最終更新⽇時
2025/11/21家を相続する際に気を付けたいこと
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
相続の基本
「相続」とは一般に、ある人が亡くなった際にその財産（すべての権利や義務）を特定の人が引き継ぐことを指します。ここでいう特定の人とは、多くの場合は配偶者や子供のことです。もともと財産を所有しており、亡くなった人のことを「被相続人」、その財産を引き継ぐ配偶者や子供のことを「相続人」といいます。今回は、この「相続人」という立場になった場合のことを考え、家をはじめとした遺産の相続について解説していきます。
「相続」とは一般に、ある人が亡くなった際にその財産（すべての権利や義務）を特定の人が引き継ぐことを指します。ここでいう特定の人とは、多くの場合は配偶者や子供のことです。もともと財産を所有しており、亡くなった人のことを「被相続人」、その財産を引き継ぐ配偶者や子供のことを「相続人」といいます。今回は、この「相続人」という立場になった場合のことを考え、家をはじめとした遺産の相続について解説していきます。
また財産の相続を行う場合には、どのような過程を経ても相続税の支払いが必要となります。相続税は、被相続人が亡くなってから10ヶ月以内に申告しなくてはなりません。この税額は各相続人が実際に取得した財産に直接税率をかける方法では算出しません。正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた額を、民法に定める相続分により案分して税率をかけることで決定します。また、計算には以下の速算表を用いることもあります。
| 税率 | 控除額 | |
|---|---|---|
| 1000万円以下 | 10% | なし |
| 3000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1700万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4200万円 |
| 6億円以上 | 55% | 7200万円 |
＊参考：三井住友銀行「相続の基本」
：相続税‐国税庁
家を相続する際の考え方
もし被相続人にあたる方が亡くなった際、家が相続される場合にはどのように考えればよいのでしょうか。家や土地をはじめとする不動産は、金銭のようにわかりやすく分割することができないため、相続の際にはその行方をきちんと確認する必要があります。まずは遺言状に明記が無いか確認し、記載もしくは遺言状そのものが存在しない場合は前述の遺産分割協議で相続人を決定することになります。
家の相続人が決定したら、速やかに相続登記手続きを行いましょう。登記手続きは、相続する家の所在地を管轄している法務局が担当します。家をはじめとした不動産については、権利を証明できない場合に予期せぬトラブルに発展していく可能性が高まるため、相続が決定したらなるべく早めに手続きを行っておくことをおすすめします。
相続登記を行う際には、遺言状がある場合とない場合とで、それぞれに異なる書類が必要となります。有効期限があるものや、取得のために役所などに向かわなければいけないものも多いため、余裕をもって準備を進めましょう。
まず遺言書がある場合には、遺言書のほかに（1）被相続人の死亡の事実が分かる戸籍謄本・（2）被相続人の住民票の除籍・（3）相続人の戸籍謄本・（4）相続人の住民票・（5）遺言執行者の印鑑証明もしくは法定相続人全員の印鑑証明、が必要になります。このうち（1）以外は相続発生後に取得する必要があるため、相続協議が始まった時点で取得しておいてもいいでしょう。また、（1）は最後の住所地の役所、（3）～（5）は各人の住所地の市区町村役場で取得することができますが、（2）のみは被相続人の最後の住所地の役所で取得しなくてはいけません。もし被相続人が遠方地で独居していた場合などは取得に時間がかかることが予想されるので、こちらも余裕をもって対応しておきましょう。
次に遺言状が無い場合には、（1）被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本・（2）被相続人の住民票の除籍・（3）相続人全員の戸籍謄本・（4）相続人全員の印鑑証明・（5）遺産分割協議の場合は全員分の署名と押印のある協議書、が必要になります。（2）は前述と同じように注意が必要ですが、この場合の（1）は被相続人の本籍地の役所を遡って入手することになります。こちらも比較的手間のかかる書類ですので、早めに準備しておくのことがおすすめです。
相続登記手続きに関しては、登記申請書類の作成や、登記する際にかかる登録免許税の計算などに専門的な知識が必要なうえ、内容の正確性にも注意が必要になってきます。もちろん個人で行うこともできますが、申請手続きは専門家に依頼したほうが時間を無駄にすることなく確実といえるでしょう。もし分割協議を行ったうえで家や土地などの不動産を相続する場合は、協議の段階から専門家に協力を仰ぐといいでしょう。
家を相続する際の費用
続いて、上記のように家などの不動産を相続する際の費用について解説していきます。
相続登記の際には、登録免許税・戸籍謄本などの取得にかかる実費、司法書士に依頼する場合はその報酬等、いくつかの費用がかかります。
「相続」という言葉で「相続税」を思い浮かべる方も多いかと思いますが、実は家を相続するときにも、家そのものに個別でかかる税金というものは存在していません。相続税とは相続する遺産総額に発生するもので、不動産などそれぞれには発生しないからです。 支払いの期限は相続税の申告と同じく10ヶ月以内のため、こちらは相続全体の協議や管理の際に対応しておきましょう。
上記を踏まえ、家を相続する際に支払うのは、書類費等の雑費のほかには「登録免許税」と呼ばれる税金のみということになります。これは、相続登記（家の名義変更）のためにかかる費用です。そもそも相続登記とは、もとは被相続人の名義になっている家や不動産を、相続人の名義に変更する手続きのことです。全ての家には登記情報（所在地や各面積・所有者・管理者等）というものがあり、これは法務局で登録・管理されているため、内容に変更があった場合に申請が必要になります。
登録免許税は、不動産などの固定資産の価値を示している「固定資産税評価証明書に記載された家の評価額」×0.4％になり、計算を行う際にはいくつか気を付けておきたいポイントがあります。まずこの「固定資産税評価証明書に記載された家の評価額」とは、「敷地と建物の合計」である点に留意しましょう。事前に計算してお金を用意しようとした場合、ここを間違えると大幅に見積もりが狂うことになりかねません。固定資産税評価証明書に記載された家の評価額については、1000円未満は切り捨てて考えます。さらに計算で得られた登録免許税は、100円未満が切り捨てとなります。どちらも切り捨てですが、桁が異なるため間違えないようにしましょう。また、複数の家を相続することになった場合は、家の評価額の合計を求めてから、上記の手順で登録免許税を求めましょう。
また、通常家などの不動産を取得した場合には評価額の3％の不動産取得税がかかりますが、相続で家を取得した場合は例外となります。ただし遺言書で相続人以外が家を相続した場合・（生前の）贈与によって家を取得した場合・死因贈与（自分が亡くなった際に家をあげると言われ、相手が受諾）の場合には通常通りの不動産取得税の方がかかります。
家を相続する際に気を付けたいこと
まず大切なこととして、家を相続することになった場合の相続登記手続きはなるべく早めに行うようにしましょう。家は相続登記を行って初めて、相続人の所有財産として認められます。相続人同士で誰が家を相続するのか決めてあったとしても、名義が被相続人のままでは法的な縛りはありません。例えば別の相続人が、勝手に法定相続分を売ってしまうことも可能になります。また、財産の差し押さえが発生している相続人がいた場合、相続権利のある資産も差し押さえの対象です。こういった場合にきちんと自分の財産を保護するためにも、相続した家などの登記は早めに行っておきましょう。
また相続時点で自宅が遠くにあった場合などは、相続した家の管理に困ってしまう場合もあるかもしれません。いくら住んでいなくとも、家は持っているだけで毎年固定資産税などの維持費がかかります。家を空き家にして長い間放置してしまうと、最悪の場合家は「特定空き家」という認定を受けてしまい、最大で通常の家の6倍の固定資産税を支払う必要が出てきます。特定空き家にならないために、家が近隣の迷惑とならないよう定期的に建物のメンテナンスをしたり、掃除などをしたりして管理する必要があります。
もし相続することになった家に住まない場合は、賃貸にしたり売却したりと、何かしらの対応を考えておくようにしましょう。専門家に相談して、最適な運用のためのヒントをもらうのもおすすめです。
家を相続する際の注意点についての総括
今回の記事では家などの不動産を相続することになった場合の注意点について、相続人の視点からいくつかポイントをまとめてきました。相続の考え方の基本や必要な費用・注意点など、家を相続する際には知っておきたい情報ばかりです。 相続は基本的に、近しい身内の亡くなった場合に発生するものです。遺産の分割や手続きのほかにも、やらなくてはならないことはたくさんあります。もし少しでも負担を軽くしたい場合や揉め事が不安な場合、手続きに手が回らない場合などは、専門家に依頼して手伝ってもらうことも視野に入れましょう。家の相続人になる可能性は誰にでもあります。ぜひこの記事を参考に、トラブルのない不動産相続を目指してみてください。
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