初心者必見！不動産投資のやり方を4STEPで詳しく解説

「不動産投資に興味はあるけど、何をすればいいかイマイチわからないなあ・・・」と、不動産投資を始めたくても、やり方がわからずにそのままにしている方はいませんか？
今回はそんな方々に向けて、不動産投資の始め方を「準備」「購入」「運用と管理」「確定申告」の4つのステップに分けて解説します。不動産投資のやり方を解説する前に、まず「不動産投資とは何か」という基本的な部分について説明します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

はじめに｜不動産投資とは？

不動産投資のやり方を解説する前に、まずは「不動産投資とは何か」という基本的な部分についての説明をします。

不動産投資とは？

不動産投資とは、購入した不動産を貸し出して入居者から家賃収入を得る投資方法のことです。この手法を「インカムゲイン」と呼びます。

また、所有している不動産を購入時より高値で売却することで利益を得ることもできます。この手法を「キャピタルゲイン」と呼びます。

インカムゲインは、資産の保有によって得られる収益であるため、長期間の運用を前提としています。キャピタルゲインは、資産の売却によって得られる収益であるため、株やFXでの儲け方と似た手法です。不動産投資をする目的や投資の期間などによって、どちらの投資方法にするかを決めておきましょう。

不動産投資の種類

不動産投資にはさまざまな種類があり、投資の目的や予算によって購入する物件や運用の方向性を定める必要があります。

一般的に、不動産投資の初心者でも始めやすいとされているのが「区分マンション投資」です。ワンルームマンションやファミリー向けの物件など部屋によって価格が異なりますが、最初は購入費用とリスクを最小限に抑えられる「ワンルームマンション投資」が最もオススメです。

また、マンション・アパートなどを一棟購入して複数の部屋を貸し出すという方法もあります。区分マンション投資に比べてリターンは大きいですが、購入費用がかなり高額となり、管理の面で手間やコストもかかるため、不動産投資のなかでも上級者向けです。

戸建て住宅を貸し出す方法や、所有している土地を駐車場やコインランドリーとして利用し、その利用料で利益を生む方法もあります。これらの方法は、先述したマンション・アパートの投資とは性質が異なるため、運用にもそれなりのノウハウが必要です。不動産投資のなかでは上級者向けの投資方法です。

STEP1｜不動産投資の準備

まず、不動産投資を始めるにあたり、物件選びをする前に必要な準備について説明します。

不動産投資の基礎知識

不動産投資を始めるにあたっては、初心者の方にはわからないことが多いと思います。専門用語も出てきますし、物件を選定する際の判断基準についても知っておいた方が良いでしょう。

また、他者の意見だけを頼りに契約や運用をしてしまうと、詐欺に遭ったり、思わぬことで損をしてしまう可能性があります。そのような失敗がないよう、ご自身で不動産投資について学び、知識を身につけることが重要です。無料セミナーを開催している不動産会社もあるので、参加してみることでより明確な投資の目標を定められるかもしれません。

収支バランスのチェックなど、お金の流れについても把握できるようにしておくと良いでしょう。

投資目標の設定方法

投資をする際には、「どのような目的でどれくらいの利益を得たいか」について明確にする必要があります。その目標をもとに運用方法を定めることで、収支バランスも計算しやすくなり、どのような物件を購入するかを決めやすくなるからです。また、長期にわたって運用するため、途中で軸がぶれてしまうとうまくいかず中途半端になってしまいがちです。目的を決める際のポイントとして、不動産投資のメリットを挙げます。

• 「手間がかからず運用できる」＝本業が忙しくても副収入を得たい
• 「個人年金代わりになる」＝老後に安定した収入が得たい
• 「節税・相続税対策ができる」＝現金ではない安定した資産を残したい
• 「一棟購入などリターンの大きな投資もできる」＝不動産投資をメインに高利回りで儲けたい

目的が決まれば、「何年後にどのくらい家賃収入を得たいか」「これだけの利益を生むために、これだけの投資金額にしよう」など具体的な数値目標も定めておくと良いでしょう。

STEP2｜物件の購入プロセス

準備が整ったら、次に物件を探して購入します。その際の手順は以下の通りです。

目的に合った物件探し

ご自身の定めた目標や投資金額によって、購入する物件も変わってきます。

効率よくリスクを最小限に抑えた物件を探すためには、事前に情報を集めておくことがとても重要です。また、狙っているエリアの土地代のデータや、売買価格の相場を調べておきましょう。

物件を探す際は、入居の需要があるかどうかも重要な観点になります。住む人にとって、利便性は非常に重要です。スーパー、コンビニ、飲食店、病院、学校など生活に必要な施設が揃っているか、駅からの距離はどのくらいか、といった入居需要に関わる条件については、しっかりと吟味しておくべきです。また、ハザードマップで災害時の危険性についても確認しておきましょう。

もう一つのポイントとして、現在はまだ開発途中でも、これから活気が出てくる見込みのあるエリアを狙うのもおすすめです。

気になった物件には直接足を運んで、街並みや交通量、街灯の有無など、サイトや紙上ではわからないことを調査してみるのもオススメです。

ローン審査のコツ

物件を購入する際、多くの方が金融機関からの融資を受けています。

借入の上限額や金利は、金融機関ごとに異なります。ローン審査は、職業、勤続年数、前年度の年収はもちろん、家族構成や希望金額などのさまざまな条件をもとに判断されます。

ただし、フルローンとなるとリスクも大きくなります。物件の購入価格の2〜3割程度は、頭金を用意できると良いでしょう。

ご自身が契約できる上限額を確認し、慎重に資金計画を練っておきましょう。

【関連記事】フルローンはリスクが大きい？知らないと損する基礎知識

購入手続きの流れ

ローン審査に通れば、物件の購入に移ります。

買付証明書（購入申込書）を提出し、購入希望の旨を売主に申し出ます。この際、購入金額より低い値段を提示して、値引き交渉をすることも可能です。また、複数の買い付けが入った場合には、売主が購入者を選ぶために販売価格より高値を提示することもあります。

STEP3｜物件管理と運用

続いて、購入した物件を運用する際にどのような方法があるか、それぞれのメリット・デメリットを踏まえて説明します。

管理方法の選択肢

自主管理の利点と注意点

自主管理をする場合、入居者の対応から家賃の収集管理、業者の手配など、さまざまな業務をご自身で行う必要があります。

管理手数料がかからないため、費用が抑えられます。また、賃貸経営についてより詳しい知識が身につけられるのも良い点です。

しかし、入居者トラブルや緊急時の対応など、経験や知識がないと手間がかかってしまうことも多々あります。

サブリース契約の特徴

管理を任せる方法のひとつに、管理会社が物件を借り上げて転貸する「サブリース」というものがあります。

サブリースの場合、空室であっても家賃の何割かを管理会社が保証してくれることがあるため、空室のリスクを考えると自主管理よりも安心できます。また、確定申告の手続きも任せられるので、手間を減らせます。

ただし、賃料は管理会社が査定して決めるため、運用開始時の賃料が保証されない点には注意が必要です。

【関連記事】サブリースの仕組みやメリット、デメリットについての解説

管理会社への委託方法

管理会社に管理委託料を支払うことで、入居者の募集から管理・運営までの手間のかかる業務をすべて請け負ってもらうことが可能です。管理委託料の相場は家賃の3〜7％です。

経験豊富な専門家に任せることで、クレーム対応や緊急時も慌てずに済みます。本業に集中できるうえに効率よく副収入を得ることができるので、サラリーマンなど忙しい人たちにおすすめです。

しかし、管理会社の選択を誤ってしまうと、運用がうまくいかず空室のリスクも大きくなります。物件に合った運用・管理をしてくれる信頼できる管理会社を選びましょう。

運用の始め方とポイント

管理会社に管理を委託する場合、その会社が決まれば入居者を募集し、いよいよ運用開始です。入居者の募集に関しては、プロに任せれば安心です。

修繕やリフォームに関しては、支出が大きくなりすぎないよう注意が必要です。ただし、空室のリスクを減らして新たな入居希望者を迎えるためにも、定期的な設備・内装の見直しは大切です。そうした費用がかかることも見越しておきましょう。

STEP4｜確定申告の手順

不動産投資による経営で所得が出ると、確定申告を行う必要があります。上手に行えば所得税や住民税を抑えられ、節税対策になり得ます。

不動産投資を副業としている方も多いため、そういった方に向けた確定申告の方法を以下にまとめます。

確定申告の基本

確定申告は、紙の書類を使用する方法もあれば、インターネットから申告する方法もあります。紙の書類は、税務署に直接持っていくか、もしくは管轄の税務署へ郵送することも可能です。インターネットからの申告の際は「e-Tax」を利用します。

書類の提出期間は通常、2月15日から3月15日です。

必要書類と経費計算の方法

確定申告書の作成に必要な書類は、源泉徴収票・不動産売買契約書・譲渡対価証明書・売渡精算書・賃貸契約書・家賃送金明細書などさまざまです。

たとえば、譲渡対価証明書は土地の費用と建物の費用を分け、減価償却を計算する際に必要です。収支内訳書には売上や経費などを記入し、最終的な収益額を計算します。従業員の賃金や保険料、税理士への報酬、不動産の修繕費用などは経費として計上できます。

書類の準備と経費の計算については、漏れの無いよう慎重に行いましょう。

不明点の相談先

確定申告の際、すべてをご自身で行うのに不安があれば、専門家に相談すると良いでしょう。

記帳だけを行い、税理士に確定申告のみを依頼することも可能です。手続きのすべてを税理士に任せることも、もちろん可能です。

本業が忙しくて時間を割けない方や、確定申告を行ったことがなく不安がある方などは、依頼料をかけてもプロに任せた方が効率も良くオススメです。

業者によっては、無料相談窓口などを設けているところもあります。確定申告が不安な場合には、管理業者を選ぶ際の基準にしてみましょう。

さいごに｜不動産投資を始めるなら

近年、老後の年金等に対する不安から、投資や積み立てが話題になることも多くなっています。不動産投資については、長期の運用を目的とすることが多く、その特性から個人年金としての運用や相続税対策に利用できるといったメリットがあります。もちろん、不動産投資にはメリットだけでなくリスクも伴うため、安易に始めるのは危険です。

しかし、初心者でも正しい知識とノウハウを身につけることで、リスクを最小限に抑えた運用が可能です。不動産投資をお考えの方は、しっかりと計画を立てて挑戦してみることをお勧めします。

【参考記事】

https://www.tohshin.co.jp/blog/article0017.html

不動産投資の始め方｜初心者が失敗しないために知っておくべきこと

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける