リースバックのメリット、デメリットについて。大手に依頼した方がいい理由についても解説します。

今回は、リースバックについてと大手をオススメする理由について説明していきます。リースバックについて基本的なことを知りたいという方にはオススメの記事になっています。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは

自分の家を売ることで資金を得ることができるシステムのリースバックは、自分の家を売ったのちに、賃貸契約を結んでそのまま住み続けることが可能です。自分の家を売って賃貸することから、売買と賃貸を組み合わせた取引とも呼ばれています。

リースバックは、業者が介入することで、自分の家の売却と賃貸を仲介する仕組みです。契約の種類によっては、売却した自分の家を買い戻すことができます。

リースバックは、自分の家を活用して資金を調達できる便利な仕組みですが、自分の家を売却することになるため、慎重に検討する必要があります。

リースバックと一般的なローンの違い

自分の家を担保に融資を受けることでまとまった資金を調達できる、不動産を担保としたローンがあります。融資を受けた後は、毎月利息を返済する必要があります。

不動産を担保としたローンは、リースバックとは異なり、自分の家の所有する権利を維持したまま資金を調達できます。しかし、返済が滞った時は、担保にした不動産を売り返済に充てなければならず、自分の家を失う負担があります。一方で、まとまった金額を長い期間で借入れできるため、さまざまな目的に利用できます。

リースバックと不動産を担保としたローンは、自分の家の所有する権利と資金の調達方法の点で大きく異なります。

リースバックでは自分の家を売り、所有する権利をリースバック業者に移転するため、自分の家を所有する権利を失います。その代わりに、賃貸借契約を結んで自分の家に住み続けることができ、引越しの手間や費用を抑えることができます。また、資金を調達するまでの時間が短縮されるというメリットもあります。

一方で、不動産を担保としたローンは、自分の家を担保にして融資を受けるため、自分の家を所有する権利を維持できます。その代わりに、返済が滞った時は、自分の家を失う負担があります。また、融資を受ける際には審査に通る必要があり、審査に通らなかった時は融資を受けられないというデメリットもあります。

リースバックと不動産を担保としたローンの資金調達方法の違いは、リースバックは売却益を、不動産を担保としたローンは融資を受けるという点です。

リースバックでは、自分の家を売り得た資金を自由に利用できます。例えば、住宅ローンの返済や、事業資金、教育費など、さまざまな目的に利用できます。

一方で、不動産を担保としたローンは、融資を受けた資金を返済するまで自由に利用できません。融資を受ける際には返済計画を立てる必要があり、返済が滞った時は担保にした不動産を売り、返済に充てなければなりません。

リースバックと不動産を担保としたローン、どちらが自分に適しているかは、利用目的や状況によって異なります。それぞれのメリットとデメリットを理解したうえで、自分に合った選択肢を選ぶことが大切です。

リースバックのメリット、デメリット    

次、リースバックのメリットについて紹介していきます。

リースバックのメリットの一つは、引越しの必要がないことです。自分の家を売却すると、新居を探したり、引っ越し業者に依頼したりといった負担が発生します。リースバックでは、売却後も自分の家に住み続けることができるため、引越しの手間や費用を抑えることができます。また、生活環境が変わらないため引っ越しによるストレスも軽減されます。

さらにリースバックには、近隣住民から自分の家を売ったという事実がバレない利点もあります。自分の家を売ったことを近隣住民に知られたくない際にも、リースバックは効果的です。

次のメリットは、自分の家を維持管理するコストと負担を減らすできることです。

自分の家を維持するためには、固定資産税や都市計画税などの税金、修繕費などの費用がかかります。また、災害で建物が損壊・倒壊した時、資産価値が損なわれる負担があります。

リースバックは家を所有する権利を業者に移しているため、自分の家を維持するためのコストがかなり減らせます。また、災害負担もリースバック業者が負うため、自分の家を所有する負担を軽減できます。

ただし、リース契約によっては、修繕費を自分で負担しなければならないる時もあります。契約の際には、内容をよく確認しておきましょう。

三つ目のメリットは、スピーディーにまとまった資金を調達できることです。

通常の不動産売却では、買い主を探すまでに数ヵ月かかるのが一般的です。そのため、資金を調達するまでの時間がかかるというデメリットがあります。

リースバックでは、自分の家を売却する手続きが不要なため、資金を調達するまでの時間が短縮できます。時によっては、数日で資金を受け取ることも可能です。

そのため、急な資金が必要な人や、すぐに資金を手に入れて別のことに投資したい人には、リースバックが有利な選択肢となるでしょう。

一方で、リースバックにはデメリットもあります。次はデメリットを紹介していきます。

一つ目は、売却の際の値段が安くなりやすいことです。

リースバックの売却の際の値段は、リースバック業者が自分の家を賃貸物件として運用して得られる収益によって決まります。利回りとは、投資額に対して得られる利益の割合です。リースバック業者は、自分の家を買い取って賃貸物件として運用することで、家賃収入を得ることができます。この家賃収入から、自分の家の購入費用や諸費用を回収し、さらに利益を上げることが目標となります。

そのため、リースバック業者は、自分の家の売却の際の値段を家賃収入から得られる利益を十分に確保できる金額に設定するので、一般的にリースバックの売却の際の値段は、市場価格よりも低くなる傾向にあります。

またリースバックでは、売却の際の値段と家賃の合計が、自分の家をそのまま所有する時の住宅ローンの返済額とほぼ同じになるように設定されることが多いです。そのため、売却の際の値段が高ければ家賃も高くなり、結果的に負担が増えてしまう可能性があります。

リースバックを検討する際には売却の際の値段だけでなく、家賃も考慮して総合的に判断することが重要です。

二つ目は、家賃が発生することです。

リースバックでは、自分の家の所有する権利をリースバック業者に移転するため、自分の家を借りることになります。そうすると、リースバック業者に毎月家賃を支払う必要がでてきます。

家賃は、物件の価値や周辺の相場によって決まりますが、リースバック業者は、自分の家を賃貸物件として運用して利益を得ることを目的としているため、一般的に、家賃は市場価格よりも高めに設定されます。

そのため、リースバックで資金を得られても、毎月の家賃が高くなると、家計の負担になってしまう可能性があります。家賃を低く抑えるためには、複数の業者から見積もりを取ったり、売却の際の値段を下げる代わりに家賃を安くしてもらうように話し合いしたりするなどの方法があります。

また、リースバックの賃貸借契約は、定期借家契約で締結されることが多いです。定期借家契約では、契約期間が満了すると、貸主と借主の合意がなければ、契約を更新することができません。そのため、いつまでも住み続けられるわけではないことに注意が必要です。また、契約期間の定めのない普通借家契約を締結することも可能ですが、その時、リースバック業者の利益が減少するため、売却の際の値段が下がる可能性があります。

リースバックを検討する際には、家賃や契約期間などの条件をよく確認し、自分に合ったプランを選びましょう。

リースバックを行う際は大手に依頼しよう

リースバックを利用する際は、信頼できる大手の業者を選ぶことが大切です。

リースバックは、自分の家を売り借り戻すという仕組みです。そのため、業者の倒産や経営難などの負担が懸念されます。

そのような負担を回避するためには、信頼できる大手業者を選ぶことをオススメします。大手業者は、豊富な実績とノウハウを有しており、倒産などの負担が低い傾向にあります。また、顧客からの信頼も厚く、安心して利用することができます。

一方で、中小規模の業者では倒産などの負担が高くなる可能性があります。また、顧客対応やサポート体制が不十分なケースもあり、後々金銭的なトラブルにあう可能性があります。

そのためリースバックを利用する際は、大手業者を選ぶことを検討しましょう。

次に、リースバック業者の選び方です。

リースバック業者を選ぶ際には、以下のポイントをチェックしましょう。

• 実績とノウハウ
• 社員等の対応
• 顧客対応やサポート体制
• 金利や手数料
• サービス内容

業者を選ぶ際には、必ず複数の業者から見積もりを取るなどして、比較検討することが大切です。リースバックは先述した通り、メリットとデメリットの両方がある選択肢です。急がず慎重に検討しましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。リースバックとは、自分の家を売り所有する権利をリースバック業者に移転し、賃貸借契約を結んで自分の家に住み続ける仕組みです。

リースバックのメリットは、引っ越しの手間や費用を省けること、自分の家の維持管理コストと負担を減らすできること、スピーディーにまとまった資金を調達できることなどです。一方で、デメリットは売却の際の値段が安くなりやすいこと、家賃が発生すること、リースバックの賃貸借契約はいつまでも住み続けられるわけではないことがお分かりいただけたと思います。

そして、リースバックを成功させるポイントとなるのは業者選びです。大手の不動産会社であれば、実績やサービス内容、そして金利面などサポートが手厚い傾向であるので大変オススメです。また、大手の不動産会社を活用する際には、必ず数社を比較したうえで決めるようにしましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。この記事がリースバックの参考になっていただければと思います。

参考サイト

りそなグループ　https://www.resonabank.co.jp/kojin/column/loan/

三井のリハウス　https://www.rehouse.co.jp/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける