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2025/10/31リースバックで名義変更は必要？手続きと注意点
- リースバック
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
急にまとまった資金が必要になったときは、リースバックを利用することで資金を受け取ることができます。リースバックとは、家を売却した後に賃貸として住み続ける仕組みです。その過程では家の所有権が移行します。不動産を売買、相続したときなどには登記の名義変更を行いますが、リースバックをした場合にも名義変更の手続きが必要になるのでしょうか。
今回は、リースバックでは自分の登記から名義変更する必要があるのか、名義変更の手続きはどのようなものなのかについて説明します。
Contents
名義変更の手続きの仕方
名義変更には、どのような手続きが必要なのでしょうか。まずは不動産を売買したときの名義変更の手続きについて説明していきます。
名義変更とは
名義変更とは、不動産の所有者を書類上で変更する手続きのことです。名義変更は家を売却するときや相続するときに行われます。
名義変更には、審査に1〜2週間程度かかり、さらに書類を準備する時間も必要です。そのため、名義変更の全ての手続きには1ヶ月くらいかかると思っておくと良いでしょう。
登記事項証明書とは
名義変更では、登記事項証明書（登記簿）上の情報を変更することになります。登記事項証明書には、不動産に関する情報や所有者の情報が記載されています。登記事項証明書には
- 所有者の氏名
- 所有者の住所
- 不動産の住所
- 不動産の住所
- 不動産の面積
- 抵当権の有無
- 物件の種類（住居なのか事務所なのかなど）
- 構造（木造なのかコンクリートなのかなど）
といった情報が記載されています。
登記事項証明書はどこで手に入れるのか
登記事項証明書は法務局で取得できます。その申請方法には電子申請と書面申請の二つの方法があります。名義変更の手続きも法務局で行うことになります。
誰が手続きをするのか
名義変更の手続きは、自分でも行うことが可能です。法務局に行くとどのような書類が必要かなどを丁寧に教えてくれます。しかし、名義変更の手続きは複雑であり、未経験の人には難しいかもしれません。自分で手続きしようとしても時間や手間がかかってしまいます。難しくて途中で断念してしまうかもしれません。そのため、名義変更の手続きは司法書士に依頼することが多いです。その分コストはかかってしまいますが、煩雑な手続きを手伝ってもらえます。
どのような書類が必要か
名義変更の手続きには、いくつかの書類が必要です。必要な書類には、住民票、固定資産評価証明書、登記事項証明書、取得から3ヶ月以内の印鑑証明書、戸籍の附票、売買契約書などがあります。これらを持って法務局に行き、手続きをすることになります。そのときに必要書類が揃っていないと手続きに時間がかかってしまうことがあります。早く手続きを済ませるためにも必要書類は事前に確認し、確実に用意してから手続きに行くようにしましょう。
手続きにはいくらかかるのか
名義変更の手続きには、登録免許税、司法書士報酬、書類取得費用、譲渡所得税の4種類の費用がかかります。
まず、登録免許税は、法務局に名義変更を申請する際に必要な費用です。その額は不動産の資産価格の2%です。
次に、名義変更の手続きを司法書士に依頼する場合、司法書士報酬がかかります。その費用は、必要となる手続きの内容やどの司法書士に依頼するかによって異なります。書類を集める段階から依頼する場合は10万円以上、名義変更手続きだけであれば5万円ほどかかる場合が多いです。
書類を取得するときの費用とは、手続きに必要な書類を取得するときの発行手数料のことを指します。
最後に譲渡所得税がかかります。不動産を売買すると売却益を得ることになるので、その金額に譲渡所得税がかかります。
手続きの仕方
名義変更を行うには、まず法務局へ行って登記申請書を取得します。登記申請書を記入し、他の必要書類も集めます。そして作成した書類を法務局に提出すれば名義変更の手続きが完了です。
リースバックについて
リースバックは、持ち家を売却することでまとまった現金を得られる仕組みです。
リースバックとは
リースバックをすると持ち家を売却して資金を手にすることができます。その資金はさまざまな目的に使うことができ、借金の返済や生活費の足しにする人もいます。家を売却した後にも賃貸として同じ家に住み続けることができるというメリットがあります。
関連記事 : リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説
リースバックの流れ
リースバックの流れ
- 1. 不動産会社に相談に行く
- 2. 物件を査定してもらう
- 3. 契約内容を決める
- 4. 売買契約を結ぶ
- 5. 決済する、名義変更をする
- 6. 売却代金を受け取る
- 7. 賃貸借契約を結ぶ
- 8. 賃料を支払う
- 9. （必要であれば）買い戻しをする
となっています。
所有権の移行
リースバックでは、持ち家を売却して資金を調達します。リースバック業者と売買契約を結び、家を売ることで家の売却代金を受け取ります。そのときに所有権は売り手から買い手に移行します。つまり、家はリースバック業者の所有になります。同じ家に住み続けることになりますが、所有権の帰属が変わっています。
また、リースバックでは家を買い戻すことがあります。その際には所有権がもとに戻ります。今度はリースバック業者が売り手に、利用者が買い手になるのです。
リースバックでは、このように所有権が2回移行することがあります。
買い戻しのときの注意点
買い戻しができるというのはリースバックのメリットのうちの一つです。リースバックではなく家を売却するという手段をとってしまうと、買い戻しをすることはできません。一度手放した不動産は売買市場に出てしまい、手元に戻すことが難しいからです。しかしリースバックでは売却した家を買い戻すことができます。買い戻しをすると所有権を取り戻すことになります。
しかし、中には買い戻しができない場合があります。
それは、賃料を滞納してしまったときです。2〜3か月以上に渡って家賃を滞納すると、家を買い戻す権利がなくなってしまいます。さらに、家を空け渡さなければならなくなります。
また、買い戻しに関する条件が契約に記載されていなかったときにも買い戻しができません。
リースバックでは家の名義変更をするのか
リースバックでは家の売買が行われ、所有権の移行が発生しますが、家の名義変更を行う必要があるのでしょうか。
結論としては、リースバックでも名義変更をする必要があります。名義変更は、所有権が移行したときに行われます。リースバックでは、家を売却したときと、家を買い戻したときに所有権の移行が発生します。そのため、名義変更が必要なのは、家を売却したときと買い戻したときの2通りです。
リースバックの名義変更の仕方
リースバックに申し込むときには、
- 住民票
- 運転免許証、パスポート、健康保険証などの身分証明書
- 印鑑証明書
- 権利証
- 固定資産の評価証明書、固定資産の納税通知書
- 所得を証明する書類
などの書類が必要になります。この中の「権利証」とは、不動産の所有権を証明する書類です。この権利証によって名義変更が行われます。売買契約を結んだ後に権利証を持って法務局に行き、所有権以降の手続きを行うのです。
名義変更のメリット、デメリット
リースバックにおいて名義が変わることのメリットとデメリットを考えてみましょう。
【メリット】不動産を所有しているとかかる支払いがなくなる
名義が変わるということは、物件の所有権が移転することを意味します。それによって、不動産を所有していると支払わなければならない費用を負担する必要がなくなります。この、不動産を所有していることでかかる負担が無くなるというリースバックのメリットでした。不動産を所有しているとかかる費用とは、固定資産税や都市計画税などの税金や、修繕費、維持費、火災保険料などです。費用のみならず管理にかかる手間も買い手の負担になるため、売り手は面倒がなくなります。 さらに、不動産を所有していると災害や市場価値の下落といった影響を受けてしまいます。不動産を修理する必要が出てきたり、不動産の価値が下がって損したりしてしまう危険性があるのです。しかし、もしリースバックをしておけば、そのような被害を受けることはないのです。
名義が変更されるとこのようなメリットがあります。
【デメリット】資産を相続できなくなる
リースバックをすると、資産を相続できなくなります。なぜなら、家を相続するためには、家の所有権を持っていなければならないからです。リースバックによって名義を変更すると所有権はリースバック業者に移行してしまうため、相続ができなくなってしまうのです。
それによるトラブルも起こっています。子供たちが家を相続するつもりだったのに、知らない間に親が不動産をリースバックしていた、相続できないというトラブルです。そうならないように、相続については親子で事前に話し合う必要がありそうです。
関連記事 : リースバックリースバック後の家は相続できるのか？
まとめ
ここまで、名義変更の手続きの仕方について説明してきました。 リースバックをすると、家を売買したときと買い戻しのときに所有権が移行します。そのときに名義変更が必要になります。名義変更のためには必要書類を集め、法務局へ提出します。名義変更の手続きは自分で行うこともできますが、司法書士に依頼することが多いです。
リースバックをしたときには家を売買したときと買い戻しのときに名義変更の手続きをするのを忘れないようにしましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
