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2026/01/31リースバックで弁護士相談。トラブル事例と回避策
- リースバック
- リースバックでは家賃や退去を巡るトラブルがあり、弁護士への相談も発生します
- トラブル回避には契約書確認が必須、買戻し条件は必ず書面に残しましょう
- 万が一の際は不動産に強い弁護士へ相談を、選び方のポイント理解が重要です
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
リースバックで弁護士沙汰に！？
リースバックは、賃貸契約や売買と比べてまだ知名度が低く、よくわからないままに契約してしまうことで、トラブルが発生することがあります。実際にリースバックを利用することで、どのようなトラブルが想定されるのでしょうか。
リースバックで起こりうるトラブル
１．家賃が払えなくなった
物件を売却した後は、賃貸契約を行ってそのまま住み続けるのがリースバックですが、賃貸契約を更新しようとしたときに、家賃の値上げを言い渡されるケースがあります。長く住むことを想定していたとしても、家賃が支払えなければ、退去を選択しなければなりません。家賃は毎月リース料として支払うもので、家の売却金額を基に計算されます。その結果、近辺の家賃相場よりも高くなってしまうケースもあるようです。s
突然、退去を命じられた
物件を売却すると、もちろんその物件の所有者が変わります。リースバックは、2年間や3年間の期間で賃貸契約を交わし、それを更新していきます。当然、双方が合意すれば再契約が可能ですが、オーナー側がそれを拒否した場合、借りている側はどうすることもできません。その場合は、契約の終了に伴って退去をしなければならないことになります。
買戻しができなくなっていた
リースバックの契約を結ぶと、物件の所有者は買主であるリースバック業者に変わりますが、後から買い戻すことが可能です。しかし、買い戻すことに関しての契約をきちんと行わずに、口約束のような形のままでいると、いつの間にか他の業者に転売されてしまったり、買い戻すこと自体を拒否されてしまうことがあるようです。もしくは、最初に話していた金額よりもかなり高い金額で買い取りを提示されることもあるかもしれません。
ちなみにリースバックした物件を買い戻す場合、その価格は手数料や諸経費を加えて計算されるため、一般的には元々の売却価格より高くなってしまうことがあります。
不動産ビギナーさんリースバックでよくあるトラブルって、具体的にどんなことですか？
山口智暉家賃の値上げや、約束していた買い戻しを断られる事例があります。契約内容の認識違いが主な原因ですが、口約束はトラブルの元なので必ず書面に残しましょう。
トラブルに巻き込まれないために
このように、リースバックを利用する際には、様々なトラブルが起こることがあります。こういったトラブルに巻き込まれないようにするために、どのような点に注意すればよいのでしょうか。
関連記事 : リースバックで騙された？トラブル事例から学ぶ注意点と対策方法
１．複数の業者に相談して決める
自分の住まいを売却して資金を得る方法は、シニア向けの融資制度である「リバースモーゲージ」と呼ばれるものなど、リースバック以外にもいくつかあります。どのような理由で自宅を売却しようと思っているのか、その目的に合わせて最適な方法を選ぶことが大切です。
また、リースバックを扱える業者は、銀行などの金融機関やハウスメーカーなど、数多く存在します。リースバック業者によって提供されるプランや保証、売却金額なども様々ですので、いくつかの業者で同時に相談してみるのもよいかもしれません。
関連記事 : リースバックの相談はどこがいい？目的別相談先と選び方を紹介
２．契約書はきちんと確認する
こちらは当たり前のことのように思えますが、リースバックという制度は複雑なものではないものの、初めての方にとっては少し難しく感じるかもしれません。担当者と話した内容は口約束ではなく、きちんと契約書に書かれているのか、具体的な金額や期間なども含めて確認しましょう。分かりにくい言葉や表現があった場合、そのままうやむやにせず、理解できるまで聞いておきましょう。
また、リースバックに伴って賃貸契約を結びますが、賃貸契約というものは2種類存在します。「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」です。普通賃貸借契約は一般的な賃貸契約です。２年や３年といった契約期間を定め、基本的にそのまま更新し続けていくものです。この契約は、借りている側の権利が重要視されており、家賃滞納など特別な事情がない限りは、貸している側からの解約はできません。それに対して定期賃貸借契約は、原則契約の自動更新はなく、解約にあたっても貸主側の判断で行うことができます。契約期間が終了した場合は、借りている側は退去する必要があります。
リースバックを利用する際に、「普通」と「定期」のどちらの賃貸借契約で結んでいるのか確認しておきましょう。特に、将来的に買い戻す計画を立てている場合は、その条件内容をよく見ておく必要があります。
３．市場相場を確認してから申し込む
リースバックを行った場合、一般的な売却に比べると、価格が低くなる傾向にあります。その際に必要以上に安く買いたたかれてしまうのを防ぐために、事前に相場を把握しておくことが重要です。無料で使える査定サイトを利用したり、いくつかピックアップした会社に複数の見積もりを出したりなど、実際に取引を申し込む前に、ある程度の相場価格を把握しておきましょう。
- 不動産ビギナーさん
トラブルを避けるために、契約書で一番見るべき場所はどこですか？
- 山口智暉
『賃貸借契約の種類』を必ず確認してください。更新ができない『定期借家契約』だと、期間満了で退去しなければならないリスクがあるため注意が必要です。
リースバックの相談ができる弁護士
リースバックでトラブルに巻き込まれないように、いくつかの注意点をご紹介しましたが、実際にトラブルが起こってしまった場合、弁護士などに相談することはできるのでしょうか。
一般社団法人全日本任意売却支援協会（https://ninbai-japan.or.jp/）では、リースバックをはじめ住宅ローンや家賃滞納の問題について相談を受け付けています。弁護士に相談する際も、不要な手続きを進められるケースもあるようですので、弁護士選びも重要なポイントです。
以下引用“相談料を払って弁護士に相談に行ったのに、希望を聞いてもらえないのは非常に残念なことです。弁護士の先生からは「住み続けること（リースバック）」、「引越し代」のアドバイスはもらえません。むしろ、自己破産する必要のない方が自己破産しか勧められないこともあるようです。
当協会では、必要に応じて在籍している司法書士、弁護士に手続きを依頼します。不要な自己破産は避け、ご相談者の希望に沿った解決に向けて進めてまいりますのでご安心ください。”
弁護士は法律のプロですが、不動産の売買について弁護士はプロではありません。良い弁護士と悪い弁護士を見分けるために、一般社団法人全日本任意売却支援協会のホームページでは、良い弁護士と悪い弁護士を見分けるために、このようなチェックシートの記載があります。（参照：https://ninbai-japan.or.jp/lawyer-consultation）
弁護士の見分け方「7つのチェックリスト」
- １．自己破産しか進めない（それ以外の提案をしてくれない）
- ２．不動産の相談にはのってくれない
- ３．希望を聞いてくれない（弁護士の言いなりのようになっている）
- ４．弁護士となかなか連絡が取れない（お金を払ってから連絡が取れない）
- ５．質問できない雰囲気がある（説教口調で怒られているよう）
- ６．事務員が機械的にすすめる（不安、信頼できない）
- ７．相談するたびに費用の請求をしてくる（足元を見られているよう）
実際に弁護士のなかには、問題を起こして懲戒処分を受けている人もいます。もちろんトラブルが起こらないことが重要ですが、もしトラブルが起こってしまった場合の弁護士選びもまた、慎重に行った方が良いでしょう。
- 不動産ビギナーさん
困ったら弁護士に相談すべきですが、誰でもいいわけじゃないんですか？
- 山口智暉
はい、不動産取引に精通していない弁護士もいるため注意が必要です。状況を理解せず自己破産ばかり勧めるケースもあるので、専門性を見極めて選びましょう。
まとめ
リースバックを行う際、できるだけ取引を早く行いたいと思う方が多くいます。その際にキチンと契約書を確認していなかったり、口約束で話したことを書面に残さず、そのままにしておいたりすると、後々大きな問題になってしまうことがあります。長年住んだ愛着ある家を不本意に手放すことがないように、リースバックを行う際はしっかりと事前準備を行いましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
