借地契約書とは？貸主・借主の双方に向けた作成やチェックのポイント

借地契約書（土地賃貸借契約書）は、土地の貸し借りに関する取り決めを明確に記した文書です。貸主・借主の双方が安心して契約関係を築くには、契約書の内容を正しく理解し、適切に作成・確認することが欠かせません。

しかし、「何に注意したらよいか分からない」「専門用語が多くて難しい」と感じる方もいるのではないでしょうか。

この記事では、土地賃貸借契約書に記載する基本的な項目やトラブルを防ぐためのチェックポイントを分かりやすく解説します。土地賃貸借契約書を作成する貸主や契約書をチェックする借主は、ぜひ参考にしてみてください。

借地契約とは

借地契約とは、土地の貸し借りの際に結ばれる「土地賃貸借契約」のことです。貸す側は定めた条件のもとで土地を提供し、借りる側は土地を一定期間使用できる権利を得ます。

土地賃貸借契約には法的なルールや種類があり、トラブルを避けるためにも、貸す側も借りる側もルールを正しく理解することが大切です。ここでは、「普通借地契約」と「定期借地契約」の概要を分かりやすく解説します。

普通借地契約

普通借地契約は、建物を建てることを目的として土地を借りる際に結ぶ契約の一種です。最低でも30年間の契約期間が法律で定められており、契約更新を重ねることで、借主は長期にわたって土地を利用し続けることが可能です。

地主が正当な理由を示さない限り、基本的に契約は自動的に更新されます。そのため、借主にとっては安定して土地を利用できるメリットがあり、住宅用地に最適な契約です。

一方、地主にとっては将来的に土地を返してもらうことが難しくなるケースもあるため、注意が必要な契約形態といえるでしょう。

定期借地契約

定期借地契約は、普通借地契約とは異なり、契約期間が終了すれば確実に土地を返還する契約です。法律上、更新がなく、契約満了時に建物を取り壊して土地を更地にして返還することが原則とされています。契約期間は50年以上が多く、地主にとっては将来的な土地の運用計画が立てやすい点がメリットです。

一方、借主にとっては契約更新ができないのが不利に感じるかもしれませんが、土地の取得費用が不要であることや初期投資を抑えた活用ができるという利点もあります。特にマンションや店舗など、一時的な利用を前提としたプロジェクトには適した契約形態といえるでしょう。

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借地契約書の作成方法

土地の賃貸借に関する契約は、長期間にわたります。そのため、後々のトラブルを避けるためにも、契約内容を明確に記載した「土地賃貸借契約書」の作成が重要です。

一般的には貸主（地主）が契約書を用意し、借主は内容を確認・交渉する形です。ここでは、貸主に向けて土地賃貸借契約書の作成方法を3つ紹介します。

一から自作する

自分で条項を考え、Wordのようなソフトを使って契約書を作成する方法です。一から自作する方法のメリットは、費用がほとんどかからない点です。専門家に依頼する場合と比べて数万円単位でコストを抑えられるため、予算が限られている人には魅力的でしょう。

ただし、法律に基づいた正確な契約内容を自力で作成するのは困難です。重要な条項を見落とすリスクもあるため、一から自作するのはおすすめしません。

インターネット上にある雛形（テンプレート）を活用する

不動産会社や司法書士・弁護士事務所のホームページには、無料または有料でダウンロードできる土地賃貸借契約書の雛形があります。これらのテンプレートは基本的な項目が網羅されており、一定の法的要件を満たしているものが多いため、自作するより安心です。

ただし、テンプレートはあくまで汎用的な内容で、個別の事情（更新時の条件や建物の用途制限など）には対応していません。使用する際はきちんと内容を確認し、必要に応じて補足・修正することが重要です。

専門家に依頼する

土地賃貸借契約書を確実に作成する方法は、司法書士や弁護士といった専門家に依頼することです。専門家は不動産や契約に関する法律に精通しており、依頼者の状況や希望をヒアリングした上で、最適な内容の契約書を作成します。

特に、契約期間や更新の条件、借地権の譲渡・転貸の可否、建物の用途や管理方法など、細かな点まで具体的に盛り込むことで将来のトラブルを予防できるでしょう。

一方、費用がかかる点はデメリットです。費用の相場は内容や専門家の報酬基準にもよりますが、数万円から十万円程度です。しかし、長期にわたる借地関係を安定させたいのであれば、そのコストに見合う価値があるといえるでしょう。

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【貸主向け】借地契約書の主な記載項目

土地の賃貸借契約は、当事者同士の合意があれば口約束でも成立します。しかし、後になって「そんな話は聞いていない」「約束と違う」といったトラブルが発生するケースは少なくありません。

特に、賃貸借契約のように長期間にわたる契約では、時間の経過とともに当事者の認識がずれたり関係者が変わったりする場合があります。

そうしたリスクを回避するためにも、契約時の合意内容を明確にし、書面に残すことが重要です。ここでは、貸主に向けて、土地賃貸借契約書に記載する主な項目について解説します。

作成年月日、借主・貸主の記名、押印

契約が成立した日を明確にするため、作成年月日を記載します。さらに、貸主・借主それぞれの氏名（法人の場合は代表者名）を記載し、実印または認印で押印します。

契約に連帯保証人を設定している場合、その方の氏名と押印も必要です。連帯保証人は、借主が契約内容を履行しない場合に責任を負う立場であるため、明確に記載しましょう。

契約対象である土地の情報

土地賃貸借契約書では、貸し出す土地がどこにあるか、どのような土地かといった情報を詳細に記載する必要があります。土地の所在地（住所）、地番、面積、地目（宅地・畑・雑種地など）はもちろん、土地の形状や隣接地との関係も分かる範囲で盛り込むとよいでしょう。

賃貸借の目的や使用範囲

賃貸借契約においては、借主が土地をどのような目的で使用するか明確に記載することが重要です。「住宅建築のための宅地利用」「資材置き場としての使用」「農業用地としての耕作目的」など、使用目的を具体的に示すことで、借主による想定外の用途変更を防げます。

また、「隣地との境界を越えない範囲で使用する」「一部を他人に転貸しない」など、使用範囲にも細かい条件を設けるとトラブル防止に効果的です。

賃貸借の契約期間

賃貸借契約では、契約が開始する日と終了する日を明確に記載することが大切です。例えば、「2025年4月1日から2065年3月31日までの40年間」といった形で具体的な年月日を示します。

なお、賃貸借契約における契約期間（新法の場合）は、普通借地契約は30年以上、定期借地契約は50年以上と定められています。

土地の賃料と支払い方法

土地の使用に対する賃料（地代）の金額と支払い方法を明確に記載します。まずは月額や年額といった支払い単位と金額を記載し、金額に変更がある場合の調整方法（例：物価変動に応じて協議の上変更）も取り決めると安心です。

また、支払いの頻度（月払い・年払いなど）や支払日（例：毎月末日まで）も忘れずに記載しましょう。振込先口座や手渡しなど、支払い手段も明記することで誤解を防げます。

返還方法や担保

契約終了後、借主が土地を返還する際は「原状回復義務」が生じます。原状回復義務とは、借主が土地を契約当初の状態に戻して返す義務です。

建物や設備を撤去した上で土地を更地にするなど、具体的な返還方法を契約書に記載すると、トラブルを防ぎやすくなります。契約履行を担保するために連帯保証人を設定するのも一般的です。

禁止事項

賃貸借契約では、貸主の意図に反する土地の使われ方を防ぐために、禁止事項を定めることが重要です。代表的な禁止事項として、貸主の承諾を得ないままの転貸（第三者に又貸しすること）や土地の用途変更、増改築が挙げられます。

また、周辺住民とのトラブルを招くような行為（騒音や廃棄物の不法投棄など）も禁止すると安心です。

契約違反による罰則規定

契約違反に備えて、罰則規定も盛り込みましょう。例えば、借主が地代の支払いを遅延・滞納した場合、延滞金や利息が請求できる旨を明記します。

重大な契約違反（無断転貸や無許可での建築など）があったとき、契約を解除できる旨や違反内容に応じた損害賠償請求が可能であることを明示すると効果的です。

契約違反時の具体的な対応策を明文化することで、万が一の際に感情的な対立を避け、冷静かつ法的に適切な手続きで解決を図れます。

借地契約書に印紙税がかかるケース

土地賃貸借契約書には、内容に応じて印紙税が課される場合があります。印紙税の課税対象となるのは、契約に際して支払われる「返還を予定しない金銭」です。例えば、権利金、礼金、更新料、保証金のうち償却される部分です。

これらの金額が1万円以下であれば非課税になりますが、1万円を超えると金額に応じて印紙税が課されます。10万円を超え50万円以下なら印紙税は400円、100万円を超え500万円以下なら2,000円など、税額は段階的に設定されています。

一方、後日返還が予定されている金銭（敷金や返還予定の保証金など）は印紙税の対象外です。また、地代は印紙税の課税対象とはなりませんが、契約書に記載されている金額が賃料のみの場合は「契約金額の記載がない文書」として扱われ、印紙税は一律200円かかります。

【借主向け】借地契約書のチェックポイント

「土地を借りて建物を建てる」「既存の建物を所有するために土地の賃貸借契約を結ぶ」といった際に、借主が自身の権利を守って将来的なトラブルを避けるには、契約書の内容を隅々まで確認することが重要です。

ここでは、賃貸借契約書の条項の中で、特に借主が注意深くチェックしたいポイントについて解説します。

禁止事項や罰則規定

基本的に、土地賃貸借契約書は全項目しっかりとチェックする必要があります。中でも注意したい項目は、禁止事項と罰則規定です。例えば、無断で建物の構造を変更したり第三者に転貸したりすることが明確に禁止されている場合があります。

これらに違反すると、契約の解除や損害賠償を求められる恐れがあるため、内容をしっかり確認することが大切です。

また、契約期間や更新の有無も重要なチェックポイントです。賃貸借契約は一般的に30年といった長期間が設定されますが、契約満了後の更新条件や貸主の承諾の有無、更新料といった点もしっかり理解しましょう。

更新料や承諾料

他に気をつけたいのは、契約の更新時に更新料が発生する場合や、建物の建て替えや用途変更に際して承諾料を求められるケースです。これらの費用は全ての契約書に必ず記載されているわけではなく、記載が曖昧だったり別途覚書で定められていたりすることがあります。

そのため、契約書に更新料・承諾料の有無や金額、支払い時期が明記されているかを確認しましょう。特に、将来的に建て替えや用途変更を考えている場合、貸主の承諾条件や手続きについて事前に把握することで、余計なトラブルや費用負担を避けられます。

借地契約を結ぶ前に｜発生しやすいトラブルを把握しよう

賃貸借契約では、契約内容を十分に理解しないまま締結すると、後々トラブルに発展することがあります。例えば、契約期間満了後の土地返還や地代の支払い、譲渡の承諾といった点で、予期せぬ問題が発生するケースが少なくありません。

こうしたリスクを回避するには、事前に起こりやすいトラブルを把握することが不可欠です。ここでは、実際に多く見られる賃貸借契約に関するトラブル例を紹介します。

貸主：貸している土地を返還してもらえない

契約期間が終了したにもかかわらず、借主が土地を明け渡さないというトラブルは珍しくありません。特に、借地借家法では借主の権利が強く保護されており、契約更新をめぐって裁判になるケースもあります。借主が「正当な理由がない限り契約を更新できる」と主張した場合、貸主が土地を返してもらうのは簡単ではありません。

そのため、契約時には更新の有無や明け渡しの条件を明確に記載することが重要です。また、将来的に土地を自用する予定がある場合、その旨を契約書に記載して「更新拒絶の正当事由」として認められやすくする工夫も求められます。

貸主：地代を支払ってもらえない

借主が地代を滞納すると、貸主にとっては大きな経済的負担になります。滞納が続いた場合、貸主は契約解除や法的措置を検討せざるを得ません。ただし、いきなり契約を解除するのは難しく、借主に対して催告して一定の期間内に支払いがない場合に限り、解除が可能です。

また、滞納が長期にわたると滞納額が膨らみ、貸主の負担がより深刻になる恐れがあります。対策として、契約時に滞納が発生した際の対応方法（催告期間、遅延損害金の設定など）を明記することが有効です。

借主：譲渡の承諾を拒否された

借地権の譲渡には、基本的に地主の承諾が必要です。しかし、貸主が承諾を拒否するケースがあります。譲渡を拒否する理由が正当な場合もあれば、地主の個人的な感情的という不当な理由も珍しくありません。

不当に拒否された場合、裁判所に地主の承諾に代わる許可「借地非訟」を申し立てることが可能です。裁判所が譲渡を拒否する理由を精査し、判決を下します。ただし、時間と費用がかかり、スムーズな譲渡が難しくなるのが現実です。こうしたトラブルを防ぐには、賃貸借契約締結時に譲渡に関して確認する必要があります。

借主：地代の増額を請求された

賃貸借契約中に貸主から突然「地代を上げたい」と言われ、トラブルになるケースも少なくありません。借主にとって地代の増額は生活や事業への影響が大きく、納得できないまま話が進むとトラブルに発展します。

地代の増額は地主に認められた権利ではあるものの、借地借家法で定められた以下のいずれかの要件を満たす必要があります。

• 固定資産税や都市計画税といった土地にかかる税金が上がった場合
• 周辺の似たような土地の賃料と比べて、地代が不相当に低い場合
• 景気の変動があった場合
• 土地の値段が上がった場合

地代の増額については、契約を締結する前に確認しておくと安心です。

関連記事 : 借地権の費用は高い？借地料や権利金などの詳細を解説

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まとめ

賃貸借契約書は、将来的なトラブルを防ぎ、信頼関係を築くための重要な書類です。契約内容を丁寧に確認し、不明点を事前にクリアにすることで、安心して土地を利用できます。貸主はどのような条項を盛り込んだほうがよいか知っておくと、トラブルを予防して安定した運用が可能です。

不動産に関する権利関係や契約条件が複雑なケースでは、専門的な知識が必要となる場面もあるでしょう。その際は、不動産に強い専門家に相談すると安心です。

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