借地権を贈与するなら必ず知っておきたい地主の承諾と税務上の注意点

借地権を子どもに贈与したいと考えたときには、まず「地主の承諾がなぜ必要なのか」という点と、「贈与税の負担がどれほど生じるのか」という点を正しく理解する必要があります。さらに注意すべきなのが、形式上は贈与でなくても課税対象とされる「みなし贈与」の存在です。制度をよく知らないまま進めてしまうと、思わぬ課税や契約上のトラブルに発展する可能性があります。

この記事では、借地権の贈与に関する基本的な仕組みをはじめ、地主の承諾を得る際の注意点、贈与と相続の比較、税務リスクを回避する方法、そして実際の手続きの流れまでを具体的に解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権贈与の基本と「地主の承諾」という最大の壁

借地権の贈与を考えるうえで、まず避けては通れないのが「地主の承諾」です。なぜ承諾が必要で、どのような費用がかかるのか。全ての基本となるこの点を最初に理解しておきましょう。

借地権とは？（地上権と賃借権）

借地権とは、「建物を所有する目的で、他人の土地を借りる権利」のことです。この権利には、地主の承諾なしで譲渡できる強い権利の「地上権」と、譲渡に承諾が必要な「賃借権」があります。日本の借地権のほとんどは後者の「賃借権」であり、本記事もこれを前提とします。

なぜ地主の承諾が必須なのか？

相続の場合は、亡くなった方の権利がそのまま引き継がれるため、地主の承諾は不要です。しかし、生前贈与は法律上「第三者への譲渡」と同じ扱いになります。土地の貸し借りは地主と借地人の信頼関係で成り立っているため、借地人が一方的に相手を変えることは原則として認められていません。無断で贈与を行うと、最悪の場合、地主から借地契約を解除されるリスクがあります。

承諾料の相場と交渉のポイント

地主から贈与の承諾を得る際には、謝礼として「承諾料（名義書換料）」を支払うのが一般的です。これは法律で定められた義務ではありませんが、長年の慣習として定着しています。

承諾料の相場は「借地権価格（実勢価格ベース）の10％程度」とされています。例えば、市場価値が3,000万円の借地権であれば、300万円程度の承諾料が必要になる可能性があります。これは贈与における非常に大きなコストとなるため、事前に地主としっかり交渉することが重要です。

関連記事：借地権付き建物の建て替え承諾料の目安｜承諾料が不要なケースとは？

借地権の贈与 vs 相続！メリット・デメリットを徹底比較

借地権を「生前贈与」で渡すか、亡くなった後の「相続」で渡すか。どちらがご自身にとって最適か判断するために、両者のメリット・デメリットを比較検討しましょう。

比較項目	生前贈与	相続
タイミング	自分の意思で決められる	選べない（死亡時）
渡す相手	自分の意思で決められる	遺産分割協議次第
贈与税/相続税	税率が高く、基礎控除が少ない	税率が低く、基礎控除が大きい
特有の費用	承諾料・高い登記費用がかかる	原則かからない

借地権を贈与するメリット

• タイミングと相手を自由に選べる
  「今、この子に渡したい」といった希望を実現できます。会社の事業承継など、特定の時期に名義を移したい場合にも有効です。

• 相続トラブルの予防につながる
  不動産は遺産分割でもめる原因になりやすい資産です。生前に借地権を承継しておけば、将来の「争続」を未然に防ぐことが期待できます（他の相続人への配慮は必要です）。

借地権を贈与するデメリット

• 税負担が大きくなりやすい
  贈与税は、相続税よりも基礎控除が小さく、税率も高めに設定されています。何も対策をしないまま贈与すると、相続より重い税負担になるおそれがあります。

• 贈与ならではの費用がかかる
  地主の承諾料や、登録免許税（贈与の場合は相続の約5倍）など、贈与特有のコストが発生します。

【重要】贈与税がかかる6つの「みなし贈与」ケースと回避策

原則として地主の承諾が必要な借地権の移転ですが、いくつかの例外的なケースでは、地主の承諾なしに借地権が移転することが認められています。

代表的な6つのケースと、それぞれのリスクを回避するための具体的な方法を解説します。

ケースA: 建物の名義変更

▼なぜ贈与になるのか？
借地上の建物の所有権は、その土地を利用する権利である借地権と一体不可分の関係にあります。そのため、例えば親名義の建物を子どもの名義に変更（贈与）すると、建物の土台である借地権も実質的に子どもへ贈与されたと税務署に判断される可能性があります。

▼どうすれば回避できるのか？
親子間などで地代のやり取りをせず、無償で土地を使わせる場合は、「借地権の使用貸借に関する確認書」を税務署に提出します。この書類を提出することで、「借地権は親が所有したままで、子どもは無償で土地を使っているだけ（「使用貸借」）」という関係性を税務署に明確に証明でき、贈与税の課税を回避できます。

ケースB：親の借地に子が家を建てた場合

▼なぜ贈与になるのか？
親が借りている土地（借地）の上に、子どもが自己資金で家を建てるケースです。本来、他人の土地に家を建てるには、権利金や地代の支払いが必要です。これを親子間で無償で行った場合、子どもが権利金に相当する利益を親から贈与されたと税務署に判断される可能性があります。

▼どうすれば回避できるのか？
この場合も、ケースAと同様に「借地権の使用貸借に関する確認書」を税務署に提出します。この書類によって、贈与税の課税を避けることができます。

ケースC：親の借地の底地を子が買い取った場合

▼なぜ贈与になるのか？
やや複雑ですが、親が借地人、地主がAさんという状況で、子どもがAさんから土地の所有権（底地）を買い取るケースです。この時点で、子どもは新たな地主になります。問題となるのはその後、親子間で地代の支払いをやめてしまった場合です。この段階で、親が持っていた借地権が子どもに贈与されたと税務署にみなされる可能性があります。

▼どうすれば回避できるのか？
地代の支払いをやめる際には、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出します。これにより、「借地権は引き続き親が保有しており、親子なので地代の授受を停止しただけ」という関係を証明でき、贈与税の課税を回避できます。

ケースD：権利金なしで子に転貸した場合

▼なぜ贈与になるのか？
親が地主から土地を借り、その土地をさらに子どもに又貸し（転貸）するケースです。権利金の授受が一般的な地域で、親が子どもから権利金を受け取らない場合、子どもが権利金相当額の利益を受けたとみなされ、贈与と判断される可能性があります。

▼どうすれば回避できるのか？
相当の地代（通常の地代に加え、権利金の運用益に見合う額を上乗せした金額）を授受するか、ケースAやBと同様に「使用貸借」の形をとり、その関係を証明する必要があります。なお、転貸を行うには、別途地主の承諾（転貸承諾）を得る必要がある点にも注意が必要です。

関連記事：借地権の費用は高い？借地料や権利金などの詳細を解説

ケースE：親名義の建物に子が増築した場合

親名義の建物に子どもが自己資金で増築した場合、法律上、増築部分は元の建物と一体化し、建物の所有者である親のものになります（「附合」）。つまり、子どもが資金を出したにもかかわらず、その財産価値が親に移ることになるため、子どもから親へ資金が贈与されたとみなされる可能性があります。

▼どうすれば回避できるのか？
子どもが負担した増築資金に応じて、建物の所有権の一部を子どもに移し、建物を親子の「共有名義」として登記します。こうすることで、それぞれが出した資金に見合った所有権を持つことになり、贈与税の課税を避けることができます。

ケースF：時価より著しく低い価額で売買した場合

▼なぜ贈与になるのか？
親子間で、例えば時価2,000万円の借地権を100万円で売買するような場合です。このように著しく低い価格で取引が行われると、時価と売買価格の差額である1,900万円分が、親から子へ贈与されたと税務署に判断される可能性があります。

▼どうすれば回避できるのか？
親族間の売買であっても、時価（相続税評価額など一定の基準）を意識した適正な価格で取引することが大切です。どの程度の価格であれば「著しく低い」と見なされないかは、専門家の助言を得て判断するのが安全です。

借地権贈与の税金対策と手続きの流れ

贈与を実行すると決めたら、税金対策と手続きを計画的に進めることが大切です。この二つは密接に関係しているため、必ずセットで考える必要があります。

STEP1: 税金対策の検討

まず、どの税制の特例制度を利用するかを決めます。これが定まらなければ、具体的な手続きを進めることができません。

• 相続時精算課税制度
  借地権のように金額が大きく一括で贈与する場合に特に有効です。累計2,500万円までの贈与が非課税になる制度で、2024年からはこれとは別に年間110万円の基礎控除も新たに設けられ、さらに使いやすくなりました。ただし、一度この制度を選択すると、暦年贈与に戻ることはできないため、慎重な判断が必要です。

• 暦年贈与
  一方、暦年贈与は毎年110万円の基礎控除を利用する方法ですが、借地権のように分割できない財産には向いていません。また、相続開始前7年以内の贈与が相続財産に加算される制度変更の影響もあり、以前ほどの柔軟性は期待しにくくなっています。

さらに、夫婦間での贈与には、婚姻期間20年以上で居住用不動産の借地権を贈与する場合に最大2,000万円まで控除できる特例もあります。条件に合えば、活用を検討する価値があります。

STEP2: 手続きの実行

税金対策の方針が決まったら、以下の流れで手続きを進めます。

• 贈与契約書の作成
  司法書士などの専門家に依頼し、「誰が・何を・いつ」贈与したのかを明確に記載した契約書を作成します。後のトラブルを防ぐため、公正証書にしておくとより安心です。

• 地主への承諾交渉
  作成した契約書案をもとに地主へ内容を説明し、承諾を得ます。合意が得られたら「借地権譲渡承諾書」を交わし、承諾料を支払います。

関連記事：借地権売却の方法と注意点を徹底解説！地主への交渉術も紹介

• 法務局での登記
  地主の承諾書など必要書類を揃えて、法務局で借地上の建物の所有権を贈与された人に変更する「所有権移転登記」を申請します。

STEP3: 申告と納税

全ての手続きが完了したら、税金の申告と納付を行います。

• 贈与税
  贈与を受けた人が、翌年の2月1日〜3月15日に税務署へ申告・納税します。

• 不動産取得税
  登記完了後、都道府県から送られてくる納税通知書に基づき、建物の不動産取得税を納付します。

トラブル回避のための最終チェックリスト

贈与を実行する前に、後悔しないために以下の4点を必ず最終確認しましょう。

1.他の相続人の理解は得られているか？（特別受益）

特定の子にだけ大きな財産を贈与すると、他の兄弟姉妹の不満を招き、将来の相続トラブルにつながります。なぜその人に贈与するのかを事前に説明し、理解を得ておく配慮が、円満な家族関係を保つうえで欠かせません。

2.地主との関係は良好か？

承諾交渉は、今後の地主との長いつき合いの始まりです。高圧的な態度を取ったり、関係をこじらせたりしないよう、誠実に対応しましょう。新しい借地人となる子を連れて挨拶に出向くことも大切です。

3.贈与税以外の諸費用は準備できているか？

贈与税ばかりに気を取られがちですが、地主への承諾料や登記費用（登録免許税・司法書士報酬）、不動産取得税など、まとまった費用が必要です。全体でいくらかかるかを事前に把握し、資金を準備しておきましょう。

4.専門家への相談は済んでいるか？

借地権の贈与は非常に専門的です。どの税制度が有利か、みなし贈与のリスクはないか、地主との交渉はどう進めるべきか、こうした判断を一人で行うのは難しく、リスクも伴います。

まとめ

借地権の贈与には、税制や法律に関する専門知識だけでなく、家族間の合意形成や地主との関係調整といった、実務面での繊細な対応が求められます。制度を誤解したまま進めてしまえば、贈与税の想定外の負担や、みなし贈与による追徴課税、さらには将来の相続争いにつながるおそれもあります。

そうしたリスクを回避し、安心して贈与を進めるためには、実績と信頼のある専門家のサポートが欠かせません。リアルエステートが提供するおうちの相談室では、借地・相続・贈与に精通した司法書士や税理士と連携し、お客様一人ひとりの状況に応じた最適なアドバイスをご提供しています。まずはお気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける