通しが立たないときは、リースバックを検討するのも一つの方法です。リースバックとは、自宅を売却したあとに売却先と賃貸借契約を結び、毎月賃料を支払うことで引き続きその家に住み続けられる仕組みを指します。
リースバックを利用すれば、まとまった現金を手に入れられるため、ローンの残債を完済できる可能性があるほか、住む場所を失わずに済む点もメリットです。
審査に時間がかかる
無担保ローンなどと比較すると、審査に時間がかかる点も不動産担保ローンを利用する際に押さえておきたい注意点の一つです。
不動産担保ローンは、担保となる不動産の評価や登記確認、現地調査などに時間を要するため、申し込みから実際に融資を受けるまでに1ヵ月以上かかるケースも珍しくありません。そのため、不動産担保ローンで借りた資金を支払いに充てたい場合は、スケジュールに余裕を持って申し込むことが大切です。
融資を受けられるとは限らない
担保として提供する不動産の評価額が低いと金融機関に判断された場合、審査に落ちる可能性があります。仮に審査に通過したとしても、希望した金額を満額で借りられないケースもあります。
そのため、不動産担保ローンの利用を検討している際は、担保にする不動産の市場価値を事前に把握しておくことが大切です。
諸費用がかかる
不動産担保ローンを利用する際には、さまざまな費用が発生する点にも注意が必要です。
まず、金融機関に支払う事務手数料として、借入額の1％～3％程度の費用がかかります。さらに、金銭消費貸借契約を結ぶ際には契約書に印紙税が課されます。不動産に抵当権を設定する場合は登録免許税が発生し、加えて火災保険料の支払いも必要です。
これらの諸費用は現金で支払うケースが多いため、正確な金額については事前に金融機関へ確認しておくと安心です。
関連記事：不動産投資で破綻する人の特徴とは？失敗事例から学ぶリスクと対策
まとめ
不動産担保ローンでいくら借りられるのかは、不動産の担保評価額や個人の属性などによって異なります。希望する金額を借りたいなら、不動産の資産価値を見極めるとともに、返済能力に問題がないことをアピールすることが大切です。
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ローンが通りづらい方へ｜最短4日で融資可能な不動産担保ローン
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
