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2025/07/14不動産投資の仕組みから始め方まで！4つのメリットと失敗しない物件選びのコツ
- 不動産投資
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
不動産投資は、働かずとも収入を得られる「不労所得」の代表格として、「老後の資金不足が心配」「毎月の給料だけでは将来が不安」という悩みを抱える方に注目されています。高額な資金が必要というイメージや管理の手間、リスクへの不安からなかなか踏み出せない方もいるかもしれませんが、正しい知識と戦略があれば、初心者でも始めやすい資産形成方法です。
本記事では、不動産投資の基本的な仕組みからメリット・デメリット、失敗しないための重要ポイントまで、初めての方にも分かりやすく解説します。
Contents
不動産投資とは？収益を生み出す2つの仕組み
不動産投資を始める際に、まず理解したいのが収益を生み出す基本的な仕組みです。不動産投資は主に「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という2つの方法で利益を得られます。また、投資判断の際に重要となる「利回り」の考え方も把握するとよいでしょう。ここでは、不動産投資で利益を得る仕組みと利回りについて解説します。
家賃収入を得るインカムゲイン
不動産投資における最も基本的な収益源がインカムゲインです。これは物件を賃貸に出すことで得られる家賃収入を指します。しかし、家賃が全て利益になるわけではありません。管理費や固定資産税、修繕費といった経費が発生するため、実質的な利益はこれらを差し引いた金額です。
インカムゲインの魅力は安定性と継続性です。入居者が決まれば毎月定期的に収入が得られるため、長期的な資産形成や老後の収入源として期待できるでしょう。また、不動産所得には節税効果もあり、収支がマイナスになった場合は給与所得との損益通算も可能です。
売却益を狙うキャピタルゲイン
キャピタルゲインとは、不動産を購入時よりも高値で売却することで得られる売却益です。不動産の価値は経済動向や社会情勢によって変動するため、購入時より価格が上昇すれば利益を得られます。特に、景気回復期やバブル期といった市況が活発な時期に効果的です。例えば、都心の人気エリアや駅近のマンションは、時間が経過しても価値が維持されやすい傾向があります。
ただし、建物は経年劣化で価値が下がるため、値上がり益だけを期待した投資はリスクが高いといえるでしょう。また、売却時には譲渡所得として課税され、所有期間が5年以下の短期譲渡は税率が高くなります。キャピタルゲインはハイリスク・ハイリターンの性質を持っているため、特に初心者は安定したインカムゲインも考慮した投資計画を立てるのが賢明です。
不動産投資における利回りと注意点
不動産投資の収益性を判断する際に重要なのが利回りです。表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算します。ただし、経費を考慮していないため注意が必要です。実際の収益性は実質利回り「(年間家賃収入-経費)÷物件価格×100」で判断するとよいでしょう。
一般的に良好とされる利回りは3％～7%程度です。一方、10%を超える物件は何らかの問題を抱えている可能性があります。利回りの高さだけに惑わされず、物件の立地条件や建物の状態、将来的な賃料下落リスクも考慮したキャッシュフロー分析を行うことが不動産投資成功の鍵です。
不動産投資の4つのメリット
不動産投資は資産形成の有効な手段として注目されていますが、どのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、不動産投資を始める際に知っておきたい4つのメリットについて解説します。それぞれの特徴を理解することで、投資判断の重要な指針となるでしょう。
1.安定した家賃収入が得られる
不動産投資の最大のメリットは、安定した家賃収入を長期にわたって得られる点です。物件を所有している限り、毎月定期的に家賃が入り、継続的な収入源となります。
入居者は年単位で住み続けるケースが多いため、株式投資のような他の投資と比較して収入の変動が少ない傾向があります。特に、一棟マンションや一棟アパートなら複数の部屋から収入が見込めるため、1部屋が空室になっても全体の収入がゼロになるリスクを軽減できるでしょう。
家賃収入は、本業の給与に上乗せする副収入や将来的に年金の不足分を補う「私的年金」として活用できるのも大きな魅力です。ただし、空室や家賃滞納のリスクも存在するため、需要の高いエリアの物件選びと入居者審査の徹底が重要です。
2.節税対策になる
不動産投資の節税効果は、減価償却費と損益通算の仕組みを活用することで得られます。減価償却とは建物の価値が減少する分を経費として計上できる制度で、実際の支出がなくても帳簿上の経費として認められます。
例えば、課税所得1,200万円の会社員が不動産投資の減価償却費で500万円の赤字を計上すると、課税対象所得が700万円に圧縮されて大幅な節税が可能です。
節税効果を最大化するには、木造の中古物件を選ぶこと、5年超の長期保有を目指すこと、高収入者であることがポイントです。ただし、売却時には建物の簿価が下がっているため、譲渡する際に課される税金が増加する恐れがあることに注意しましょう。
3.ローンを活用したレバレッジ効果が得られる
不動産投資の魅力的なメリットのひとつがレバレッジ効果です。自己資金に融資を加えることで、より大きな物件への投資が可能になり、自己資金のみの場合に比べて高い収益を得られます。
例えば、1,000万円の自己資金だけでは同額の物件しか購入できませんが、4,000万円の融資を組めば5,000万円の物件を取得できます。同じ利回り10%の物件でも、自己資金のみの場合は年間100万円の収入ですが、5,000万円の物件なら500万円の収入です。金利支払い分を差し引いても、大幅な収益アップが見込めるでしょう。
また、借入を活用すれば手元に資金を残せるため、他の投資機会や緊急時の備えも確保できます。ただし、利息が利益を上回る「逆レバレッジ」には注意が必要です。不動産投資の仕組みを理解し、適切な借入比率を設定することが成功の鍵といえるでしょう。
4.相続対策や老後資金として活用できる
不動産投資は、老後の安定した収入源としても活用できます。金融庁の試算では、老後資金が2,000万円不足するとされており、年金だけでは不十分な状況です。不動産投資による家賃収入は、老後の生活費を補うための貴重な収入源となります。
また、不動産は相続税対策としても有効です。不動産の相続税評価額は時価に比べて低く評価されるため、現金より不動産で資産を保有するほうが税負担を軽減できます。不動産投資を老後の生活設計と相続を見据えた計画に活用することで、長期的な資産形成と安心できる将来を実現できるでしょう。
不動産投資の3つのリスクと対処法
不動産投資には避けられないリスクがあります。これらを事前に理解し、適切な対策を講じることで、安定した収益確保が可能です。ここでは、特に初心者が注意したい3つのリスクと対処法について解説します。起こり得るリスクを知ることで、将来の収支計画を適切に立て、失敗を未然に防げるでしょう。
1.空室リスクがある
不動産投資において最も懸念されるのが空室リスクです。空室が発生すると家賃収入が途絶え、ローン返済や管理費といった支出だけが残るため、キャッシュフローは急速に悪化します。
空室の主な原因として、人口減少エリアでの需要低下や供給過多による競争激化、周辺物件と比較して割高な家賃設定が挙げられます。対策としては、信頼できる賃貸管理会社との連携強化や周辺相場を考慮した適切な家賃設定、敷金・礼金の見直し、宅配ボックスのような人気設備の導入が効果的です。空室リスクは、物件選びや事前の対策によって軽減できるでしょう。
2.修繕・メンテナンス費用がかかる
不動産投資では、物件の維持費用として修繕・メンテナンス費用が避けられません。特にマンション投資では、大規模修繕工事のために毎月積み立てる修繕積立金が必要です。修繕積立金の額は建物の経年劣化に伴い増加する傾向があり、初期設定が甘かった場合や予期せぬ修繕が必要になった場合には値上げされることもあります。
投資判断の際は修繕積立金の将来的な値上がりも考慮し、長期修繕計画の内容を「重要事項調査報告書」で確認することが重要です。空室時も修繕積立金は支払いは続くため、資金計画には余裕を持たせておきましょう。
3.金利上昇リスクがある
不動産投資における金利上昇リスクは、返済額の増加による収益悪化を招く重大な問題です。例えば、2,000万円のローン（借入期間35年）で金利が2.0%から3.0%に上昇すると、月々の返済額は約1万円増加します。これにより家賃収入から得られる利益が減少し、最悪の場合は赤字に転落するでしょう。
金利上昇リスクの対策は、固定金利での借入れや「5年ルール」「1.25倍ルール」が適用される金融機関の選択が効果的です。また、自己資金の比率を高めることで借入額を減らし、リスクを軽減できます。返済期間の長期化や繰り上げ返済の計画的実施も有効な戦略です。
不動産投資の種類と特徴
不動産投資にはさまざまな種類があり、それぞれに特徴やメリット・デメリットがあります。ここでは、初心者から上級者まで活用できる代表的な不動産投資の種類について解説します。自己資金や投資目的に合わせた選択肢を知ることで、自分に最適な投資方法が見つかるでしょう。
投資少額から始められる区分マンション経営
区分マンション経営は、マンションの一室を購入して賃貸に出す不動産投資の入門としておすすめの方法です。最大の特徴は少額から始められる点で、他の投資方法より安い資金で始められます。不動産投資ローンも利用しやすく、自己資金が少なくてもレバレッジ効果による利益拡大が期待できるでしょう。
専有部分のみが管理対象で、共用部分の管理は建物全体の管理会社が担当するため、忙しい会社員でも並行して運用できる点が魅力です。ただし、空室リスクや収益性の低さといったデメリットもあるため、立地条件の良い物件選びが重要となるでしょう。
収益性を重視する一棟アパート・マンション経営
一棟アパート・マンション経営は、複数戸を一括所有することで高い収益性を実現できる不動産投資です。区分マンションと比較して利回りが高く、1箇所にまとまっていることで管理コストが抑えられます。建物全体の所有権を持つため、修繕計画やリノベーションを自由に決定できるのも大きな強みです。特に、木造アパートは法定耐用年数が短く、減価償却による節税効果も高くなります。
一棟物件は資産価値が高く、次の融資を受ける際の担保として活用しやすいため、事業拡大にも有利です。ただし、空室リスクの集中や災害による一括損失のリスク、高額な修繕費用の負担といった注意点もあります。
その他の不動産投資
不動産投資には他にも多様な選択肢があります。
- 戸建て投資
戸建て住宅を購入して運用する不動産投資。ファミリー層をターゲットにした安定性が魅力で、立地条件が悪くても需要が見込める点がメリット。
- 駐車場投資
自分の土地に駐車場を作り、料金を得る不動産投資。初期費用を抑えられ、形状にかかわらず土地を有効活用できる点が強み。
- J-REIT
投資家から集めた資金を不動産に投資し、収益を分配する金融商品。少額から始められ、専門家に運用を任せられるため、不動産投資の知識が乏しい初心者にも適している。
他にもトランクルームや高齢者向け施設など、さまざまな不動産投資があります。これらの選択肢から自分の資金力や目標に合った投資方法を選ぶことが重要です。
初心者におすすめの投資タイプと選び方のポイント
初心者が不動産投資で失敗しないためには、物件タイプの選択が重要です。比較的少額から始められるのは区分マンション投資で、単身者向けとファミリー向けがあります。単身者向けは賃貸需要が高く空室リスクが低い特徴があり、ファミリー向けは長期入居が見込めて賃料設定も高めに設定できます。
アパートも低額で取得可能ですが、立地選びが重要です。良い投資物件の判断基準として、立地の安全性や利便性、建物の管理状況、新耐震基準への適合をチェックしましょう。
また、収益性は表面利回りではなく実質利回りで判断することが大切です。物件選びでは心理的瑕疵物件や違法建築物は避け、不動産会社の専門家に相談して物件を探すことをおすすめします。
実際の失敗事例から学ぶ投資の注意点
不動産投資でありがちな失敗事例を知ることで、成功する可能性が高まるでしょう。典型的な事例として、新築ワンルームマンションを複数購入したものの、家賃下落により赤字が拡大したケースがあります。このような失敗を避けるには、月々のインカムゲインを重視し、「返済後は資産になる」といった甘い言葉に惑わされないことが重要です。
また、節税だけを目的とした投資も危険です。中古の戸建て物件を購入したものの、海外転勤により損益通算ができなくなり、キャッシュフローの出ない物件を抱え込むことになった投資家もいます。キャッシュフローを重視した収支シミュレーションを行い、節税はあくまで付加価値と考えましょう。
他にも、不動産業者に勧められて過剰な投資をした事例や繰り上げ返済で資金不足に陥った事例もあります。これらの失敗から学び、収支計画を慎重に立て、リスクを理解した上で投資判断をすることが不動産投資の成功につながります。
関連記事：不動産投資初心者が投資に失敗しないための基礎知識とは？？
【初心者向け】不動産投資の始め方とポイント
不動産投資を始めるにあたっては、正しい手順と確かな知識が成功への鍵です。ここでは、投資目的の明確化から資金計画の立て方、不動産投資ローンの仕組み、収益性の高い物件の見極め方、信頼できるパートナー選びまで、初心者が押さえておきたいポイントを解説します。不動産投資の仕組みを理解し、計画的に取り組むことで、安定した収益を生み出す資産形成が可能になるでしょう。
投資目的の明確化と資金計画の立て方
不動産投資を成功させるには、まず投資目的を明確にすることが不可欠です。将来の資産形成、老後の安定収入確保、相続対策など、目標に応じて最適な投資戦略は変わります。
次に重要なのが資金計画です。例えば、月20万円の家賃収入を目指す場合、必要な物件数や投資総額を逆算して具体的な数字を出しましょう。自己資金と融資可能額を正確に把握し、無理のない返済計画を立てることが重要です。融資額が大きいほど投資の幅は広がりますが、返済負担も増します。そのため、バランスを考慮した計画が必要です。
投資可能額が定まったら、地域の需要や交通アクセス、築年数を検証し、区分マンションか一棟アパートかといった物件タイプを決定します。初心者は比較的リスクの低い都心部の区分マンションから始めるのがおすすめです。
関連記事：初心者必見！不動産投資のやり方を4STEPで詳しく解説
不動産投資ローンの仕組みと審査通過のコツ
不動産投資ローンは住宅ローンと異なり、「申込者の信用力」と「物件の担保価値」の両面から厳しく審査されます。年収は500万円～700万円以上が目安で、返済負担率は年収の30％～40％以下が望ましいとされています。物件面では立地の良さや収益性が重視され、都市部や駅近の物件ほど審査で有利です。
金融機関によって審査基準は異なり、メガバンクは低金利ながら厳格、地方銀行は地元物件に積極的、信用金庫は関係性重視、ノンバンクは基準が緩い傾向があります。審査対策としては、収入増加や自己資金の充実、適切な金融機関選び、担保価値の高い物件選定が効果的です。不動産投資の成否は物件選びから始まるため、実質利回りが高い物件を粘り強く探すことが大切です。
関連記事：不動産投資ローンの仕組みと借り方を徹底解説！初心者でもわかる融資の基本
物件選定の基準と収益性の高い物件の見極め方
収益性の高い物件を見つけるには、投資的観点から利回りや築年数、土地値といった基本指標を確認しましょう。利回りが低過ぎると収益が出にくく、高過ぎると何らかの問題がある可能性があります。築年数は1981年6月以降の新耐震基準を満たしているか確認が必要です。
賃貸需要の観点から、駅からの距離と併せて、生活利便施設の充実度や嫌悪施設の有無をチェックすることも重要です。他にも、内装リフォーム率や外壁塗装・屋上防水工事の実施状況、設備の状態を確認し、将来的な修繕費用を見積もりましょう。
現地確認時には、入居者の生活状況や共用部の管理状態もチェックします。これらを総合的に判断することで、長期的に安定した収益を生み出す物件が見つかるでしょう。
信頼できる不動産会社や管理会社の選び方
不動産投資の成功は適切なパートナー選びで決まります。信頼できる不動産会社を見極めるポイントのひとつは、業歴10年以上、従業員数100人以上の規模を持つ会社かどうかです。売買だけでなく管理も行っている会社は、物件購入後も顧客との関係が続くため、収益性の低い物件を勧めるリスクが少ないといえるでしょう。
物件の事情を詳しく説明でき、実際に現地を見て案内してくれる担当者か確認することも重要です。さらに、メリットだけでなくデメリットも率直に説明してくれる会社を選ぶことで、不動産投資の仕組みを熟知した上で判断できるでしょう。
まとめ
不動産投資は家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）の2つの収益源があり、区分マンションから一棟物件までさまざまな投資タイプが存在します。安定収入や節税効果、レバレッジ効果といったメリットがある一方、空室リスクや修繕費用、金利上昇といったリスクも把握することが大切です。
不動産投資は正しい知識と物件選びがあれば、安定した収入源となり資産形成に大きく貢献します。そこでおすすめなのが、不動産投資のプロフェッショナル、リアルエステートの「RIERA」です。都心の好立地物件を厳選し、物件選定から管理まで一貫したサポートを提供します。
透明性の高い運営と専門家による的確なアドバイスで、安定した家賃収入を実現できるでしょう。不動産投資の第一歩を踏み出すなら、ぜひRIERAにご相談ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
