「土地は借地、家は持ち家」を相続する流れは？注意点や処分方法も解説

実家を相続して初めて「土地は借地で家は持ち家だった」と気がつくケースは珍しくありません。借地に建っている実家を相続したものの、いったいどうすればよいのかが分からずにお困りの方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、借地に建つ実家を相続する流れや相続時の注意点、相続後に処分する方法について解説します。相続した借地上の実家を手放したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

「土地は借地、家は持ち家」とはどのような状態？

「土地は借地、家は持ち家」とは「地主から借りている土地に建っている家」を指します。地主から借りている土地を「借地（地主側から見ると底地）」といい、その土地に建物を建てられる権利を「借地権」と呼びます。

借地に建っている実家をスムーズに相続するためには、借地権に関する内容を押さえておくことが大切です。そこでまずは、借地権の基本的な知識を解説します。

借地権は3種類

一口に借地権といっても「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類があり、以下のように特徴が大きく異なります。

借地権名	旧法借地権	普通借地権	定期借地権
準拠している法律	旧借地法	借地借家法	借地借家法
契約期間	堅固建物（鉄骨造など）：30年 非堅固建物（木造）：20年	30年以上	50年以上
契約更新の有無	あり	あり	なし

もしあなたが相続した借地上の実家の契約形態が旧法借地権、普通借地権なら、借地人が希望する限り土地を借り続けられます。

一方で、契約形態が定期借地権の場合、契約期間が終わったら建物を解体し、更地にした状態で地主へ借地を返す必要がある点に注意が必要です。

関連記事 : 定期借地権と普通借地権は何が違う？それぞれの契約内容やメリット・デメリットを徹底解説！

借地権も相続の対象

借地に建つ家に加えて、借地上に建物を建てる権利である借地権も相続の対象です。

原則として、借地上の家や借地権を相続する際に、地主の承諾は必要ありません。建物の名義変更のために承諾料を支払う義務もありません。

ただし、借地契約は何十年にもわたって続くことが多く、地主との信頼関係に基づいて成り立っています。突然借地人が変わっていると、地主が戸惑う可能性もあります。

そのため、相続によって名義が変わったことは、地主に伝えておいたほうが安心です。

「土地は借地、家は持ち家」を相続する5つの流れ

借地に建つ実家をスムーズに相続するには、まず全体の流れを把握しておくことが大切です。特に後述する「相続登記」を怠ると、罰則が科される場合もあるため注意が必要です。ここでは、借地上の実家を相続する際の手続きと流れを解説します。

1.借地契約の内容を確認する

借地に建つ実家を相続することになったら、まずはどのような条件で地主から土地を借りているのかを確認するようにしましょう。重点的に確認しておきたいポイントは、以下のとおりです。

• 借地権の契約形態
• 契約期間
• 地代
• 更新料の有無

原則として、借地権は途中解約ができません。相続した借地権を地主に返したい場合は、契約期間がどれくらい残っているのかを確認することが重要です。

2.遺産分割協議を行う

相続人が複数いる場合は、誰が借地権付き建物を相続するのかを遺産分割協議で決める必要があります。

このとき、話し合いがまとまらないからといって、不動産を共有名義にするのは避けたほうがよいでしょう。不動産を共有名義にすると、建物の建て替えや売却などの際に、共有者全員の同意が必要となります。活用を巡って意見が分かれ、トラブルに発展するケースも少なくありません。

そのため、できるだけ一人の相続人が単独名義で相続する形にすることが望ましいといえます。

3.地主へ連絡する

借地権付き建物を相続することになったら、代替わりしたことを地主へ伝えます。前述のように、借地権の相続に際して地主の承諾は不要です。しかし借地上の建物を建て替えたり、売却したりするには地主の承諾が必要になるので、地主と良好な関係を構築する意味でも借地権を相続したことを伝えたほうがよいでしょう。

4.相続登記を行う

借地権付き建物を相続したら、名義を被相続人から相続人へと変える相続登記の手続きを行う必要があります。相続登記をして名義を変更しなければ、相続した借地権付き建物の所有権が自分にあることを第三者に対して主張できません。売却にも支障をきたすため、借地権付き建物を相続したときには速やかに相続登記の手続きを済ませましょう。

なお、相続登記の手続きは2024年4月1日より義務化されました。もし正当な理由がないにもかかわらず、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を行わないと、10万円以下の過料に処される点に注意が必要です。

関連記事 : 相続登記が義務化！土地の相続手順と相続税の計算方法

5.相続税を納める

相続した借地権付き建物も、相続税の課税対象です。そのため、相続したほかの遺産と併せて相続税額を計算し、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヵ月以内に納税する必要があります。

借地権の相続税評価額は、以下の計算式で算出します。

借地権割合は土地全体のうち借地人が持っている権利の割合のことで、国税庁が地域別に30％から90％の間（10％刻み）で定めています。たとえば、借地権付き建物が建つ土地の評価額が2,000万円、借地権割合が60％のときの借地権の相続税評価額は以下のとおりです。

なお、相続税には「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」で計算される基礎控除があります。つまり、相続した遺産全体の相続税評価額が基礎控除以下に収まれば相続税を納める必要はありません。

関連記事 : 借地の相続税について詳しく解説！

借地権付き建物を相続した際の注意点

借地上に建つ建物は持ち家であっても、土地の所有者は地主です。2人の権利者が存在する借地では、さまざまなトラブルが起こりやすい点に注意が必要です。

ここでは、借地権付き建物を相続するときに押さえておきたい注意点について解説します。

地主との間にトラブルが起こることがある

借地権付き建物を相続すると、地主から名義変更料の支払いや、地代の値上げ、立ち退きといった要求を受けることがあります。

相続による名義変更については、地主の承諾や名義変更料の支払いは原則として不要です。地代の値上げや立ち退き要求についても、「地代が周辺相場に比べて著しく低い」「地主が自ら居住するために土地を必要とする」など、地主側に正当な理由がない限り、応じる必要はありません。

ただし、借地契約は長期間にわたるものであり、安心して暮らすためには地主との良好な関係が不可欠です。トラブルを避けるためにも、少額の名義変更料であれば支払うなど、柔軟な対応が求められる場合もあります。

対応が難しいと感じたときには、借地権に詳しい不動産会社や専門家に相談するとよいでしょう。

費用負担が発生する

借地権付き建物を相続した場合、地主から土地を借りる対価として地代を支払う必要があります。地代は契約書に明記されているため、相続前にその内容をしっかり確認しておきましょう。適正な地代であるかどうか、周辺相場と比較することも大切です。

また、建物にかかる固定資産税を毎年納める義務も生じます。なお、土地部分の固定資産税は地主が納めるため、土地を所有する場合と比べて税負担が軽減される点は借地権のメリットといえます。

さらに、契約書に更新料の取り決めがある場合には、契約更新時にその支払いが必要です。更新料の相場は更地価格の3～5％程度とされており、たとえば更地価格が2,000万円の場合には、60～100万円の更新料が発生する可能性があります。

地代や固定資産税、更新料といった費用負担を避けたい場合は、契約更新のタイミングで借地権付き建物を手放すことも選択肢のひとつです。

売却・建て替え・増改築時に地主の承諾が必要となる

借地権付き建物を活用する際には、一定の制限がある点に注意が必要です。これは相続時にも押さえておきたい重要なポイントです。

たとえば、建物が老朽化していて建て替えを検討する場合でも、地主の承諾がなければ実施できません。増改築を行う際にも同様に、地主の許可が必要です。また、借地権付き建物を売却する場合も地主の承諾が必要となります。こうした点は、一般的な所有権のある住宅と比べて自由度が低く、大きなデメリットといえるでしょう。

さらに、建て替えや増改築、売却時には、地主に対して承諾料を支払う必要があります。相場としては、建て替え承諾料が更地価格の3～5％、増改築承諾料が2～3％、譲渡承諾料が10％程度とされています。

借地権を返還するときには解体費用が発生する

相続した借地権付き建物を自分で活用するつもりがないときには、地主への返還が視野に入ってきます。しかし、その際には原則更地にする必要がある点に注意が必要です。なぜなら、借地人には原状回復義務が課されているためです。

借地権付き建物を解体するときにかかる費用は、借地人が負担する必要があります。解体費用は家の規模や構造などによって異なりますが、100万円以上の高額にのぼるケースも多いため、注意が必要です。

建物の解体費用を負担せずに借地権を処分する方法は、次の章で解説します。

関連記事 : 借地を相続するときのトラブルとは？？相続時に起こるトラブルや対処法を解説！

借地権付き建物を相続後に処分する方法

相続した借地権付き建物を所有し続ける限り、地代や固定資産税などの支払いが発生します。そのため、今後も自分で活用する予定がないときには、売却を検討することも選択肢のひとつです。

ここからは、相続した借地権付き建物を手放したいと考えている方へ向けて、具体的な処分方法を解説します。

借地権を建物ごと地主に買い取ってもらう

建物の解体費用を負担したくない場合には、借地権を建物ごと地主に売却する方法があります。

借地権は、借りた土地に建物を建てられる権利であり、通常の不動産と同様に売却が可能です。地主に買い取ってもらえれば、解体費用を負担せずに済むだけでなく、まとまった現金を得られる可能性もあります。

ただし、地主に購入の意思がなければ売却は成立しません。まずは日ごろのやり取りの中で、地主に買い取る意向があるかどうかをさりげなく確認してみましょう。

借地権と底地を同時売却する

地主が底地の売却を検討している場合は、借地権とセットで売却することを考えてみましょう。借地権と底地をそれぞれ別々に売りに出しても、買い手がなかなか見つからないことがあります。というのも、たとえ購入しても地主の承諾が得られなければ建て替えできないなど、さまざまな制限があるためです。

一方、借地権と底地をセットで売却すれば、買い手は通常の所有権と同様に土地を自由に活用できるようになります。そのため、相場に近い価格での売却が見込めるだけでなく、条件次第では早期の売却も期待できます。

ただし、地主が底地の売却を望んでいない場合、この方法は実現できません。地主が今後も土地を所有する意向であるなら、別の処分方法を検討したほうがよいでしょう。

借地権と底地を等価交換する

等価交換とは、借地権の一部と底地の一部を交換し、借地人と地主の双方がそれぞれ所有権を持つ土地を取得する方法です。この交換によって借地人が完全所有権の土地を手に入れることができれば、地代の支払いや建て替えの際の承諾も不要になり、より自由に土地を活用できるようになります。

ただし、この方法も地主との交渉がまとまらなければ成立しません。さらに、土地の面積が狭い場合には等価交換にあたって建物の解体が必要になることがあり、その費用は原則として借地人が負担する点にも注意が必要です。

相続放棄を選択する

借地権付き建物を相続する前であれば、相続放棄という選択肢もあります。相続放棄とは、被相続人の遺産すべての相続権を放棄し、初めから相続人ではなかったものとみなされる制度です。これにより、借地権付き建物を引き継がずに済みます。

ただし、相続放棄をすると預貯金や株式などのプラスの財産もすべて放棄することになります。もし相続したい資産がある場合は、いったん相続したうえで借地権付き建物だけを売却する方法を検討しましょう。

借地権を第三者に売却する

手間をかけずに借地権付き建物を手放したい場合は、借地権の取扱いに精通した不動産会社への売却を検討するのがおすすめです。

借地権は、地主との交渉や名義変更、承諾料などの負担があるため、一般の買い手が見つかりにくいのが実情です。

しかし、借地権の扱いに慣れた専門業者であれば、複雑な条件があっても対応できるため、スムーズな売却が期待できます。解体費用を負担せずに済むケースもあり、早期の処分を希望する方に適した方法といえるでしょう。

関連記事 : 借地の持ち家処分をしたい場合はどうすべき？

まとめ

「土地は借地、家は持ち家」の状態の実家を相続するときには、名義変更料や地代の値上げを要求されるなど地主との間でトラブルが発生する可能性がある点に注意が必要です。また、地代や建物の固定資産税などの支払いも必要となるため、相続した借地権付き建物を自分で利用する予定がないのなら、売却して手放すことをおすすめします。

リアルエステートは、借地権をはじめ権利関係の複雑な土地の取り扱いに精通している不動産会社です。借地権のプロフェッショナルがあなたの疑問や不安を解決するサポートをいたしますので、借地権付き建物の相続でお悩みを抱えている方は、弊社が運営する「おうちの相談室」をぜひご活用ください。