不動産投資初心者のための学ぶべき6つの基本

「不動産投資を始めたいけれど、どこから手を付けていいのかわからない」
「不動産投資の運用方法について学びたいが、どのように勉強すればよいか分からない」

不動産投資に興味を持たれた方の中には、こうした不安や疑問をお持ちの方が多くいらっしゃるでしょう。

不動産投資は、株やFXのように未来予測が求められる金融投資とは異なり、安定した運用が可能です。知識が深ければ深いほど、安定した運用が可能となり、収益を増やすことができる投資方法です。

今回は、そんな不動産投資において、初心者が最初に学ぶべき知識についてお伝えします。

投資に失敗したり、詐欺の被害にあって後悔しないためにも、ぜひ最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資の始め方

不動産投資の勉強方法について解説するにあたって、不動産投資の始め方を5ステップで説明します。

情報収集方法と有益なリソース

不動産投資について調べてみると、インターネットや書籍にさまざまな情報が溢れています。そのなかでも正しく有益な情報を集めることは、運用を成功させるうえで最も重要です。

物件選びのポイントと注意点

情報収集ができたら、つぎは購入したい物件を探してみましょう。
投資物件には「新築・中古」「区分・一棟」「マンション・戸建て」など種類があります。目的や予算に合ったものを選ぶことが大切です。

インターネットで、狙っているエリアの家賃相場や物件価格を確認したり、周辺環境などをチェックしてみましょう。

物件を絞り込んだら、実際に現地に足を運びます。建物の外観や室内の様子だけでなく、住民の層なども大切です。また、交通の便や周辺施設なども見ておくと良いです。

これらの条件を総合的に判断し、投資物件としての適性を見極める感覚を養うためにも、多くの物件を見学しましょう。

物件購入のステップ：買い付けとローン審査

良い物件を見つけたら、物件の買い付けをします。他の購入希望者がいる場合、買付証明書を提出しても必ずしも物件が手に入るわけではありません。

さらに、不動産投資ローンを利用する場合は、必要書類を準備し、金融機関の仮審査を受けることが求められます。

物件購入後の手続きと引き渡し

つづいて、宅地建物取引士から、物件に関する重要事項説明を受けたのちに「不動産売買契約」を結びます。売買契約と同時に、融資の本審査に入ります。

また、金銭消費貸借契約、団体信用生命保険、抵当権設定契約なども交わします。その後、登記手続きをし、代金の決済をします。そしていよいよ物件の引き渡しです。

不動産管理会社の選び方と委託方法

不動産管理会社に物件の管理を委託することで、主な業務を委託できます。信用のできる賃貸管理会社と、賃貸管理委託契約を結びましょう。

不動産投資学習の第一歩：基礎知識

まずは、不動産会社に物件選びや融資について相談するためにも、最低限の「基礎知識」を学んでおきましょう。

不動産投資とは？基本の理解

不動産投資とは、マンションやアパートなどの物件を購入し、賃貸して家賃収入を得る投資手法です。この家賃収入を「インカムゲイン」と言います。

もう一つ、その物件を購入時よりも高く売ることで、売却益を得る方法もあります。この売買益を「キャピタルゲイン」と言います。

不動産投資の種類によって、それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なるため、投資対象の選定は重要です。ここでは主な三つ「一棟マンション投資」「区分マンション投資」「戸建て投資」について説明します。

不動産投資の種類と特徴：一棟マンション、区分マンション、戸建て投資

一棟マンション投資は、マンションやアパートを一棟購入し、入居者に貸し出す方法です。メリットとしては、同時にすべての部屋が空室となる可能性は低く、収入がゼロになる可能性が低い点が挙げられます。ひと月に入る家賃収入の額も大きいです。デメリットとしては、物件価格が高い点や、建物全体の管理が必要で、大規模修繕などで出費がかさむことが考えられます。

区分マンション投資とは、マンションやアパートを一部屋ごとに購入して、入居者に貸し出す方法です。メリットとしては、ワンルームマンションなど単身者向けの部屋からファミリー向けの部屋まで選択肢が豊富で、投資目標に合わせて選べます。初心者でも始めやすく、自己資金や融資可能額が少なくても購入できます。デメリットとしては、所有する物件が一部屋だけの場合、空室によって収入がゼロになる可能性があり、利回りが低い傾向にあると言えます。

戸建て投資は、戸建ての家を購入して貸し出す方法です。メリットとしては、ファミリー層の入居需要が高いため、長期間の入居が見込めます。また、利回りも高いと言えます。デメリットとしては、所有する物件が一つだけの場合、空室によって収入がゼロになる可能性が挙げられます。また、土地を購入する必要もあり、初期投資が高額となるため、どちらかと言えば上級者向きの投資方法です。

不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資の基本的な知識が身についたら、つぎは「メリット・デメリット」についても学んでおきましょう。

不動産投資のメリット：安定収入と資産運用

生命保険としての活用

不動産投資では、物件購入時にローンを利用することが多く、その際に「団体信用生命保険」に加入することが一般的です。

この保険に加入することで、ローン契約者が死亡したり高度障害など万が一のことがあると、ローン残債がゼロになるため、家賃収入を得られる物件を家族に遺せます。

年金対策としての有効性

不動産投資は、入居者さえ途絶えなければ、毎月安定した家賃収入を得られます。そのため、定年退職後にもらえる公的年金だけでは不安な場合の、年金対策に役立ちます。

レバレッジ効果の活用法

レバレッジとは、少額の投資で大きな収益を狙うことです。不動産投資ローンを利用することで、少額の初期投資で高額な投資用物件を購入し、長期で安定した収入が得られるため、高いレバレッジ効果があると言えます。

インフレ対策としての安定性

インフレの局面では不動産価格も上昇する傾向があり、インフレ対策に有効です。

不動産投資のデメリット：リスク管理

空室リスクと滞納問題

最も注意すべきリスクは、空室による収入減です。不動産投資での主な収入源は家賃収入であるため、長期間の空室は避けたいところです。また、入居者がいても家賃を滞納されてしまう可能性もあります。

災害リスクと予防策

予測が難しいリスクとして、災害にも注意が必要です。万が一に備えて、耐震性や耐火性に優れた物件を選ぶほか、保険に加入しておくと安心です。

修繕リスクと維持費用

建物を維持するためには、経年劣化などにともなう修繕費用がかかります。

金利上昇リスクとその対策

ローンの返済を変動金利で設定した場合、最初の負担は小さくても、金利の上昇によってキャッシュフローを圧迫するかもしれないため、注意が必要です。

費用とローンの理解：不動産投資の経済面

不動産投資用の物件を購入する際は、費用やローンについての知識も身につけましょう。

まずは不動産投資にかかる主な費用についてです。物件購入費用に加え、不動産投資ローンを利用する場合は事務手数料や保証料がかかることがあります。また、不動産会社が仲介をした場合、仲介手数料の支払いが必要です。また、物件購入時には「不動産取得税」という税金がかかります。また、不動産登記費用や契約書に関する「印紙税」も考慮する必要があります。

つづいて、ローンについてです。

「不動産投資ローン」とは、物件購入の際に利用するローンのことです。金融機関の審査を受ける必要があり、年齢や年収、勤務先や勤続年数など複数の項目に加え、購入する物件の資産価値や収益性もふまえて総合的に判断します。

物件選びと不動産会社の選定

不動産物件で成功するためには、収益性の高い物件選びが重要です。

空室リスクの低い、駅から近い都市部の物件はとくにオススメです。商業施設から近く利便性の高いエリアにある物件も、入居需要が高い傾向です。加えて、部屋の間取りや、建物の設備・セキュリティについても確認しておきましょう。

また、新築・中古といった築年数や、木造・鉄筋コンクリートなど構造の違いによる特徴も把握しておきましょう。

不動産投資は長期にわたる運用となるため、不動産会社選びも非常に重要です。実績だけでなく、取り扱う金融機関の多さや、アフターフォローが充実しているかを重視して選びましょう。

不動産投資の運用・管理方法

本業が忙しく運用・管理を専門業者に任せることが多いですが、自身で運用する場合は不動産管理の知識も必須です。

物件の収益性を示す指標「利回り」を理解することは、不動産投資を成功させるための重要なポイントです。

確定申告については税理士に依頼できますが、ご自身でも把握しておかなければなりません。

また、管理についても業務内容を把握しておきましょう。物件管理には、建物管理と賃貸管理の2つがあります。

建物管理の業務内容は、建物の清掃や点検、長期修繕計画、修繕工事などです。賃貸管理の業務内容は、入居者の募集や契約・家賃の集金、クレーム対応、クリーニングなどです。

賃貸管理を賃貸管理会社に依頼する場合は手数料がかかるため、サービス内容と手数料のバランスを考え、複数社を比較して決めると良いです。

また、契約の仕方によっても管理方法が異なります。

一つはサブリース契約と言って、サブリース会社が物件を借り上げ、入居者募集などをする方法です。入居者の家賃滞納時に保証を受けられる点は大きなメリットです。

もう一つは管理委託契約と言って、物件の管理のみを委託する仕組みです。オーナーは家賃収入の中から委託料を支払います。

不動産投資はこの順番で学ぼう！「出口戦略」

不動産投資を始める際には、出口戦略も考慮しておくことが重要です。

不動産投資の出口と言えば、主に「ローンの完済」「住む」「売却する」の3通りがあります。不動産の種類や、ご自身の投資目的によって出口戦略は異なります。

不動産投資を始める際は、将来必ず売却すると決まっているわけではありません。しかし、いずれ売却する可能性があることも視野に入れて、売りたいのに売れないといった状況にならないよう、情報収集をしておきましょう。

不動産投資の学習方法と情報収集

つぎに、不動産投資の独学での勉強方法について見ていきましょう。

インターネットを活用した情報収集

不動産投資に関する気になるワードをインターネットで検索してみると、初心者向けのサイトなどが出てくるので、そこから情報を仕入れていくと効率が良いです。基礎知識や物件選びのポイント、不動産投資の始め方などがわかれば、徐々に専門的なサイトも読み込めるようになります。

なお、インターネットの情報は必ずしも正確で最新であるとは限りません。偏った情報を過信せず、複数のサイトを比較して多角的に判断しましょう。

本で学ぶ不動産投資の基礎

不動産投資に関する本は、初心者向けのものから上級者向けのものまでさまざまです。基本情報以外にも、細かい地域ごとの情報集めや、法律的な話など、より専門的なことについて学ぶこともできます。

インターネットで集めた情報の精査のためにも、信ぴょう性の高い専門家や投資家の書いた本を選ぶと良いです。

セミナー参加の重要性と活用法

不動産会社のなかには、セミナーを開催している会社もあります。より具体的に知識を深められ、質問時間を設けている回もあるので、本やインターネットで勉強をしたのちに参加してみるのがオススメです。来場型もしくはオンラインで開催していることもあるので、事前に公式サイトなどで日時やテーマを確認しておきましょう。

さいごに：不動産投資を成功させるために

不動産投資は、若い世代やサラリーマンなどの忙しい方でも、本業と並行して運用ができる投資と言われています。そのため、将来に向けた資産形成の方法として興味をお持ちの方も多くいらっしゃるでしょう。

しかし、安易な気持ちで始めて、購入する物件を見誤ったり、不確かな情報に踊らされてしまうのは大変危険です。結果として運用が上手くいかず、最悪の場合赤字が続いてしまうことになりかねません。

不動産投資で失敗して後悔しないためにも、始める際にはここで紹介した6つの項目をしっかりとおさえておくと良いでしょう。また、投資を成功させるためには、運用を始めてからも常に不動産投資の情報についてアンテナを張っておき、勉強し続ける姿勢が大切です。

【参照】
https://www.global-link-m.com/reib/10320/
https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/study
https://restyle.tokyo/forbeginners/study-method.html
https://www.gala-navi.com/column/investment/c005918

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける