不動産投資で破綻する人の特徴とは？失敗事例から学ぶリスクと対策

「不動産で資産を築ける」「老後に安定した収入を得られる」――こうした言葉に魅力を感じて不動産投資を始めたものの、気づけば毎月赤字を抱え、最終的には自己破産に至るケースもあります。決して特殊な例ではなく、「投資家のおよそ4割が失敗を経験している」という調査結果もあるほどです。

それでも「自分は大丈夫」と思い込んでいないでしょうか。不動産投資には、夢のようなイメージの裏に、人生を大きく狂わせかねないリスクが潜んでいます。甘い誘いと厳しい現実のはざまで、冷静な判断が求められる今こそ、失敗の実態から学び、本当に知っておくべき教訓と回避策を確認しておきましょう。

投資家の約4割は不動産投資に失敗している？

不動産投資は安定した収入が見込める資産運用の方法として注目されていますが、すべての投資家が期待通りの成果を得ているわけではありません。

例えば、建美家が実施した『第7回不動産投資に関する意識調査』では、「不動産投資で失敗したことがある」と回答した人が全体の約4割に達しています。

その原因として多く挙げられているのが、空室による家賃収入の減少です。ほかにも、想定外の修繕費がかかったり、相場よりも高い価格で物件を購入してしまったりしたことで、収支が悪化した例もあります。中には、「空室の心配はありません」という営業担当者の言葉をそのまま信じて投資を始めたものの、実際には入居者が集まらなかったというケースもあるでしょう。

さらに、「節税になるから」「老後資金に備えたいから」といった曖昧な動機で投資を始めた結果、リスクへの理解が不十分なまま運用を続けてしまい、想定とは異なる結果になった人も一定数います。不動産投資は堅実なイメージがある一方で、思うような成果を上げられずに苦労する人がいる現実は見過ごせません。

不動産投資でよくある失敗事例

成功するためには、先人の失敗から学ぶことが重要です。ここでは、不動産投資でよく見られる3つの失敗事例を紹介し、それぞれの原因と回避するためのポイントを解説します。

経費の見積もりが甘かったことで収益が圧迫された

不動産投資では、利回りを試算する際に「実質利回り」を正確に把握する必要があります。そのためには、物件購入後に発生するすべての経費を適切に見積もることが不可欠です。

ある事例では、物件購入前に年間の経費を113万円と想定していたものの、実際には修繕費や税理士報酬、管理費などを見落としており、最終的な経費は135万円に膨らんでしまいました。この差により、実質利回りは4.27%から3.05%に低下し、投資の回収期間が約9年も延びてしまいました。

このような失敗を防ぐためには、経費を少なめに見積もるのではなく、むしろ多めに見積もっておく姿勢が重要です。とくに不動産取得税や将来的な修繕費など、見落としがちな項目にも注意を払う必要があります。

駅からの徒歩分数を甘く見た結果、競合物件に苦しんだ

立地条件は不動産投資の収益性に直結します。特に「駅からの徒歩分数」は、入居者の需要や競合状況に大きな影響を与える要素です。

あるケースでは、徒歩10分の物件を価格の安さから選んだものの、同じエリアに多くの競合物件が存在しており、空室が続いてしまいました。駅から徒歩5分の物件と比べて、物件価格や利回りはほぼ同じでしたが、徒歩10分圏内の方が競合が約4倍に増えるリスクがありました。

競合物件が多いと、空室率が高まり、家賃を下げざるを得なくなる可能性が高くなります。表面上の利回りだけで判断するのではなく、周辺環境や競合状況を含めて総合的に判断することが大切です。

「分譲目線」で物件を選んだ結果、利回りが悪化した

投資用物件を選ぶ際に、自分が住む前提での「分譲マンションの視点」で判断してしまうと、収益性に悪影響を与えることがあります。

例えば、南向きや最上階など、自宅として理想的な条件にこだわって物件を選んだ結果、購入価格が高くなり、実質利回りが下がってしまったという事例があります。実際に賃貸を希望する人の多くは、物件の向きや階数よりも家賃とのバランスを重視しています。

物件選びの際には、「自分が住みたいか」ではなく、「入居者に選ばれやすいか」という視点を持つことが重要です。ターゲット層のニーズに合った物件を選ぶことで、安定的な収益を確保しやすくなります。

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不動産投資の失敗で債務整理や自己破産に至ってしまうケースも

不動産投資の失敗が、場合によっては債務整理や自己破産といった深刻な事態に発展することもあります。

その典型的な流れは、空室や想定外の修繕費によって月々の赤字が続き、その補填としてカードローンなどの借り入れに頼り始めるところから始まります。この段階では「一時的な問題」と楽観的に考えてしまう人が多いものの、状況は次第に悪化していきます。

半年から1年ほど赤字が続けば、預貯金が底をつき、やがて親族や知人からの借金に頼らざるを得なくなります。その頃には精神的にも大きな負担がかかり、不眠や集中力の低下といった症状が現れ、仕事のパフォーマンスにも悪影響が及ぶことがあります。

返済の見通しが立たなくなると、債務整理の検討が現実的な選択肢となります。この時点で家族との関係が悪化し、離婚に至る例も見られます。自己破産となった場合は、保有していた不動産は処分され、連帯保証人がいる場合にはその人にも請求が及びます。

こうした過程で受ける心理的苦痛は非常に大きく、うつ病などの精神疾患を発症するリスクも高まります。そのため、資金繰りに不安を感じた段階で、早めに専門家へ相談することが、最悪の事態を避けるための鍵になります。

失敗する不動産投資家に共通する特徴

不動産投資で失敗する人には、いくつかの共通点があります。ここでは、投資判断を誤らないために知っておくべき失敗の典型パターンを紹介します。

甘い収支計画：現実的でない家賃設定と空室リスクの見落とし

不動産投資で失敗する投資家に共通する特徴として、非現実的な収支計画が挙げられます。​多くの場合、物件販売会社の提示する表面利回りだけを見て判断し、実際の運営コストを考慮していません。​

特に致命的なのは、家賃設定の甘さです。​周辺相場や需要を調査せずに、希望的観測で高い家賃を設定してしまうケースが少なくありません。​総務省が2023年に実施した「令和5年住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％と過去最高を記録しています。 ​この現実を無視した収支計画は、破綻のリスクを高めます。

また、空室リスクを見積もらない点も大きな問題です。​「良い物件だから空室にならない」という楽観的な見方が、後の資金ショートを招きます。​さらに、修繕費や管理費の急激な上昇、固定資産税の負担増など、想定外の出費を計算に入れていないことも失敗の要因です。​

収支計画の甘さが招く最悪のシナリオは、毎月の赤字が積み重なり、最終的に借金が返せなくなることです。​保守的な収支計画を立て、最低でも空室率10％以上を見込んだ試算が不可欠といえるでしょう。

過剰なレバレッジ：サラリーマンの年収で無理な融資を組むリスク

不動産投資で失敗する主な要因の一つに、過剰なレバレッジがあります。​一般的に、不動産投資ローンの融資限度額は年収の7倍から10倍程度が目安とされています。 ​例えば、年収700万円の方が7,000万円の融資を受けると、年収の10倍に相当し、リスクが高まります。​

特に注意すべきは、利回りと金利の差（イールドギャップ）です。​物件の利回りが5%で、借入金利が3%の場合、イールドギャップは2%となります。​この場合、7,000万円の借入に対する年間収益は140万円となります。​しかし、空室や修繕費用が発生すれば、収益は減少し、赤字に転落する可能性があります。​

さらに、変動金利で融資を受けた場合、将来的な金利上昇リスクも考慮する必要があります。​金利が上昇すると毎月の返済額が増加し、過大な借入をしていると返済が困難になる恐れがあります。​実際、レバレッジを効かせた不動産投資は、金利上昇や利回り低下などによってキャッシュフローが悪化するリスクが高まります。 ​

不動産投資の失敗を避けるためには、年収の3〜5倍程度の借入額に抑え、最悪のシナリオを想定した資金計画を立てることが重要です。​また、物件選定や市場調査を徹底し、無理のない投資計画を策定することが不可欠です。

営業トークに踊らされる：業者選びの失敗が招く悲劇

​不動産投資において、業者選びの失敗が深刻な結果を招くケースは少なくありません。​多くの投資家が「満室経営が可能です」「将来的に必ず値上がりします」といった甘い言葉に踊らされ、判断力を鈍らせてしまいます。​

特に注意すべきは、メリットばかりを強調し、デメリットに触れない営業姿勢です。​優良な不動産会社は、物件の良い面だけでなく、リスクやデメリットも正直に伝え、想定されるリスクとその対策についてともに検討してくれます。

不動産投資の失敗を避けるためには、複数の業者から話を聞き、セミナーに参加して実績や対応の丁寧さを比較することが重要です。​特に、実績紹介が具体的で、自社の得意分野を明確に説明できる会社を選ぶことで、リスクを大幅に軽減できます。​また、契約を急かす業者や、リスクについて十分な説明をしない業者には注意が必要です。​信頼できる業者選びが、不動産投資成功の鍵となります。

想定外の修繕費・金利上昇・災害リスクへの無防備

不動産投資で見落とされがちなリスクのひとつが、修繕費の積み立て不足です。多くの投資家は、収支計画を立てる際に修繕費を過小に見積もり、後になって資金繰りに行き詰まるケースが少なくありません。建物は年数の経過とともに劣化し、屋根や外壁、配管、電気設備など、さまざまな部分で修繕が必要になります。

また、変動金利で融資を受けた場合の金利上昇リスクにも注意が必要です。金利が1%上昇するだけでも、借入額が大きければ毎月の返済額は数万円単位で増えることがあり、収支に大きな影響を与えます。

自然災害への備えも欠かせません。地震や水害で建物が損傷した場合、保険で修理費用が補償されることはありますが、その後の入居率低下まではカバーされないため、長期的な収益が圧迫される可能性があります。

こうしたリスクに備えるには、家賃収入の15〜20%を修繕積立金として確保することが望ましいとされています。また、融資においては固定金利と変動金利をバランスよく組み合わせた計画を立てることが、不動産投資で失敗しないための重要なポイントです。

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不動産投資の失敗を回避するための具体策

前述のとおり、不動産投資は堅実に見えて、落とし穴も多いものです。失敗を防ぐには、事前調査から資金計画、専門家の助言まで、押さえるべき具体策があります。

徹底的な事前調査：立地・需要・競合の見極めがカギ

不動産投資を成功させるには、購入前の情報収集が何より重要です。まずは現地の不動産会社を訪ね、家賃相場や空室状況、治安などのリアルな情報を集めましょう。複数の業者に聞くことで、偏りのない判断が可能になります。

次に、不動産情報サイトを使ってエリアごとの賃貸物件数や掲載状況を確認します。空室の多い地域は、収益化が難しい可能性があるため注意が必要です。

また、検討中の物件と似た条件で検索し、掲載件数や家賃水準から需要や適正賃料を把握しましょう。類似物件が少ない場合は、そのエリアに十分なニーズがない可能性もあります。

さらに、新築物件が増えていたり、大手不動産会社が進出していたりする地域は、一定の需要が見込まれているサインです。ただし、供給過多による競争激化の可能性もあるため、他の要素と併せて慎重に判断しましょう。

保守的な収支計画で想定外の赤字を防ぐ

不動産投資では、余裕のある収支計画が失敗を避ける基本です。甘い見積もりは、突発的な出費に対応できず、資金難を招く原因になります。

空室率は10％以上で計算するのが無難です。どんなエリアでも入退去や募集期間を考えれば、年間1〜2か月の空室は想定しておくべきでしょう。

修繕費も同様で、年間家賃収入の15％を確保するのが目安です。築年数が進んだ物件なら20％を見積もっておくと安心です。水回りや空調の不具合は予測が難しく、備えが不可欠です。

さらに、固定資産税や保険料、管理費などの経費も忘れずに。こうしたコストを含めたうえで、黒字が出るかどうかを見極めることが重要です。

慎重すぎるくらいの計画でちょうどいい。運用が想定を上回れば、資金に余裕が生まれ、長期的にも安定した投資が可能になります。

融資条件の比較と金利上昇リスクへの備え

金融機関によって融資条件や審査基準は大きく異なるため、金利・返済期間などを比較することが重要です。特に変動金利を選ぶ場合は、将来の金利上昇リスクを踏まえた対策が欠かせません。

一部には「5年ルール」や「1.25倍ルール」など、返済額の急変を抑える仕組みがありますが、これらは主に住宅ローン向けであり、投資用ローンでは適用されないケースもあるため、事前確認が必要です。

返済期間を長めに設定し、月々の返済負担を抑えることで資金に余裕が生まれます。現在は過去と比べて金利は上昇傾向にありますが、依然として歴史的には低水準のため、融資を上手に活用する余地は十分に残されています。

専門家に相談するための準備とポイント

不動産投資を成功させるには、専門家の力を借りることが欠かせません。ただし、相談の前に投資の目的や資金状況を明確にしておくことが前提です。目的が曖昧だと、不要な提案に振り回されるリスクがあります。

税制の相談には、不動産や相続に強い税理士が適任です。専門分野での検索や、セミナー参加、著者への問い合わせなどで信頼できる人物を探しましょう。

将来設計を重視するなら、ライフプランに基づいた投資を提案できるファイナンシャルプランナーも有力な相談先です。

物件の選定段階では、不動産会社にも相談しますが、デメリットも含めて説明できる会社かどうかは見極めが必要です。

関連記事 :不動産投資の始め方を5つのSTEPで解説！成功のポイントも紹介

不動産投資の失敗を避けるには信頼できるパートナー選びが重要

不動産投資で成果を上げるには、自分一人の判断に頼るのではなく、豊富な実績と専門知識を持つパートナーの支援を受けることが不可欠です。物件の選定や資金計画、リスク管理まで総合的にサポートしてくれる存在が、成功への近道となります。

そうした支援のひとつが、株式会社リアルエステートが提供する「RIERA」です。

株式会社リアルエステートの「RIERA」サービスは、大阪圏の区分マンション投資に強く、物件選びから管理・売却までを一貫してサポートしています。独自の物件評価基準に基づき、収益性や将来性を見極めたうえで、厳選された物件を提案しています。

さらに、自己資金が少ない方でも始めやすい投資プランや、長期的な家賃保証システムなども整備されており、安定収益を目指す投資家にとって心強い仕組みが整っています。

投資家教育にも注力しており、セミナーを通じて物件の見方や収支の組み立て方を基礎から学べる環境も強みです。

まとめ

多くの不動産投資の失敗は、物件選定の誤りから始まります。リアルエステートが提供する「RIERA」では、都心部の主要エリアに特化した投資用マンションの販売・買取・管理を行っています。厳選された物件を提供し、資産価値が下がりづらい都心部の物件を通じてオーナー様の安定運用をサポートします。

不動産投資を検討される方が、手間を軽減し、比較的安心して資産形成に取り組めるようサポートしています。まずはお気軽にお問い合わせください。