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2025/11/2120代から始める不動産投資！成功するための必須ポイント
- 不動産投資
- その他
不動産投資は何歳から始めると良いのでしょうか。20代の方でも資産形成のために不動産投資を考えている方は一定数いらっしゃいます。人生で最も大きな買い物とも言われる住宅ローン。ローンを組む際に気をつけるべき点や、若いうちから不動産投資を行うメリットをご紹介します。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産投資の基本概念
不動産投資は、特にサラリーマンに人気の投資方法の一つです。節税効果が得られることや、毎月安定した家賃収入があること、他の投資方法と比べてギャンブル性が低いことが、人気の要因となっています。
もちろん「空室リスク」といって、入居者が決定しない場合のリスク（収入がゼロになります）もあるのですが、このリスクを最小限に抑える努力や勉強を事前に行うことで、不動産投資は確実性の高い投資になり得ます。
不動産投資とは、不動産物件を購入し賃貸物件として貸し出すことで、毎月利益を得る投資手法です。なかには、不動産購入時に現金一括で購入される方もいらっしゃるかもしれませんが、大抵は金融機関から借入を行い不動産ローンを組んでいることが多く、例えば物件にもよりますが最初の30年くらいは毎月固定で入ってくる家賃収入をそのまま金融機関への返済に回すことが多いです。しかし、返済完了後の毎月の家賃収入から諸費用を引いて残った額は、そのままオーナーの利益になりますので、長期的に見た時に非常にメリットの大きい投資と言うことができます。
20代で不動産投資を始めるメリット
不動産投資を行うにあたって、不動産投資ローンを組むのが一般的です。住宅は非常に高い買い物ですので、一般的には融資を受けた金融機関に毎月ローン返済を行いながら、賃貸物件の家賃収入を得ていくというやり方になります。
20代で不動産投資を行うことは可能ですが、唯一の懸念点は、金融機関からの融資が難しいことです。一般的に勤続年数3年以上、年収500万円以上からが金融機関のローンに通りやすくなると言われていますので、23歳で就職した場合には最低でも26歳までは勤続した方が審査においては有利になります。また年収のハードルもあるので、注意が必要です。
では、20代で不動産投資を始めると有利なことはあるのでしょうか。昨今の不景気や賃金が停滞している社会的背景を理由として、副業を始める人は増加傾向にあります。また現在の若者世代は、少子高齢化によって将来年金が著しく減額される、または貰えない可能性があることを危惧しており、もはや国に頼らない生き方を推進するような風潮が広がりつつあります。このような中で副収入を得る行動を始めたり、投資活動で資産形成を行ったりする20代の若者は増加傾向にあります。
実際に、日本経済新聞に掲載された2021年の記事では、インターネット証券5社（SBI証券、楽天証券、マネックス証券、松井証券、auカブコム証券）の年間の口座開設者のうち、20代以下の割合が最も高いという調査結果が出ています。
＊参考https://restyle.tokyo/forbeginners/while-young.html
20代で不動産投資を始める具体的なメリットとして、長期間にわたるローン契約が可能である点が挙げられます。2018年5月にはオリックス銀行が45年ローンを導入し、これまでの35年ローンから大幅に期間が延長されたことが話題となりました。ローンの長期化が進むということは、毎月の返済額を減らすことができるので、キャッシュフローの安定化や赤字回避などを実現させることができます。また、45年に拡大されたことで、20代も不動産投資を視野に入れやすくなりました。
不動産投資のローンに関する重要なポイント
不動産投資ローンにおける「デッドクロス」とは？注意すべきポイント
ローンの返済期間が長くなることで月々の返済額を抑えることができるため、20代で不動産投資を始める一つのメリットですが、デッドクロスに気をつける必要があります。デッドクロスとは、ローン返済中に減価償却期間が終わってしまうことを指します。減価償却費が計上されないようになると、収益-費用=課税所得なので（厳密にはここに加算減算が入るので、益金-損金=課税所得になります）、帳簿上では収益が非常に多い形として表れます。所得税や住民税は、課税所得に一定の税率で発生しますね。そのため帳簿上では黒字に見えた場合でも、実際は損金がないので課税所得額が大きくなり課税額が跳ね上がります。
これがデッドクロスです。一見黒字に見えても、実際には資金繰りが悪化し、最悪の場合、黒字倒産に至る可能性があります。デッドクロスから脱却するには、不動産物件を売却する必要があります。しかし、ローン返済中に不動産物件売却ができない場合もあり、その場合には残りのローンの繰上げ返済、一括返済が求められます。
このような事態に陥らないためには、20代というメリットを最大活用して長期ローンを組み、最初は少額でローン返済を行いつつも、途中から繰上げ返済でローン返済を早めることをオススメします。20代のうちは年収が高くないこともあり得ますが、とくに年功序列型の会社員の場合や、そうでなくても一般的には年収が上昇していく傾向にあります。そのため最初は少額で、後から繰上げ返済というやり方は案外現実的と言えるでしょう。
20代におすすめの「団信」加入：不動産投資ローンの保障とは
20代で不動産投資を行うメリットとして、「団体信用生命保険」への加入がしやすい点が挙げられます。この保険は、不動産投資ローンを借りた者がローン返済中に死亡したり、高度障害に陥った場合に、残りのローン額を代わりに弁済する保険です。
通常は、不動産投資ローンの融資が降りる際に、一緒に加盟する保険になります。金融機関も貸したお金が返されないとビジネスが成り立ちませんので、融資を受ける者に団信への加入を促すことによって、リスクヘッジを行っています。
若くて健康な20代は、団体信用保険に加入しやすいです。また、金融機関からすると団信に加入してくれていることは審査の際に一種のプラス材料になりますので、20代でも審査通過する場合があります。勤続年数が短く年収が少ない20代でもローン審査通過できる可能性がある理由には、この団信が大きく関与しています。
20代から始める投資力強化法：不動産投資のスキルアップ
20代で投資を行うメリットはまだまだあります。早いうちから投資活動を始めることで、投資スキルを高めることができます。最近では、積立NISAやiDeCoの普及に加え、政府が預貯金から投資へのシフトを推進していることもあり、投資を始める20代が増加しています。しかし、不動産投資に取り組む20代はまだ少数派であるため、若いうちから始めることで、30代以降の投資活動にも良い影響を与えることができます。不動産投資に限って言えば、1件目の実績があることによって2件目以降のローン融資に通過しやすくなります。もちろん1件目の不動産投資で好成績を残している場合に限りますので、最初は初心者向けの物件などで投資を行い、確実な実績を作っていくことをオススメします。
20代から始める投資力強化法
① 20代のための不動産投資：頭金準備と資金計画の立て方
一般的には、不動産物件価格の3%が頭金として必要とされています。例えば、1,500万円の物件でローンを組む場合、45万円の初期費用（頭金）が必要です。フルローンで初期費用を含めた額でローンを組むことも可能ですが、フルローンでない場合、一定の自己資金が必要となるため、事前に準備しておくことが大切です。
住宅購入の際、頭金と物件価格に加え、諸経費も総費用に含まれることを考慮しましょう。フルローンではこの「諸経費」が含まれないため、注意が必要です。もしこの諸経費まで含めてローンを組む場合、オーバーローンとして扱われることになります。
フルローンにすると頭金を支払わないので金利が上がることはもちろん、毎月の返済額が大きくなります。自己資金を用意して頭金を払えるようにしておくか、金利が高くなることを理解したうえでフルローンを組むか、慎重に検討するようにしましょう。
＊参考https://lions-mansion.jp/guide/preparation/p02/
② 20代でも審査に通る！不動産投資ローン審査を通過するためのポイント
20代の方は勤続年数が短く、年収も30代の同業種の方と比較すると低い傾向にあるので、前述したようにローン審査通過の難易度が高いです。金融機関の中でも、とくに銀行からの融資は低金利なこともあり審査基準が非常に厳しいです。本人の属性（年収、勤務先、勤続年数、世帯状況など）ももちろん確認されますし、個人の金融機関利用状況も確認されます。
現在クレジットカードやその他ローンを組んでいる方も多いと思いますが、遅延などで金融事故が付かないように気をつけましょう。金融機関は、CIC（指定信用情報機関）やJICC（日本信用情報機構）と情報共有をしているため、金融事故情報の記載がある場合には審査への通過が非常に厳しくなります。また金融事故、つまりブラックリストに該当する場合の条件は以下です。
- 返済日より61日以上、または3ヶ月以上の支払遅延や延滞があるもの
- 債務整理を行った場合（自己破産任意整理個人再生の3種を指します）
- 多重申込を行った場合（6ヶ月でブラックリストは消化されます）
- クレジットカードの現金化を行った場合
ブラックリストとは実際に何かリストがあるわけではなく、「異動」という金融事故が起きた旨を表す単語が記載された場合を指します。ブラックリスト入りすると最低5年は、低金利で融資してもらえる不動産投資ローンに通過しなくなります。またクレジットカードやその他ローンにも通らないため日常生活に甚大な被害を及ぼします。現時点で自身の金融機関利用状況を確認したい方は、CICやJICCは開示可能となっていますのでしっかり確認するようにしましょう。
20代から始める不動産投資まとめ：成功へのステップ
今回は、20代で不動産投資を行うメリットをご紹介しました。不動産投資はある程度資産形成を行ってから始めるもの、というイメージがある方もいらっしゃるかもしれませんが、実は年齢関係なくローン審査に通過さえすれば、不動産投資は可能でした。早いうちから投資経験を積むことで、30代以降の人生が大きく変わる可能性も秘めていると言えるでしょう。一方で、頭金を支払えるような最低限のキャッシュを用意しておくことや、長期ローンを組んだ際には繰上げ返済を行うように意識することなど、気をつけるべき点は複数ありました。早いうちに投資を始めるからには、確実に利益を出して個人のキャッシュフローも安定させたいと思う方が多いでしょう。不動産投資における基礎的な知識などをしっかりと勉強したうえで、最終的に投資を開始する物件を確定させるようにしましょう。
この記事が、20代の方が不動産投資を始めようと思うきっかけになれば幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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