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2025/10/01借地権の相続｜売却する方法や費用や流れ、相続放棄まで解説
- 底地・借地
借地権付き建物は通常の不動産とは異なり、地主との関係や契約内容によって取り扱いが複雑になることがあります。
そのため、相続する際に「売却はできるか」「どのような費用がかかるのか」「相続放棄は可能か」といった疑問や不安がある方もいるのではないでしょうか。相続手続きには期限もあることから、将来を見据えて早めに対処することが大切です。
この記事では、借地権の相続に関する基本的な知識や売却方法、相続放棄について解説します。借地権に関するトラブルも紹介するため、相続や売却で悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権は相続財産のひとつ
借地権とは、他人の土地を借りて建物を所有する権利を指します。建物とともに譲渡・売買が可能で、市場で取引される資産のひとつです。そのため、借地権も不動産と同様に、相続財産として扱われます。
被相続人が借地権を所有していた場合、その権利は相続人に引き継がれ、建物とともに利用や売却が可能です。また、相続税の課税対象でもあるため、相続においては慎重に手続きを進める必要があります。
関連記事 : 借地権付き建物とは？メリットやデメリット、売却方法を解説！
借地権付き建物を相続する際に知っておきたいこと
借地権付きの建物を相続する場合、通常の不動産相続とは異なる点がいくつかあります。借地権の相続は、土地の所有者である地主との関係があるため、手続きや対応を誤るとトラブルの原因になることも少なくありません。相続手続きを始める前に、以下の内容を押さえておきましょう。
地主への通知が必要
借地権付き建物を相続する際、土地の賃貸借契約書の名義変更や地主の承諾は必要ありません。ただし、地主と良好な関係を維持するためにも、通知・報告することが重要です。
法定相続人ではない第三者に遺贈する場合、基本的に地主の承諾が必要で、承諾料が発生するケースもあります。
相続税がかかる場合がある
借地権は財産としての価値があるため、建物と同様に相続税の課税対象です。相続税は、相続財産の総額から基礎控除額を引いた金額に課税される仕組みです。2025年時点での基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で、この金額を超えた分に相続税がかかります。
なお、借地権の有無で相続財産の評価は大きく変わるため、税理士などの専門家に相談しながら進めると安心です。
建物の名義変更が必要
相続では借地権の名義変更は不要ですが、その土地の上の建物には相続登記が必要です。相続登記とは、不動産の名義を亡くなった所有者から相続人へ変更する手続きです。これをしないと、将来的に売却や建替え、借地契約の更新がスムーズにできず、法的なトラブルに発展する恐れがあります。
相続登記は義務化されており、2024年4月以降は正当な理由なく放置すると過料の対象となるため注意が必要です。
建物の建て替えや売却には地主の承諾が必要
借地権（賃借権）付きの建物を建て替えたり第三者に売却したりする際は、地主の承諾を得る必要があります。借地契約上の条件が変わる行為で、地主の権利にも関わるため、独断で進められません。
また、地主の承諾を得る際は承諾料が発生するのが一般的です。承諾料の金額は、建物や借地の価値、地域性、契約内容によって異なりますが、数十万円〜数百万円にのぼることもあります。
建て替え時には現行の建築基準法に適合しているか確認が必要で、手続きが複雑になるケースも少なくありません。トラブルを避けるためにも、事前に専門家を交えて地主と話し合い、書面で承諾を得ることが重要です。
借地権の売却にはさまざまな費用がかかる
借地権付き建物を売却する際は、さまざまな費用が発生します。まず「印紙税」が必要です。売買契約書の金額に応じて課税されます。
売却によって利益が出ると、「譲渡所得税」がかかります。取得費や譲渡費用を差し引いた利益に対して課される税金です。不動産会社に仲介してもらい売却する場合、「仲介手数料」も必要です。
地主から売却の承諾を得る際は「承諾料」が必要なこともあり、軽視できない額となることも少なくありません。こうした諸費用を含めた上で収支計画を立てないと、思ったほどの利益が得られないでしょう。
兄弟姉妹で共有するとトラブルに発展しやすい
借地権付き建物や土地の権利を兄弟姉妹で「共有名義」で相続することは珍しくありません。しかし、共有状態は後々のトラブルの原因になることもあります。
例えば、建物の売却や建て替えを行う際、共有者全員の同意が必要です。誰か一人でも反対すれば手続きを進められず、計画が頓挫します。
使用目的や管理費用の負担を巡って意見が食い違う場合もあれば、将来の代替わり（次世代への相続）によって共有者が増え、権利関係がより複雑になるリスクもあります。
こうしたトラブルを避けるには、遺産分割で誰か一人に権利を集約する、もしくは売却して現金で分配するといった方法を検討するのが賢明です。
関連記事 : 借地権の名義変更ってどうするの？売却方法についても詳しく解説！
関連記事 : 借地権を建物ごと売りたい！売買の際の流れや注意点について
借地権の種類別｜相続税評価額の計算方法
借地権には普通借地権と定期借地権があり、相続税評価額の計算方法が異なります。自身が相続する借地権がどの種類に該当し、どのような計算方法が適用されるか理解することで、適切な相続税対策を講じることが可能です。ここでは、借地権の種類別に、相続税評価額の計算方法を紹介します。
普通借地権
普通借地権の相続税評価額は、土地の評価額に借地権割合を乗じて計算します。借地権割合は、土地の価値のうち借地権が占める割合を示す指標です。国税庁によって、土地の利用状況や立地条件に応じて30％～90％の間で定められています。
一般的に、都市部の繁華街のような利用価値の高い土地ほど借地権割合が高く、住宅地で6割～7割、商業地で8割～9割程度です。一方、郊外で建物が少ない地域の場合、借地権割合が定められていないケースもあります。
路線価地域は土地が面している道路の1平方メートル当たりの価格（路線価）に地積を乗じて、倍率地域は固定資産税評価額に倍率を乗じて算出します。借りている土地がどちらの地域に該当するかは、国税庁の路線価図で確認可能です。
自用地の評価額に借地権割合を乗じることで、借地権の価値を算出します。借地権割合は土地の利用状況や立地条件によって異なり、路線価図では路線価の横のアルファベットで確認できます。
定期借地権
定期借地権の相続税評価額は、借地権者が得られる経済的利益と、その利益が享受できる期間を基に算出します。経済的利益は、適正地代と借地権者が実際に支払っている地代との差額です。適正地代は、土地の利用状況や立地条件によって異なります。
経済的利益と残存期間を基に算出した金額を自用地の評価額で割ることで、定期借地権の相続税評価額が分かります。なお、定期借地権の相続税評価額を正確に算出するには、専門的な知識が必要です。そのため、税理士に相談することをおすすめします。
関連記事 : 普通借地権とは？定期借地権との違いや相続・契約更新のポイント
借地権の相続税はどのくらい？
相続税は、借地権を含む全ての相続財産の価値を基に計算します。そのため、借地権の相続税を個別に計算はできません。相続税を求める際は借地権の価値を算出し、他の相続財産の価値と合算する必要があります。
また、相続税は財産を引き継いだ人全てにかかるわけではありません。相続財産の価値の総額が基礎控除額を超えるときにのみ、相続税がかかります。
基礎控除額を超えた分が課税対象
基礎控除額は、3,000万円に「600万円×法定相続人の数」を加算した金額です。法定相続人が1人なら3,600万円、2人なら4,200万円、3人のときは4,800万円です。
例えば、法定相続人が母、長男、長女の3人の場合、基礎控除額は4,800万円で、相続財産の総額が4,800万円を超えた金額に対して相続税がかかります。
関連記事 : 借地の相続税について詳しく解説！
一定の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」が利用できる
小規模宅地等の特例とは、被相続人が自宅に使っていた土地に対して、相続税を計算する際の評価額を最大80％減額できる特例です。
この特例は、被相続人が自宅として住むために借りていた土地を相続人が引き継ぐ際に適用できます。小規模宅地等の特例の要件は、以下の通りです。
・土地の面積が330平方メートル以下であること
・土地の所在地が市区町村の区域内であること
・被相続人が自宅として実際に使用していた土地であること
・相続人が配偶者、もしくは被相続人と同居していた親族であること
これらの要件を全て満たせば、借地権の評価額を80％減額できます。
関連記事 : 家を相続する際に気を付けたいこと
借地権の相続税が高い場合は売却するのも手
借地権の立地によっては、相続税が高額になるケースがあります。借地権を相続するメリットを感じられないなら、売却するのが有効です。どこに売るかは、地主や第三者、買い取り業者など、複数の選択肢があります。ここでは、借地権を売却する方法について解説します。
地主に売却する
借地権を地主に買い取ってもらう方法は、借地権者にとって最も高く売却できる可能性がある方法です。ただし、地主は借地権を買う義務がないため、買い取ってもらうには地主の同意を得る必要があります。地主が同意するかは、借地権の価値や地主の事情によるでしょう。
地主が同意した場合、解体費用は借地権者の負担となるのが一般的です。また、借地権を地主に売却するため、譲渡承諾料はかかりません。
第三者に売却する
借地権を第三者に売却するには、不動産仲介会社に依頼するのが一般的です。仲介会社に依頼すると、売却までの期間が長くなることや囲い込みの可能性があることに注意が必要です。
また、借地権は地主の承諾を得なければならないため、どこの仲介会社でも大丈夫だと安易に依頼するとトラブルになるケースもあります。
トラブルとなるケースのほとんどは、地主との交渉や譲渡条件の調整です。地主が土地をどのように利用したいか、新借地人が建物をどのように活用したいかをよく検討し、地主との交渉にあたる必要があります。
トラブルが発生すると、感情的になって交渉が長引いたり、最悪の場合、借地権の売却ができなくなったりすることも考えられます。借地権の売却は、借地権に精通したプロの業者に依頼するとよいでしょう。
買い取り業者に売却する
借地権を売却する場合、売主が建物や土地を測量し、借家人を立ち退かせ、建物を解体した上で買い手に引き渡すのが一般的です。買い取り業者に売却すると、これらの費用や手間を全て買い取り業者が負担するため、売主は手間をかけずにリスクを軽減できます。また、地主との交渉も買い取り業者が代行するため、売主は地主に直接交渉する必要がありません。
一方、売却価格が安くなるという点はデメリットです。買い取り業者は建物や土地の状態をそのまま引き受けるため、買い手が建物や土地を改修したり建て替えたりする必要がある場合、売却価格が安くなる可能性があります。
買い取り業者に借地権を売却する際は、これらのメリットとデメリットをよく検討した上で、判断することが大切です。
地主と共同で売却する
借地権を単独で売る場合、購入希望者にとっては「土地の所有者ではないため制約が多い」という不安要素があります。売却価格が伸び悩むケースもあるでしょう。
そのため、地主と協力し、地主が持つ「底地」と借主が持つ「借地権付き建物」を一体化して売却するのもひとつの選択肢です。購入者にとっては、土地・建物がセットになっている安心感が生まれ、結果として市場価値が高まります。
等価交換する
借主が持つ借地権と地主が持つ底地をそれぞれの評価額に応じて等価で交換し、土地の一部を所有してから売却する方法があります。この方法のメリットは、売却手続きがスムーズになる点です。所有権を持つため、譲渡や建て替えの承諾も不要になり、自由に活用できます。
また、借地権付き不動産より所有権を完全に移転した不動産のほうが購入者にとって安心感があるため、より高値で売れる可能性があります。ただし、等価交換を成立させるには地主との合意が必要で、割合の按分（あんぶん）についても綿密な話し合いが欠かせません。
関連記事 : 借地権は売却できる？5つの方法と流れ、売買相場について解説
地主から借地権の売却について承諾が得られない場合
借地権を第三者に売却するには地主の承諾が必要ですが、承諾を得られないケースも考えられます。しかし、打つ手がないと諦める必要はありません。不当な理由であれば法的手続きも可能である上に、売却以外の選択肢もあります。ここでは、地主から借地権の売却について承諾が得られないときの選択肢を2つ紹介します。
建物を賃貸として活用する
借地権者が自身の建物を賃貸に出す場合、通常、地主の承諾は不要とされています。借主の使用方法のひとつとして民法で認められているためです。売却はできなくても、継続的な賃貸収入を得られるという不動産運用も選択肢に入れるとよいでしょう。
借地非訟裁判を申し立てる
借地非訟裁判は、地主に代わって裁判所が売却の許可を決定する制度です。借地非訟裁判を申し立てるには、買受人がいる必要があります。裁判所が売却の許可を決定する際に、買受人が地代などを支払える能力があるかどうかを判断するためです。
借地権者の申し立てにより借地非訟裁判ができますが、裁判には通常6か月から1年以上の時間がかかります。また、裁判中の借地権の売却は困難です。
借地権を相続したくない場合は相続放棄も可能
「相続する建物が老朽化している」「地代の負担が重い」「地主との関係が悪化している」など、相続するデメリットが大きいと判断した場合、相続放棄も可能です。
相続放棄をするには、被相続人が亡くなったことを知った日から3か月以内に、家庭裁判所に申し立てる必要があります。判断に迷う場合、家庭裁判所に「熟慮期間の延長」を申し立てることで期限を延ばせます。
ただし、相続放棄をすると、他の遺産（預貯金、不動産、株式など）も一切相続できなくなる点に注意が必要です。借地権が不要だからといって安易に相続放棄すると、結果的にプラスの財産も受け取れなくなるリスクがあります。
相続放棄を選ぶ前には、借地権を含む相続財産全体の価値を確認し、必要に応じて司法書士や弁護士といった専門家に相談するのがおすすめです。
借地権を相続する前に｜起こりやすいトラブルを把握しておこう
借地権は地主との関係が絡むため、地代の増額や契約更新の問題、承諾の得られない建て替えなど、トラブルも少なくありません。
相続後にトラブルを抱え込まないためにも、あらかじめ問題点を把握した上で「そのまま相続する」「売却する」「相続放棄を検討する」といった選択肢を比較検討することが重要です。ここでは、借地権に関係するトラブルを5つ紹介します。
相続の際に高額な名義変更料を求められる
借地権付き建物を相続する際、地主から名義変更料を求められるケースがあります。法律上、借地権の相続に地主の承諾は不要で、名義変更料を支払う義務もありません。
しかし、地主との関係性や慣習により「名義変更料を支払ってほしい」と請求されることもあるでしょう。このような請求に対しては、法律に基づいた冷静な対応が求められます。必要に応じて専門家に相談し、正当な権利を守りましょう。
地代の増額を請求される
借地権を相続すると、地代の支払い義務も引き継がれます。その際、地主が一方的に地代の増額を要求してくるケースも少なくありません。経済状況の変化や周辺相場に応じた適切な増額であれば理解できますが、中には根拠が不明確で、相場とかけ離れた金額を求められることもあります。
こうした場合はすぐに応じずに、内容証明郵便などで増額の根拠を求めるとよいでしょう。必要に応じて弁護士や不動産の専門家に相談し、適切に対処することが大切です。
契約更新を拒否される
普通借地権で契約している場合、法律上は契約を更新し続けることが可能です。地主が一方的に契約を打ち切ることはできず、正当な事由がない限り、更新は拒否できません。しかし、実際には地主の個人的な感情で契約更新を渋られるケースも見られます。
こうしたトラブルに備えるためにも、借地契約の内容や過去の更新状況をしっかりと確認しましょう。場合によっては、法的手段も視野に入れる必要があります。
高額な更新料を請求される
借地契約の更新時に、「更新料」として高額な金額を請求されるケースもあります。更新料の支払いは法律で定められた義務ではなく、あくまで契約当事者間の合意によって決まります。契約書に更新料の取り決めがない限り、支払う義務はありません。
しかし、相続時には過去の契約書を紛失している場合もあり、地主から言い値で請求されると判断に困ることがあります。こうしたケースでは、まず契約書の内容を確認し、証拠がない場合は専門家のアドバイスを受けつつ交渉しましょう。
地主から承諾が得られない
借地権付き物件の活用には、地主の承諾が必要な場面があります。例えば、建物を建て替えるときや第三者に売却するときです。このようなときに地主がなかなか承諾を出さず、話が前に進まないというトラブルも少なくありません。
特に、相続によって借地権者が変わった直後は地主との信頼関係が構築されておらず、慎重な対応が求められます。資産活用や資産価値の維持にも支障が出るため、早い段階で地主とコミュニケーションを取り、円滑な関係を築く努力が大切です。
借地権や不動産の相続に関するお悩みは「おうちの相談室」へ
借地権や不動産、相続に関する悩みは、リアルエステートの不動産相談窓口「おうちの相談室」にご相談ください。借地・底地や共有持分、所有者不明物件のような対応が難しい不動産に特化してサポートしており、状況に応じて弁護士や税理士と連携し、法務・税務の視点から適切な提案をします。
不動産のプロフェッショナルが親身になって話を伺い、解決に向けて伴走しますので、小さなお悩みでも安心してご相談ください。
まとめ
借地権は相続財産のひとつで、相続税がかかる場合があります。相続するメリットがないときは、売却や賃貸として貸し出すことを検討するとよいでしょう。また、マイナスの相続財産が多い場合には、相続放棄も選択肢です。
借地権付き建物の相続や売却で悩んでいる方は、リアルエステートの不動産相談窓口「おうちの相談室」にご相談ください。借地・底地・相続・売却といった分野に精通したプロフェッショナルが、あなたの悩みや不安を解決するお手伝いをします。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
