最終更新⽇時
2025/11/28- 底地・借地
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権買取とは？
借地権買取の契約書がどのようなものであるか、ご存知ですか？今回は、借地権買取ではどのような内容の契約をするのか、またその際の注意点やポイントなどについて説明していきます。
そもそも借地権買取とは何かというと、その名の通り借地権を誰かに買い取ってもらうことです。その方法としては、第三者の買い手を探す方法や、不動産会社に買い取ってもらう方法、借地人に買い取ってもらう方法などがあります。借地権は売却しても更地価格で買い取ってもらうことは難しく、だいたい更地価格の10〜15％になってしまうことが多いです。それは、借地権だけを売却しても買い手がなかなかつかないからです。それは、借地権には土地の保有権は含まれておらず、借地は権利の面で扱いにくいからです。そのため、値下げすることで買い手がつくようにしているのです。
借地権を買い取ってもらうには
借地権は売却することが可能ですが、そのために必要な手続きとは何でしょうか。
まず、借地権を買い取ってもらうためには、借地人の判断だけではできません。地主の許可が必要になります。許可を取る前に売却手続きを始めると、地主とトラブルになる可能性があります。最悪の場合だと契約解除になって借地権を失うことになるので注意が必要です。地主の許可を取ったら、借地人は「承諾料」という費用を地主に支払います。この承諾料とは、借地の売却を許してもらうことに対して支払う費用です。承諾料には借地が売却されることで地主に発生する損を補う役割があります。承諾料の金額は、地主と借地人との協議で決定します。借地権の売却に関する条件が決まったら、借地権買取の契約書を締結します。
借地権買取の契約書の内容とは
借地権買取の契約は借地権の買い手と売り手の間で締結されます。ここからは、契約書に記載されている内容について一つずつ説明していきます。
売買する借地について
まず、売り手が借地の売却を認めることを記載します。その際は「売り手は所有している土地をこの契約書で定める条件で売却することを承諾する」というような文言で記載されます。そして、次の章以降に詳細な売却条件が記載されていきます。
借地の面積
次に、契約書には借地に関する詳細情報が記載されます。借地の売買を行うには対象の土地がどこからどこまでなのかを明確にしておかなければなりません。もし自分の土地でない部分まで勝手に売却してしまったら大変です。また、面積に関してのみならず、所在地や床面積、不動産の種類、構造などについても詳細に記載します。それについての記載は、「対象となる物件は記載の通りの面積による」という一言とともに、詳細な値が記載されます。万が一、登記簿に記載された借地面積と実測面積が異なっても、契約後に売買代金を変更したり異議を唱えたりすることはできません。
売り手と買い手は誰か
契約書では、誰が誰に借地を受け渡すのかを明確に定めておきます。そのため、借地の買い手の氏名や住所、売り手の氏名や住所を記載しておきます。不動産の売買は基本的に本人にしかできません。売買の際には本人確認書類も必要になるのであらかじめ有効な書類を準備しておきましょう。
買取代金について
借地権を売却したら金銭のやり取りが発生します。いくらで借地権を買い取ることになるのかを契約書で規定します。借地の代金は、更地の相場価格の10〜15％程度であることが多いです。借地の価格の計算方法についてはこちらを参照してください。
土地だけではなくその上に建っている建物も売却する場合は、土地の代金と建物の代金がかかります。そのため、契約書にはその二つの合計金額を記載します。加えて、建物には消費税がかかるので、消費税がいくらになるのかも記載します。そして、その代金の支払い方法について、いつまでにどのような方法で支払うかを明記します。契約書では、「記載された代金を指定の金融機関口座に支払う」ことを約束します。代金を口座に振り込む際には手数料がかかりますが、その負担についても契約書に記載されます。借地の売り手が支払う場合は「振り込み手数料は借地権者が負担する」などと記載され、借地の買い手が支払う場合は「振り込み手数料は借地権者が負担する」のように記載されます。
手付金について
借地を売買する際は、一般的にはまず手付金を支払います。手付金とは、契約の証拠としての役割と、解約時の違約金としての役割を持つ代金です。契約書には「期日までに手付金として〇〇円を支払う」のように記載されます。
承諾料はいくらか
借地人は地主に対して承諾料を支払います。承諾料とは、借地を売却する際に地主に支払う代金のことです。地主は借地を持っていることで借地人からの地代を得ることができます。しかし、借地を売却してしまうとその収入が得られなくなってしまいます。もし新たな買い手がついたとしても、その人が毎月地代を支払ってくれる信頼できる人だとは限りません。そのため、地主は借地の売却に消極的であることが多いです。そこで承諾料を支払うことで借地の売却を承諾してもらうのです。その金額は地主と借地人が話し合って決めるのですが、「承諾料として金〇〇円を支払う」として契約書にも明記しておきます。
契約条件について
契約条件とは、地代はいくらか、貸借期間はいつからいつまでか、引き渡しの日時などについてです。契約や買取代金の支払いが完了した後に、引き渡しが行われます。この引き渡しのタイミングは契約によってそれぞれです。代金が支払われた日に引き渡しが行われることもあるし、別の日に引き渡されることもあります。それらを契約で決めておきます。手続きは全て契約内容に従って進んでいきます。もし契約書にミスがあってもその通りに進んでしまうので、契約書にサインする前にはよく確認しておきましょう。
所有権の移転について
借地を売買すると所有権の移転が発生するので、そのための手続きをしなくてはなりません。契約書では、売り手は所有権移転を登記するために必要な書類を全て買い手に渡すこと、買い手の確認を取って登記手続きに協力することを約束します。そして、登記手続きにかかる費用の負担を明記します。登記にかかる諸費用は買い手の負担になることが多いです。
契約不適合責任について
契約書では契約不適合責任についても定めておきます。契約不適合責任とは、契約で定められた通りの状態で借地を引き渡さなかった場合に売り手が買い手に対して追う責任のことです。瑕疵としては、雨漏りやシロアリの被害や、建物の設備が法律面で安全でないなどの例が挙げられます。借地の売り手は契約不適合責任を永久に負うわけではなく、一定の期間内のみ責任を負います。その期間は契約で定められています。その内容は、「借地の瑕疵について、売り手は本契約で規定している借地の引渡し日から満〇〇年の間、契約不適合責任を負う」のようになっています。
公租公課の負担について
借地にはさまざまな公租公課がかかります。借地にかかる公租公課とは例えば所得税や住民税などです。これらは売り手と買い手のどちらが負担するのでしょうか。それは、所有権が移転した日を境に変わります。所有権が移転した日の前日までの公租公課は売り手に、所有権が移転した日からの公租公課は買い手に支払いの義務があります。納税告知書の宛名がその通りでなくても、所有権移転前には売り手が、移転後には買い手が支払うことになるので注意しましょう。契約書には「公租公課は〇月〇日を基準に計算する」と記載されます。
契約解除に関して
契約書では解約手続きについても定めておく必要があります。基本的に契約を一度締結すると解約はできません。しかし、借地の売り手または買い手が該当する行為を行なった場合のみ、契約を解除することができます。その際、解約に対して損害賠償請求をすることはできません。契約解除が可能となる該当行為とは、
- 契約内容に違反したとき
- 支払いを滞納したとき、または支払い能力がなくなってしまったとき
- 差押えや競売などを申立てたとき
- 破産や民事再生など、特別清算の手続きを行なったとき
- その他、信用を失うような事実が発覚したとき
などがあります。このような行為を行なった場合には契約を解除できるということや、契約解除のために必要となる手続きの詳細について契約書に明記しておきます。
署名をする
最後に、売り手と買い手は署名をします。契約書には本人による記名と捺印が必要です。また、契約書は2通作成します。そして、1通を売り手が、もう1通を買い手が保有します。契約書は2通作成するため、印紙税は2通分必要です。借地権売買の契約には印紙税以外にもさまざまな税金がかかります。どのような税金がかかるのかについてはこちらを参照してください。
契約で注意するべきポイント
借地権買取の契約を結ぶときには、その条件を詳細に定めておくというのがポイントです。それは、売買の手続きは全て契約書の内容に従って行われるからです。万が一、契約書の内容に間違いがあっても、一度契約を締結してしまうとその通りに手続きさらに、売買条件を契約書で詳細に定めておかないと、後で恣意的に条件を修正されて損をする可能性があります。そうならないためにも契約書では、借地権をいくらで売却するのか、どのように引き渡すのかなど、詳細な内容まで明記しましょう。そして、その内容が合っているかをよく確認してから契約を締結することが大切です。
また、地主が借地権の売却を承諾していることを契約書に明記するのも大切です。それは、借地権の売却には必ず地主からの承認が必要になるからです。売却を許可する際に地主が何か条件を提示してくる場合があります。そのときはその条件がどのようなものなのかも契約書に明記するようにしましょう。
まとめ
今回は、借地権買取の契約書とはどのようなものなのかについて説明してきました。借地権買取の契約書には、
- 売買する借地についての情報
- 売り手と買い手は誰か
- 代金について
- 契約条件について
- 所有権移転について
- 契約不適合責任について
- 公租公課について
- 契約解除について
- 売り手と買い手の署名
が記載されます。借地権買取の契約書の注意点としては、買取条件を詳細に規定し明文化すること、契約内容をよく確認してから契約書にサインすること、借地売買に関する地主の承諾と条件を記載することがポイントです。
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-資格-
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株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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