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2023/11/02なぜリースバックの需要は高まっているのか？メリットとデメリットを知る。
- リースバック
最近の不景気や増税により、家計は大きなダメージを受けていると思います。住宅ローンの支払いが厳しいと感じている人も多いのではないでしょうか？不動産のリースバックは需要が高まり、前年度と比較しても1.5倍の取引があります。リースバックは今後も需要が高まると見込まれている制度です。今回は、自宅を売却しても自分の家に住み続けられる「リースバック」について紹介します。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
なぜリースバックをしたいのか？
リースバックとは、今現在住んでいる家を不動産会社に売却してお金を受け取ったあと、不動産会社と賃貸契約をして、現在住んでいる家に家賃を支払って住み続けるという制度になります。
近年、夫婦二人が老後に不自由なく暮らすには2,000万円が必要ということが試算されており、「老後2,000万円問題」というワードをよく耳にするようになりました。このワードが浸透してきたことによって、老後の資金を見据えて貯金や投資をしようと考える人が増えています。また、一生を賃貸で暮す人も増え、不動産資産を持たずに現金を増やそうという考えの人もいます。リースバックを利用することで、まとまった老後資金を手に入れられるので、老後のお金の心配を減らし、安心して暮せます。
まとまった資金を手に入れ、老後資金にしたい
定年後は収入がなくなり、年金受給の期間まで収入がない状態になります。また、再雇用で働いても支出と収入が見合わない場合があります。そのうえ、住宅ローンがあった場合だと老後のお金を捻出するのはとても大変です。そのため、今住んでいる自宅をリースバックで売却し、老後資金として蓄えられます。
まとまった資金を手に入れて住み替えたい
戸建住宅の平均価格は3,572万円と言われています。家を購入する際に、多額のローンを組んで購入したけれどやっぱり違う家がいい、家をもう一度購入し直して住み替えたいなど、理由はさまざまですが、家を住み替えたいと思っている人にもオススメです。
もう一度家を購入するとなるとまとまった資金が必要です。現在住んでいる家を購入した際にローンを組んでいるのであれば、二重にローンを支払うことになるので、新たにローンを組んでくれる金融機関はほとんどありません。そのため、新しい家を購入する際はまとまった現金が必要になります。しかし、リースバックを利用することで、短期間でまとまった資金を得られます。また、新しい家が決まるまでの仮住まいを借りる必要がないので、仮住まいの家賃と引越し費用も抑えることが可能です。
戸建て住宅やマンションを購入後、違うマンションや家に住み替えたいという人にとって、リースバックはとてもオススメです。
同じ家に住み続けながら、月々の支払額を減らしたい
住宅を購入すると、月々の支払いはどうしても増えてしまいます。ローンを組んだタイミングでは支払えると思っていたけど、実際には毎月の支払いは厳しく、ローンを払えないという場合もあるのではないでしょうか。そんなときにはリースバックを活用して、月々の支払額を抑えられます。
住宅ローンの返済が厳しい状況であるが、同じ家に住み続けたい
近年の増税や物価高騰などで家計のやりくりも厳しく、住宅ローンの支払いが大変だと感じている人も多いのではないでしょうか。ローンの支払いを怠ってしまうと、カードローンを利用できなくなったり、社会的信用がなくなってしまいます。リースバックを活用することにより、住宅ローンを支払う必要がなくなるうえに、同じ家に住み続けられます。そのため、ローンの支払いは厳しいけれど、今住んでいる自分の家に住み続けたいという人にもリースバックがオススメです。
リースバックのメリット
ここでは、リースバックを利用した際のメリットを紹介します。
売却後も自分の家に住み続けられる
リースバックを利用すると、売却後も自分の家に住みつづけられるのが大きなメリットです。売却後は、不動産会社に家賃を支払いながら自分の家に住み続けられるので、引っ越しをする必要がなく、環境も変わりません。子供と住んでいる場合でも、引っ越しをしなくてよければ転校もしなくてよいため、売却後も安心して暮らせます。子供の学区を移動させたくない人、慣れ親しんだ家に住み続けたい人、引っ越ししたくない人にオススメです。
短期間でまとまった資金を手に入れられる
一般的な不動産売却では、家を売却するためにかかる期間、査定からお金が振り込まれるまでには6ヶ月〜9ヶ月未満が多くなっています。平均すると半年前後で売却が決まりますが、物件の種類や築年数、場所によっても変わってきます。そのため、査定から売却が決まり、お金が振り込まれるまでには長い期間が必要になってきます。現金化するとなるとより時間がかかってしまうでしょう。
しかし、リースバックを利用した場合では、査定から評価手続きを含めても2週間〜1ヶ月程度と短期間で終了します。1ヶ月後には不動産会社からお金が振り込まれるため、まとまった資金をスピーディーに手に入れることが可能です。
まとまった資金は、住宅ローンの返済や老後の資金、事業資金、子供の教育資金に充てられます。資金の使い道は制限がなく自由なので、自分の目的にあったお金の使い方ができるのは非常に助かります。
売却を周囲に知られない
家を売却した際は通常、ネットやチラシ、看板などを使って広告をかけ、購入者を探します。そのため、近所の人に家の売却を知られてしまいます。ご近所トラブルなどで売却を知られたくない人、周囲の目が気になる人にとってはリースバックを活用した方が、穏便に家を売却できます。
税金や修繕費を支払う必要がない
自分の家を所有した場合は、固定資産税や都市計画税など、国や市町村に支払う税金がかかります。家の面積や設備によっては高額な税金の支払いを求められます。また、長年住み続けると家や設備の修繕が必要になってきます。築11年〜20年頃になるとキッチンやお風呂場、トイレなどの水回りから劣化がはじまり、修繕のために多額のお金を負担しなければなりません。
しかし、リースバックを利用すると建物は不動産会社の所有となるので、税金の支払いや修繕費用は不動産会社が負担をしてくれます。税金や修繕費の支払い義務がなくなることによって支出を抑えられます。
自宅を買い戻せるチャンスがある
一般的な不動産売却では、自宅を売却した場合は買い手がいるので自宅を買い戻せるチャンスはほとんどないです。しかし、リースバックを利用すれば自宅を買い戻せるチャンスがあります。リースバックを契約するタイミングで、「買い戻し特約」を条件につけておけば、一度売却した自宅を優先的に購入することが可能です。
このように、リースバックの利用にはさまざまなメリットがあります。通常の自宅の売却とリースバックを比べるとリースバックにしかないメリットもあるので、自分の今の状況に必要そうであれば活用する価値が大いにあると言えます。
リースバックのデメリットと回避策
リースバックを利用するとさまざまなメリットを得られますが、もちろんデメリットもあります。デメリットもしっかり理解したうえで、利用しましょう。
賃貸期間はいつまでも続く訳ではない
リースバックは、不動産会社に賃料を払って今まで住んでいた家にそのまま住み続けるという仕組みです。普通の賃貸に住む場合は、「普通賃貸借契約」というものを不動産会社と契約します。契約を更新する際は、正当な理由がない限り更新を拒否することはできません。しかし、リースバックを契約した際には「定期賃貸仮契約」を結ぶ場合が多いです。この契約は更新を拒めるので、不動産会社が「更新しない」と言えば退去しなければなりません。
この場合の回避策として、「定期賃貸借契約」の期間を2年のところ5年に延長してもらう
契約をするか、もしくは「普通賃貸借契約」にすると契約期間を更新できるので「退去してください」というリスクを減らせます。
売却価格が相場よりも安くなる可能性がある
通常の自宅売却を行った場合は、建物の築年数やエリア、設備、土地価格、土地の大きさによって売却価格が変動します。人気のエリアで土地が広く、建物の築年数が浅く設備が充実している場合は売却価格が高くつく傾向にありますが、リースバックの際は一般の市場価値の70％前後と言われています。一般の売却価格が4,000万円だった場合、リースバックでの価格は2,800万円ほどになります。リースバックを利用することで、不動産の売却価格が下がってしまいます。
この回避策としては、複数の会社にリースバックの査定をしてもらうことです。いくつかの不動産会社に相談することによって価格の違いが出るため、必ず比較したうえでどこの不動産会社に依頼するか検討することをオススメします。
リースバックを取り扱っている不動産会社が少ない
リースバックは、不動産会社が新たな買い主に売却した際にはじめて利益がでます。そのため、再販した際に買い手がいないとなると、不動産会社は利益を得られません。人の流れがある都市部の場合であれば利益を得られる可能性は高いと言えますが、過疎化が進んでいる地域や郊外の場合となると再販しても売却できる保証がないため、依頼を断られてしまう場合もあります。また、リースバックを取り扱っている不動産は都市部に多くあり、足を運ぶのにも一苦労します。
この回避策として、リースバックを取り扱っている不動産会社が近くにあることを確認しましょう。また、自宅から不動産会社が遠い場合は、ネットを活用して査定をしてもらうことにより、不動産会社まで行く手間を省けます。
まとめ
今回は、自分の家に住み続けながら自宅を売却する「リースバック」という制度を紹介しました。リースバックを活用することによって、今住んでいる環境を変えずに暮らし続けられるので、小さな子供がいる場合は精神的にも安定して生活できます。また、住宅ローンや税金、修繕費の支払いなど、プレッシャーからも解放されることによって楽になる場合が多いでしょう。加えて、一度手放した家をまた買い戻せることから、リースバックを利用することによってさまざまな恩恵を受けられます。しかし、もちろんデメリットもあります。そのため、リースバックを利用する前には必ずデメリットを把握しましょう。その結果、トラブル回避に繋がるので、事前にしっかり調べておくことが大事であり、リーズバックを成功させる鍵となります。
まとまった資金がすぐに欲しいという人や、環境を変えたくない人など、リースバックは多様なニーズに応えられるサービスです。検討中の人はぜひ一度、取り扱っている会社に相談してみることをオススメします。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
