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2025/10/09借地権者と建物所有者が異なる場合のリスクとは？対処法も解説！
- 底地・借地
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
相続や贈与などを経て、借地権者と建物所有者が異なってしまうケースがあります。借地権者と建物所有者の名義が違うと借地契約を解除されたり、建て替えが困難になったりするなどのリスクがあるため、注意が必要です。
そこで今回は、借地権者と建物所有者が異なる場合のリスクや対処法、名義変更にかかる費用について解説します。借地権者と建物所有者の名義が違う借地権の売却方法もご紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
Contents
借地権者と建物所有者が異なる形となる2つのケース
借地権者と建物所有者の名義が異なるのは、大きく分けて「相続」と「贈与」の2つのケースです。ケースごとに対処法が異なるため、まずは自分がどちらに該当するのか確認しておくことが大切です。以下で具体的に解説します。
1.相続
ひとつ目は、借地権付き建物を相続して建物の名義は変更したものの、借地契約の名義が親のまま残っているケースです。
借地権付き建物を相続した場合、借地契約の名義を親から子に変更しなくても、「契約期間が残っている」「建物の所有を目的とする」などの存続要件を満たしていれば、借地権はそのまま適用されます。
ただし、借地契約の名義人と実際の居住者が異なることになるため、地主とのトラブルを避ける意味でも、相続した際には借地契約の名義変更を行うことが望ましいといえます。
関連記事:「土地は借地、家は持ち家」を相続する流れは？注意点や処分方法も解説
2.贈与
2つ目は、親子や親族間で借地権付き建物を贈与し、建物の名義だけ変更したものの、借地権の名義を変えていないケースです。
贈与による借地権付き建物の譲渡は、地主の承諾がなければ実現できません。借地権の名義変更にも地主の承諾が必要となるため、この場合はまず地主と話し合うことが不可欠です。
関連記事:借地権を贈与するなら必ず知っておきたい地主の承諾と税務上の注意点
借地権者と建物所有者が異なることで起こり得るリスク
借地権者と建物所有者の名義が異なると、さまざまな不都合が生じるリスクがあります。最悪のケースでは借地権付き建物に住み続けられなくなる可能性もあるため、注意が必要です。ここでは、借地権者と建物所有者の名義が異なることで起こり得る3つのリスクを解説します。
借地契約を解除される
借地権と借地権付き建物の名義が異なる場合、「無断譲渡」と判断され、借地契約を解除される恐れがある点に注意しましょう。
民法上、借地権の無断譲渡は契約違反に該当し、地主は契約を解除できると定められています。実際、賃借権の無断譲渡を理由として土地の賃貸借契約の解除を命じた最高裁の判例もあります。そのため、借地権の譲渡を行うときには必ず地主の承諾を得ることが重要です。
第三者に対して借地権を主張できない
借地権と借地権付き建物の名義が異なる場合に地主が土地を売却すると、新たな地主に対して借地権を主張できなくなる点にも注意が必要です。もし新たな地主から退去を請求されたら、それに応じなければなりません。
そのため、引き続き借地権付き建物に住み続けるのなら、借地権と借地権付き建物の名義を同じにしておくことが大切です。
関連記事:借地権の登記は「建物登記」が重要！必要性や手続き、費用を網羅
建て替えや譲渡が困難になる
借地権と借地権付き建物の名義が異なると、建物の建て替えやリフォーム、第三者への売却などが実質的に難しくなる点もリスクのひとつとして挙げられます。
借地権付き建物の建て替えやリフォーム、売却には地主の承諾が必要です。しかし借地権と借地権付き建物の名義が異なっていると、前述のように借地権の無断譲渡と見なされてしまいかねません。借地権付き建物の建て替えやリフォームを行うどころか、そのまま住み続けることが危ぶまれるリスクがあるため、注意が必要です。
借地権者と建物所有者が異なる場合の対処法
借地権者と建物所有者の名義が異なっていることに気づいたら、速やかに名義を同一にする手続きを行うことが重要です。
ここでは、借地権者と建物所有者の名義が異なる場合の対処法を相続・贈与のケース別に解説します。
相続で借地権付き建物を取得した場合
相続で借地権付き建物を取得したときには、速やかに相続登記の手続きを行うことが重要です。2024年4月1日より相続登記が義務化され、相続の開始を知った日から3年以内に手続きをしないと10万円以下の過料が科される可能性があるため、注意しましょう。
なお、相続登記を行う際には、以下の書類が必要です。
- 被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍、住民票除票
- 相続人の戸籍謄本、住民票
- 固定資産評価証明書
- 相続関係説明図
- 遺産分割協議書
- 印鑑証明書
- 本人確認資料
原則として、相続で借地権付き建物の名義を変更する場合は地主の承諾は不要です。借地権の名義変更をしなくても効力は継続しますが、地主との関係性を良好に保つためにも事前に伝えておき、新たに借地契約書を交わしておくとよいでしょう。
贈与で借地権付き建物を取得した場合
贈与で借地権付き建物を取得した場合は、名義変更に際して地主の承諾が必要です。このとき、名義書換料を支払う必要もある点に注意しましょう（名義書換料について詳しくは後述します）。
贈与による所有権移転登記に必要な主な書類は、以下のとおりです。
- 登記識別情報通知
- 固定資産評価証明書
- 贈与者の印鑑証明書
- 受贈者の住民票
- 贈与契約書
- 本人確認書類
前述のとおり、無断譲渡は契約解除につながる恐れがあります。地主の承諾を得ずに勝手に名義変更を行ってしまった場合は、まず真摯に謝罪し、名義変更に至った経緯を丁寧に説明することが重要です。そのうえで、地主と新たに借地契約を結ぶようにしましょう。
借地権付き建物の名義変更にかかる費用
借地権付き建物の名義変更手続きをスムーズに行うためには、事前にどのような費用がいくらかかるのかを把握しておくことも重要です。
ここでは、借地権付き建物の名義変更にかかる費用の種類と相場について解説します。
登録免許税
借地権付き建物の所有権移転登記を申請する際は、法務局に登録免許税を納める必要があります。計算式は「固定資産税評価額×税率」で、税率は相続登記が0.4％、贈与による所有権移転登記が2％です。
たとえば固定資産税評価額2,000万円の建物を相続した場合、登録免許税は「2,000万円×0.4％＝8万円」となります。
司法書士報酬
登記を司法書士に依頼する場合は、報酬が発生します。相場は5～15万円ほどですが、事務所によって異なるため事前に確認が必要です。費用を抑えるなら自分で登記を行う方法もありますが、書類準備に時間をかけられない、確実に手続きを済ませたいといった場合は司法書士に任せるのが安心です。
名義書換料
贈与で借地権付き建物を取得した場合、名義変更の際に地主から名義書換料を請求されることがあります。相場は借地権価格の約10％です。法律で定められているものではなく慣習として請求されるケースが多いですが、関係を円滑に保つためには支払っておくのが無難です。
ただし、あまりに高額な名義書換料を求められた場合は、一度弁護士に相談し、妥当性を確認することをおすすめします。
借地権者と建物所有者の名義が異なる借地権付き建物を売却する方法
借地権者と建物所有者の名義が異なる借地権付き建物を売却するには、まず名義を統一することが重要です。加えて、売却には地主の承諾が不可欠であり、借地権価格の10％ほどを譲渡承諾料として支払う必要があります。
地主から承諾を得られない場合には「借地非訟」を申し立てる方法もありますが、費用や時間がかかるため現実的とはいえません。
そのため、地主との交渉に不安がある場合は、借地権の取り扱いに詳しい不動産会社へ相談するのがおすすめです。専門の不動産会社に依頼すれば、地主との交渉から売却手続きまで一任でき、スムーズに借地権付き建物を売却できます。
関連記事:借地権は売却できる？5つの方法と流れ、売買相場について解説
まとめ
借地権者と建物所有者の名義が異なると、地主から借地契約の解除を請求されるなどのトラブルに発展する恐れがあります。そのため、名義が異なると気づいた時点で、借地権と借地権付き建物の名義をそろえる手続きを行うことが重要です。
もし名義が異なる借地権付き建物を手放したいと考えているなら、弊社リアルエステートが運営する「おうちの相談室」をご活用ください。「名義の異なる借地権付き建物を売却したい」「地主から売却の承諾を得たい」などのお悩みに対し、解決に向けたサポートをいたします。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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