相続した借地権の売却にかかる税金完全ガイド｜地主の承諾から確定申告まで

借地権を相続したものの、売却時の税金や控除について疑問を抱える方もいるのではないでしょうか。借地権の売却は通常の不動産売却とは異なり、さまざまな方法があります。相続してから慌てないように事前に知識を蓄えておくとよいでしょう。

本記事では、相続した借地権を売却する際に知っておきたい税金の仕組みや売却方法について詳しく解説します。相続した借地権の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権は相続財産であり相続税の課税対象

被相続人が亡くなった際、借地権の扱いに悩む方もいるのではないでしょうか。借地権は相続財産のひとつで、相続税の課税対象です。まずは借地権の相続について理解し、売却に関する知識を深めましょう。ここでは、借地権の相続に関する基礎知識と相続税評価額の計算方法について解説します。

借地権は相続できる

借地権は一般財産と同様に相続の対象となる権利です。借地借家法によって保護されており、法定相続人が借地権を相続する場合、原則として地主の許可を得る必要はありません。ただし、相続の事実については地主へ通知するのが望ましいでしょう。

相続した借地権は、現金や有価証券と同じように遺産分割協議の対象となり、共同相続人の間で分割できます。借地権相続時には、契約書の内容を確認し、契約期間や更新時期を把握することも重要です。将来的な売却や建て替えを視野に入れた場合、初期段階で正確な情報を収集することが不可欠です。

借地権の相続税評価額の計算方法

借地権の相続税評価額は、土地が自用地（自分が所有する更地）である場合の価額に借地権割合を乗じて算出します。まずは国税庁の「路線価図・評価倍率表」で該当地域の路線価と借地権割合を確認しましょう。借地権割合は地域によって異なり、アルファベットで表示されています。

次に、自用地評価額（路線価×土地面積）に借地権割合を掛けると、借地権の相続税評価額が求められます。例えば、路線価が1平方メートル当たり20万円、土地面積が100平方メートル、借地権割合が60%の場合、借地権の相続税評価額は20万円×100平方メートル×60%＝1,200万円です。

関連記事：借地権の評価額はどう決まる？相続時にも使える基礎知識と計算方法を解説

相続した借地権を売却する際の注意点

相続した借地権を売却する際は、いくつかの注意点があります。売却手続きをスムーズに進め、適切に税金を処理するには、事前準備と法的な理解が不可欠です。ここでは、相続登記の必要性と複数の相続人がいる場合の同意取得について解説します。

売却には相続登記が必須

相続した借地権を売却するには、相続登記の完了が必須条件です。名義を変更しなければ、法的な権利が移転できません。

2024年4月から相続登記が義務化され、借地権付き建物を相続した場合も登記が必要です。また、借地権自体が登記されているケースでは名義変更を要します。登記を怠ると、地代請求先が不明確になったり、将来的な売却や建て替えが困難になったりするリスクがあります。罰則として過料が科される恐れもあるため注意が必要です。

相続登記の手続きは自分で申請も可能ですが、必要書類の準備や申請の複雑さを考えると、司法書士のような専門家に依頼するのが一般的です。

全体売却には共有者全員の同意が必要

相続により複数人で共有している借地権（準共有借地権）を売却する場合、借地権全体を第三者に売却するには共有者全員の同意が必要です。民法の規定により、不動産の「変更行為」には共有者全員の合意が必須であるためです。一人でも反対すれば、借地権全体の売却は実行できません。

ただし、自分の持分だけを売却するなら他の共有者の同意は不要です。相続時に準共有状態にしないことが最善ですが、すでに準共有になっている場合、専門の不動産会社に相談し適切な対応を検討しましょう。

借地権の売却には地主の承諾が必要

借地権を売却する際は、地主の承諾が必須です。民法612条1項に基づくもので、地主が賃借人の信用性を考慮して契約を結んでいるためです。承諾なしに譲渡すると、借地契約が解除される恐れがあります。

地主から承諾を得るには、売却の意向を伝え交渉を進める必要があります。承諾料の相場は、借地権価格の約10%です。また、建物の増改築が必要な場合、借地権価格の5%程度の追加承諾料が発生するケースもあります。

地主が承諾を渋る場合、「借地非訟」という裁判手続きで、裁判所に「地主の承諾に代わる許可」の申し立てが可能です。この手続きには譲渡先が決まっているといった条件があり、平均8か月から1年ほどかかるため、専門家のサポートを受けることをおすすめします。

関連記事：借地権の相続｜売却する方法や費用や流れ、相続放棄まで解説

借地権の売却にかかる税金

借地権を売却する際は、さまざまな税金がかかります。ここでは、借地権売却に関わる主要な税金として、印紙税、登録免許税、譲渡所得税の3つを紹介します。また、譲渡所得税で適用できる3,000万円特別控除についても見てみましょう。

印紙税

借地権売買契約書には印紙税の納付が必要です。印紙税は契約書に記載された金額によって税額が異なり、収入印紙を貼付して消印することで納税します。

印紙税額は売買金額によって段階的に設定されています。また、印紙税の軽減措置は建物を含む不動産売買契約に限られ、借地権のみの契約には適用されません。例えば、契約書に「借地権2,000万円」と記載した場合は2万円の印紙税がかかりますが、「借地権1,500万円、建物500万円」と記載すれば1万円に軽減されます。

印紙税は譲渡費用として認められるため、譲渡所得税の計算時に経費として計上可能です。確定申告の際は、印紙税の納付を証明する書類も必要です。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円

（参考： 『不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁』)　

登録免許税

登録免許税は、借地権の所有権移転登記を行う際にかかる税金です。相続した借地権付き建物を売却する場合、まずは相続登記のための登録免許税「固定資産税評価額×0.4%」がかかります。例えば、建物の固定資産税評価額が2,000万円なら、登録免許税は2,000万円×0.4%＝8万円です。

また、借地権付き建物に住宅ローンの抵当権が設定されている場合、売却前に抵当権抹消登記が必要で、不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。

登録免許税の課税標準額は原則として固定資産税評価額を基準とし、評価額が不明な場合、登記所が認定した価格が適用されます。土地の所有権移転登記では、令和8年3月31日までの登記なら軽減税率が適用される点も押さえておきましょう。

譲渡所得税

借地権を売却すると、譲渡所得税が課税されます。この税金は「売却価格−(取得費＋譲渡費用)」で計算される譲渡所得に対して適用されます。

税率は所有期間によって異なり、5年以下の短期譲渡所得は39.63%（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%）、5年超の長期譲渡所得は20.315%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）です。相続した借地権の取得費は、相続時の価格ではなく被相続人の取得価額を引き継ぐのが原則です。

ただし、被相続人の取得費が不明な場合、売却価格の5%を概算取得費として計算します。税負担を軽減するには、長期譲渡所得となるよう所有期間を調整することも検討しましょう。

譲渡所得税には3,000万円特別控除が適用可能

借地権の売却益に対しては、居住用財産の3,000万円特別控除が適用できます。所有期間にかかわらず、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。適用条件として、売却した借地権付き建物に自己居住していること、または居住しなくなってから3年以内に売却することが必要です。

例えば、借地権付き建物の売却で2,500万円の譲渡所得が出た場合、全額控除となり税金はゼロになります。ただし、親族間での売買や過去3年以内に同特例を利用している場合は適用できません。節税効果が大きいため、相続した借地権を売却する際は積極的に活用を検討しましょう。

関連記事：借地権を売却するときの税金は？控除の条件や計算方法を解説

借地権の売却で税金以外にかかる費用

借地権の売却に伴い、税金以外にもさまざまな費用がかかります。これらの費用は譲渡所得税にも影響するため、事前に把握することが重要です。ここでは、借地権の売却で税金以外に必要な費用の項目と内容について解説します。

地主への承諾料（名義変更料）

借地権を売却する際は、地主の同意を得るための「承諾料」が必要です。「名義変更料」とも呼ばれ、一般的な相場は借地権価格の10%程度が目安です。

具体的には、土地の路線価から算出した更地価格に借地権割合を乗じて借地権価格を算定し、その10%程度を承諾料として支払います。譲受人が将来の相続予定者（配偶者や子など）であれば、3%程度に下がることもあります。

地主との良好な関係維持が重要なため、法外な承諾料を要求された場合は慎重に交渉しましょう。承諾料は当事者間の合意で決まりますが、交渉が難航すれば「借地非訟」という裁判所の介入を求める方法もあります。

不動産仲介手数料

借地権売却時の仲介手数料は、売買価格に応じて法律で上限額が定められています。400万円を超える物件の場合、「売買価格×3%＋6万円＋消費税」で計算します。

例えば、1,000万円の借地権売却では、1,000万円×3％＋6万円×1.1＝39万6,000円（税込）が上限です。2024年7月からは800万円以下の物件に特例が適用され、税込33万円まで請求可能になりました。

仲介業者選定では、借地権取引に精通した会社を選ぶことが重要です。なお、個人間売買や不動産会社による買取の場合は手数料が発生しないため、売却方法によってコストが削減できます。

測量費用

借地権売却時に測量費用が発生することがあります。通常、売主の負担となり、土地の境界を明確にするために必要です。測量には確定測量と現況測量があり、確定測量は60万円〜80万円程度、現況測量は35万円〜45万円程度が一般的な相場です。

借地の境界があいまいな場合、法的に境界を確定させる確定測量を実施します。測量は専門知識を要するため、通常は土地家屋調査士に依頼します。なお、専門の買取業者に売却する場合、業者が測量費用を負担するケースも多いため、売却方法によっては費用の負担を軽減できるでしょう。

弁護士や司法書士への報酬

借地権売却の手続きでは、専門家への報酬も重要な費用項目です。弁護士に依頼する場合、一般的な相場では法律相談が30分5,000円程度、着手金が20万円〜30万円程度かかります。司法書士への登記依頼は、建物の登記で1万円〜3万円、土地で2万円〜5万円が目安です。

専門家に依頼したほうがよい業務として、地主との承諾交渉、契約書の作成・確認、登記手続きなどが挙げられます。借地権売却は法的に複雑な取引のため、専門家への依頼費用は必要経費と考えましょう。

ホームインスペクション費用

借地権付き建物の売却前には、ホームインスペクション（住宅診断）を実施して物件の状態を正確に把握することで、売買時のトラブル防止につながります。費用相場はマンションで4万〜6万円、一戸建てで6万〜8万円、アパート一棟で8万〜15万円程度です。

調査内容は建物全体の劣化状況や不具合箇所で、専門家による半日以上の調査後、30ページ以上の報告書が作成されます。専門の買取業者に依頼する場合、ホームインスペクション費用が無料となるケースもあるため、売却方法の選択時に確認するとよいでしょう。

建物解体費用

借地権売却時には建物の解体が必要なケースもあります。解体費用の相場は建物構造によって大きく異なり、木造や鉄骨造は1坪当たり3万円～5万、RC造は3万円～8万円が目安です。費用は地域や作業条件によっても変動します。

解体業者を選ぶ際は、複数社から見積もりを取得して比較検討することで、適正価格での解体工事が可能になるでしょう。

関連記事：相続放棄した借地権付き建物の解体費用は誰が負担？処分方法も解説

借地権売却後の確定申告について

借地権を売却したら、翌年には確定申告をしましょう。3,000万円特別控除で納税額がゼロになる場合でも、確定申告をしなければ特例は適用されません。確定申告を正確に行うには、必要書類の準備から申告期限の把握、申告方法の選択まで、しっかりとした知識が必要です。ここでは、借地権売却後の確定申告における重要ポイントを紹介します。

確定申告で必要な書類

借地権を売却した後の確定申告では、以下の書類が必要です。

• 譲渡所得の内訳書：売却額や取得費、特別控除を記入する基本書類
• 売買契約書の写し：売却条件や金額が記載された証明書類
• 譲渡費用の領収書：仲介手数料や印紙税といった経費証明書類
• 登記事項証明書：借地権の所有関係を証明する書類
• 本人確認書類：マイナンバーカードなどの身分証明書
• 源泉徴収票：給与所得者の場合に必要

適切な書類を全てそろえることで、借地権売却の税金申告がスムーズにできます。書類に不備があると修正申告が必要になる場合もあるため、不明点があれば事前に税理士や税務署に相談しましょう。

確定申告のスケジュールと期限

借地権を売却した場合、確定申告は翌年の2月16日から3月15日までの期間内に行いましょう。この期限を過ぎると、特別控除といった税制優遇措置を受けられなくなる恐れがあります。

申告先は売主の住所地を管轄する税務署です。確定申告は税務署の窓口で直接行う方法の他、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用したオンライン申請も可能です。

特に借地権売却の場合、譲渡所得税の計算が複雑になりやすいため、税理士に依頼することで計算ミスを防いで適切な節税措置を活用できます。期限に間に合うよう、売却後は早めに必要書類の準備を始めましょう。

借地権の売却方法

借地権を売却する方法はさまざまです。それぞれに特徴とメリット・デメリットがあるため、自分の状況に合った最適な方法を見極めましょう。状況によっては地主との交渉が必須となるケースもあり、専門家のサポートを受けることで円滑に進められます。ここでは、借地権を売却する5つの方法について解説します。

借地権と底地を同時売却する

借地権と底地を同時に売却する方法は、土地の所有権を完全に買い手に移転できるため、効果的な売却戦略です。最大のメリットは、個別に売却するより高い価格で取引が期待できる点です。買主にとっても土地の完全な所有権を獲得し、自由に活用できるというメリットがあります。

同時売却は地主への譲渡承諾料も不要で、借地人の手元に残る金額が増える効果もあります。ただし、地主と借地人の合意が必須で、売却金額の配分や解体費用の負担割合など、事前に協議が必要です。相続した借地権を売却する際は、まず同時売却を検討してみるとよいでしょう。

地主に売却する

借地権を地主に売却する選択肢も有効です。借地権には地代の支払いや契約満了時の更地返還義務といったデメリットがあり、一般の買い手を見つけにくい性質があります。

一方、地主は借地権を買い取ることで完全所有権の土地を獲得し、自宅建設やアパート経営といった活用の幅が広がるという大きなメリットがあります。第三者への売却より高値での買取が期待できる上、譲渡承諾料も不要です。

ただし、地主に買取意思がなければ売却できないため、まず地主の意向確認が重要です。個人間取引はトラブルのリスクが高いため、借地権売買に精通した不動産会社に依頼し、適切な売買契約書を交わすことをおすすめします。

第三者に売却する

借地権を第三者に売却したいなら、買取業者への売却が効率的です。買取業者は仲介業者より手続きがシンプルで、査定から契約までのスピード感がメリットです。特に相続した借地権は、複雑な権利関係や建物の老朽化といった理由から一般市場での売却が難しいケースが多く、買取業者の活用が適しています。

ただし、借地権を第三者に売却する際は地主の承諾が必要です。承諾料は借地権価格の約10%が相場で、この費用は売却コストとして考慮する必要があります。地主との良好な関係を築くことが交渉をスムーズに進めるポイントです。

承諾を拒否された場合、「借地非訟」という法的手段も検討するとよいでしょう。ただし、手続きには時間がかかるため、専門家へ相談することをおすすめします。

地主から底地を買い取る

底地を買い取る選択肢は、借地権者にとって大きなメリットがあります。底地を購入すれば地代支払いが不要になり、建物の建て替えや用途変更も自由です。底地購入時の価格は、借地人が買い取る場合に適用される特別に低い「限定価格」が設定され、通常の底地価格より借地人に有利です。

交渉の際は、不動産会社に相談して底地の適正価格を査定してもらいましょう。底地買取のタイミングは、借地契約の更新時、建物の建て替え時、相続発生時などが適しています。ただし、底地を買い取る資金が必要で、地主に売却の意思がなければ実現しません。

借地権と底地を等価交換する

借地権と底地の等価交換とは、双方の権利の価値に応じて土地の持分や区画を調整し、それぞれが完全な所有権を持つ形に整理する方法です。

例えば、借地権割合が60%の場合、評価額のバランスに基づいて借地権者が約6割、地主が約4割の価値に相当する土地または持分を取得するケースがあります。実際の割合は、借地権割合や地価、建物評価をもとに専門家が算出します。

等価交換は双方にメリットがある方法です。借地人は地代支払いがなくなり、土地活用の自由度が増します。地主にとっても、資産の流動性や管理効率が向上し、土地の有効活用につながります。

成功のポイントは、正確な評価額算出と交換割合の公平な設定です。トラブルを防ぐためにも、専門家に相談することをおすすめします。

関連記事：借地権は売却できる？5つの方法と流れ、売買相場について解説

まとめ

借地権は相続財産のひとつで、相続税の課税対象です。売却する際は相続登記が必須で、共有者全員の同意と地主の承諾が必要です。売却時には印紙税、登録免許税、譲渡所得税といった税金が発生しますが、譲渡所得には3,000万円特別控除を適用できます。売却方法は、地主や第三者への売却、底地との同時売却など、複数の選択肢があり、状況に応じて最適な方法を選びましょう。

借地権の売却には、地主の承諾や税金の計算といった複雑な手続きが必要です。リアルエステートは借地権買取の豊富な実績があり、地主との交渉から売却までトータルサポートします。専門家と連携し、相続登記や確定申告の煩わしさから解放します。地主との関係や相続した借地権の処分で悩んでいる方は、「おうちの相談室」にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける