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2026/03/12借地権の登記で重要な建物登記とは？必要性と手続き費用
- 底地・借地
借地権を手に入れて毎月地主に地代を支払えば、高額な費用をかけて土地を購入しなくても借りた土地に自宅を建てて住むことが可能です。
しかし、もし土地を地主以外の第三者が手に入れた場合、借地上の自宅を失うリスクが出てきます。それを防ぐために有効な手段が、自分の借地人としての権利を法的に記録する「登記」です。
本記事では、借地権の登記がなぜ重要なのかと登記の種類、具体的な手続き方法について詳しく解説します。
- 借地権の登記に義務はないが、権利を法的に守るために重要だ
- 賃借権の登記は地主の協力が必要だが、建物登記で代用可能である
- 第三者への対抗力を備え、不測の事態から権利を守ることが大切だ
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権は登記しないといけない？
「借地権の登記」について考える前に、まず「借地権」と「登記」がそれぞれどのようなものなのか、改めて確認しておきましょう。
家を建てる、資材を置くなど土地の利用目的はさまざまですが、利用にあたって必ずしも土地を購入する必要はありません。賃貸物件を住まいとして借りるように、地代を払って土地を借りることもできます。地主に地代を支払う対価として、建物所有を目的として土地を利用できる権利が「借地権」です。
また、法務局によると登記とは「国が管理する登記簿に権利関係等を登録することにより、権利や財産を守るとともに、内容の公開などを通じて取引の安全・円滑にすることを目的とする制度」です。
（参考： 『法務局 登記の申請を御検討されている皆さまへ』）
登記には、申請が義務付けられているものとそうでないものがありますが、借地権については登記の義務はありません。従って、登記をしないことで直接ペナルティが科されることはありません。
地上権と賃借権における登記の違い
地主の持つ土地を「借りて利用できる」権利である借地権は、所有権と比較すると弱い権利です。従って、登記によって権利を保護することが重要になってきます。
借地権の登記について、知っておくべきことはほかにもあります。借地権にも種類があり、登記に関する規定や難易度が変わってくる点です。次に、借地権の種類による登記の違いについて解説します。
借地権には地上権と賃借権がある
借地権には「地上権」と「賃借権」の2つがあり、権利の性質や強さが異なります。
「地上権」は他人の土地を利用し、建物の建設や道路・トンネルなどの工作物の建造、植樹を行う権利です。「物」を直接支配できる「物権」の一つであり、土地に対して直接的な強い支配権を持ちます。
一方、「賃借権」は地主に賃料を払うことで、土地を利用できる権利です。賃借権は契約に基づき特定の「人」に対して一定の行為を請求できる「債権」に分類されます。権利の対象が物（土地）ではなく人（地主）のため、物権のような直接的な支配権はありません。そのため、地上権と比較して権利は弱く、売却や転貸、借地上の建物の建て替えなど、土地に関するさまざまな変更に関して地主の承諾が必要です。
不動産ビギナーさん「物権」である地上権は、地主の承諾なしに登記ができるほど強い権利なのですね。
山口智暉地上権は資産性が高い一方、地主に敬遠されやすいため、一般住宅の多くは承諾が必要な賃借権となっています
賃借権の登記には地主の承諾が必要
権利の性質と強さが異なる地上権と賃借権では、登記の取り扱いも違います。
所有権と同じ「物権」である地上権には、「登記請求権」が認められています。従って、地主に登記への協力を求めることができるだけでなく、もし地主が登記に協力しない場合には訴訟を経ることで登記の単独申請が可能です。地主の承諾を必要としないため、確実に土地の権利が守られます。
一方、「債権」である賃借権には、登記請求権がなく、地主に協力義務もありません。そのため、登記を行うには地主の承諾を得る必要があります。
借地権の登記を借地人が行うメリット
「登記は不動産の権利を守るためにある」ということが分かっても、それが具体的にどう必要なのかについてイメージしにくいのではないでしょうか。
そこで次に、借地権の登記を行うとどのようなメリットが発生するのかについて見てみましょう。
第三者に借地権の存在を主張できる
借地権、特に賃借権は、借地権者が土地の使用を請求できる権利（債権）であり、契約相手である現在の地主に対してのみ主張できます。
もし土地が売却されたり、抵当権の実行により第三者に渡ったりした場合、新しい地主から土地の明け渡しを求められる可能性があります。この場合、登記がなければ新しい地主に対して賃借権を主張できず、最悪の場合、土地を明け渡さなければならない危険性があります。
このように、「第三者に権利を主張できる」という効力が「対抗力」です。
民法では「不動産に関する物権は、登記をしなければ第三者に対抗できない」と定められており、逆にいうと「登記によって物権は対抗力を得られる」ということになります。
（参考： 『ｅ-ＧＯＶ法令検索 民法第177条』）
民法にもあるように、登記は本来地上権などの「物権」のみができるものであり、「債権」である賃借権は本来登記の対象ではありません。ただし、借地上に住む借地権者を保護する目的で、民法605条に基づき例外的に賃借権にも登記が認められています。
（参考： 『ｅ-ＧＯＶ法令検索 民法第605条』）
登記を行えば、土地が地主以外の手に渡っても、法的に第三者から借地権を守ることが可能です。
建物が滅失していても一定期間対抗力が保たれる
この後に改めて解説しますが、借地権の登記の代わりに借地上の建物に登記をすることでも借地権の対抗力が得られます。
ただし、建物に登記を行った場合、火災や水害などで建物が滅失した場合には借地権の対抗力が失われてしまいます。建物を再築するまでの間に土地の所有権が第三者に渡ってしまえば、借地権を失ってしまう可能性も考えられるでしょう。
しかし救済措置として、借地借家法では、「土地に滅失の日及び新たに建物を築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示した場合に限り、滅失の日から2年間は対抗力が維持される」と規定しています。
（参考： 『ｅ-ＧＯＶ法令検索 借地借家法第十条』）
もちろん、借地権自体の登記ができれば、建物が滅失してしまった場合でも借地権の対抗力を保てます。
借地権で「建物登記」が重要な理由
しかし、賃借権の登記は難しいのが実情です。賃借権には登記請求権がなく、地主の承諾や合意が必要となる上、地主側のメリットもほとんどないためです。
そこで、賃借権を持つ借地人の権利を保護するために、借地借家法では「借地権の登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、第三者に対抗できる」と定めています。
- 不動産ビギナーさん
地主が土地の登記を拒んでも、自分の建物を登記すれば借地権を守れるのですね。
- 山口智暉
借地借家法による強力な保護です。第三者への対抗力を得るために、建物完成後は速やかに所有権保存登記を行いましょう。
（参考： 『ｅ-ＧＯＶ法令検索 借地借家法第十条』）
土地は地主の所有物のため登記に地主の承諾が必要ですが、借地人の所有物である建物の登記に地主の承諾は不要です。従って、借地権を守るためには借地上の建物の登記が有効な手段となります。
借地権登記の種類とタイミング
第三者に対する対抗要件を得るために行う登記以外にも、借地権を保有している間に行う登記にはいくつか種類があります。土地に関する登記もありますが、大部分は建物に関する登記です。
次に、借地権に関係する登記について、契約から終了まで場面ごとに見ていきましょう。
借地権の契約のときに行う登記（借地権設定登記）
地上権・賃借権ともに、借地契約を締結した際に行う登記であり、登記簿の権利部（乙区）に記載されます。いずれも登記は必須ではありませんが、第三者に対して権利を主張できる対抗力を持たせるために行うことが望ましいでしょう。
また、更新のない定期借地権の場合には、定期借地権であり契約終了後は必ず返還されることを証明するために、地主が設定登記を行うケースもあります。
借地上に建物を建てたときに行う登記（表示登記・所有権保存登記）
借地上に建物を建てたときには、通常「表示登記」と「所有権保存登記」を併せて行います。
表示登記は法律で義務付けられている「建物の情報を記録する」登記であり、所有権保存登記は「所有者の権利を記録する」ためのものです。所有権保存登記は義務ではありませんが、所有権を第三者に示すためには必要です。
登記簿は以下の3つの部分で構成されています。
- 表題部：不動産の所在・種類・構造・面積などの基本情報と所有者情報を記載
- 甲区：不動産の所有権に関する事項を記載
- 乙区：不動産の権利関係を記載
表題部を開設する表示登記（表題登記）は、不動産の情報を記録する基礎となるものであり、完成から1か月以内に申請する義務があります。また、甲区・乙区の登記を行うためには原則として表示登記が必要です。
借地上の建物がなくなったときに行う登記（滅失登記）
借地上の建物は建築時だけでなく、解体などで取り壊したり、火事や地震などの災害に遭ったりして滅失した際にも登記が必要です。この登記が「滅失登記」であり、建築時と同様に、1か月以内に申請する義務があり、罰則も定められています。
滅失登記を怠ると、罰則（過料）が科されるだけでなく、「再建築ができない」「固定資産税が課税され続ける」などのデメリットが生じるため、早急に登記を行う必要があります。
借地権を譲渡したときに行う登記（移転登記）
既存の借地権や借地権付きの建物を売買や相続、贈与などで取得した際に必要なのが、移転登記（所有権移転登記）です。
所有権移転登記を行わないと、借地権者が地主による土地の売却時に借地権を主張できなくなるリスクがあります。また、固定資産税が前所有者に課税され続けることでトラブルが発生する可能性もあるため、速やかに登記を行うことが望ましいでしょう。
また、相続によって借地権を取得した場合には「相続登記」と呼ばれますが、これも移転登記の一種です。2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があるため注意が必要です。
借地権がなくなったときに行う登記（抹消登記）
賃借権は、以下のような理由で消滅することがあります。
- 存続期間の満了
- 混同（地主と借地権者が同一となる状態）
- 消滅時効（地代の長期滞納などによる時効の完成）
- 合意解除
- 放棄
これらの理由により借地権が消滅した場合、登記がなされていれば抹消登記を行う必要があります。
借地権登記の手続きと費用
借地権の登記は司法書士に依頼するのが一般的です。また、依頼する場合も必要書類や費用、手続きの流れを把握しておくとスムーズです。
借地権登記の手続きの流れ
借地権の登記は、以下のような流れで行われます。
- 借地権の内容（契約日、賃料、借地権者など）を記載した申請書の作成
- 契約書や本人確認資料など、地主や借地人の必要書類の準備
- 借地権の評価額に基づいた登録免許税を法務局に納付（窓口またはオンライン）
- 管轄の法務局に申請（窓口・郵送・オンラインのいずれか）
- 所有権移転登記の場合は、通常、登記権利者（買主）と登記義務者（売主）が共同で申請
- 法務局での審査
- 審査完了後、登記識別情報と登記完了証を受け取る
ただし、手続きが複雑なため、登記申請は司法書士に依頼するのが一般的です。
- 不動産ビギナーさん
登記の手続きは複雑そうなので、やはり司法書士にお願いするのが安心ですね。
- 山口智暉
権利関係の記録に不備があると将来のトラブルに直結します。専門家に依頼し、正確かつ迅速に登記を完了させるのが得策です。
借地権に関する主な登記と必要書類（建物登記を中心に）
借地権にまつわる登記には、一般的に以下の書類が必要になります。
| 登記の種類 | 賃貸人/譲渡人の必要書類 | 賃借人/譲受人の必要書類 |
| 借地権設定登記 （地上権・賃借権） |
地上権設定契約書（地上権） 賃貸借契約書（賃借権） 印鑑証明書 登記識別情報または権利証 登記原因証明情報 固定資産評価証明書 実印 本人確認書類 |
印鑑証明書（地上権） 認印（賃借権） 本人確認書類 |
| 表題登記/所有権 保存登記 （建物） |
– | 住民票・住民票の写し 検査済証 建築確認通知書 工事完了引渡証明書 建物図面・各階平面図 住宅用家屋証明書 |
| 所有権移転登記 （建物） |
不動産売買契約書・贈与契約書 登記識別情報または権利証 固定資産税評価証明書 印鑑証明書 住宅用家屋証明書 実印 |
住民票の写し 印鑑証明書 実印 |
| 相続登記 （建物） |
– | 被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍（出生から死亡までわかるもの） 被相続人の住民票の除票 相続人の戸籍謄本（相続人全員分） 相続関係説明図（法定相続情報一覧図の写し） 相続人の住民票 相続人の印鑑証明書（相続人全員分） 建物の固定資産評価証明書 遺産分割協議書もしくは遺言書 建物の登記済権利証 委任状（司法書士に依頼する場合） ※相続人が未成年者の場合 申立書 未成年者の戸籍謄本 親権者もしくは未成年後見人の戸籍謄本 特別代理人候補者の住民票もしくは戸籍の附票 遺産分割協議書案 |
| 滅失登記 （建物） |
– | 登記申請書 建物滅失証明書 解体業者の登記事項証明書 解体業者の資格証明書 申請者の印鑑証明書 住宅地図（必要に応じて） |
これらの必要書類とは別に、いずれも登記申請書と、司法書士に依頼する場合には委任状（または代理権限証書）が必要です。また、司法書士に依頼する場合には、委任状（または代理権限証書）を準備する必要があります。
借地権登記に必要な費用
登録免許税は、登記の際にかかる税金で、土地の固定資産税評価額に基づいて計算されます。
- 地上権の設定登記の場合、税率は固定資産税評価額の1％
- 賃借権の設定登記の場合、税率は0.1％
司法書士に依頼する場合の報酬は、事務所によって異なりますが、一般的な相場は3万円から10万円程度です。
また、借地上の建物の滅失登記は、表題部の登記に該当するため、土地家屋調査士に依頼することが一般的です。この場合も数万円程度の費用がかかります。
借地権登記についてよくある質問
借地権に限らず、一般の人が登記の手続きを行う機会はそう多くはありません。そのため、実際に登記を行う段階で気になる点も出てくるでしょう。
そこで最後に、借地権の登記に関する事柄でここまでに触れられなかった細かい点のなかから、疑問を持ちやすい点について質問としてまとめました。
借地権登記の申請方法は電子と書面どちらがよい？
借地権の登記申請を行う方法は、「電子申請（オンライン申請）」と「書面申請（直接法務局で申請書を提出する方法）」の2つです。
電子申請はインターネットを通じて自宅や事務所から手軽に申請でき、手続きが効率化できるだけでなく、申請状況の追跡も可能です。しかし、システム操作に慣れていない方にとっては手続きの操作が負担になるかもしれません。
一方、書面申請は直接法務局の窓口に赴く手間が発生しますが、担当者に相談しながら確実に申請が行えます。そのため、時間に余裕があるなら書面申請のほうがよいでしょう。
登記手続きは自分でできる？
登記の申請に何らかの資格などは必要ないため、自分で登記手続きを行うことも可能です。しかし、慣れない書類の用意や作成が負担となる上、登記は不動産の権利を守る重要な手続きのため、知識を持った専門家が手続きを行ったほうが安心です。
もし自分で登記申請を行う場合には、法務局で直接担当者にアドバイスやチェックを受けながら作成するとよいでしょう。
借地権の登記で登記簿には何が記載される？
借地上の建物を登記した場合には、以下のような事項が記載されます。
＜表題部：建物の所在地や種類・構造＞
- 所在
- 種類
- 構造
- 床面積
＜権利部（甲区）：所有権に関する事項（保存・移転）＞
- 日付
- 登記の目的
- 権利者の住所と氏名
- 設定の原因
＜権利部（乙区）：抵当権・根抵当権（金融機関から融資を受ける際の担保として設定される権利）など所有権以外の権利に関する事項＞
- 日付
- 登記の目的
- 設定の原因
- 債権額/利息/損害金など
- 債務者/抵当権者の氏名
また、土地の場合、借地権（地上権・賃借権）はこの権利部・乙区に記載されます。
登録免許税の納付方法は？
登記の際に支払う登録免許税は、一般的に収入印紙で支払います。また、オンライン申請の場合にはインターネットバンキングやATM（ペイジー）から電子納付も可能です。
ほかにも、あらかじめ日本銀行（国税の収納を行う代理店を含む）や税務署に登録免許税に相当する額を納付して、受け取った領収書を提出する方法もあります。
登記完了までどのくらい日数がかかる？
書類や手続きに不備がない場合、通常申請から登記完了までは1週間〜2週間程度見ておけばよいでしょう。
ただし、申請が集中する年度末などの繁忙期や複雑・大規模な案件の場合には、それ以上時間がかかるケースもあります。そのため、時間に余裕をもって手続きを行うのがおすすめです。
まとめ
土地を自分で所有していない借地権は、権利が脅かされるリスクも0ではありません。借地権の不安定な権利を法的に守る手続きが「登記」です。
借地権自体の登記が難しくても、借地上の建物の登記を行うことで、土地が第三者の手に渡っても住まいを守れます。
借地権にはさまざまなメリットがありますが、トラブルが起こりやすい複雑な権利でもあります。「借地権を手に入れたがトラブルを回避したい」「借地権の維持が負担になってきた」など、借地権に関してお悩みのことがあれば、一度「おうちの相談室」で専門家にご相談ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
