【2022年版】リースバックってどうなの?目的やなぜを解説

リースバックとは、個人、または法人が所有する資産(主に建物や土地、機械設備など)を第三者へ売却し、譲渡先から借りるという取引のことを言います。

資金調達の方法としては、比較的新しい手法になるのですが、まとまった現金の準備として活用する方が増えている傾向にあります。

なぜリースバックを活用する人がいるのか、なぜ活用する方が増えているのかを解説していきます。

先ほども述べたように、個人、または法人が所有する資産(主に建物や土地、機械設備など)を譲渡先に売却し、賃貸契約を締結し、譲渡先へ賃貸料を支払いながら、引き続きその資産を使用し続けられる取引のことです。

個人、法人の人格を問わず、どちらもリースバック契約を結ぶことが可能です。

一見、簡単なようにみえるリースバックですが、リースバックのどこがいいのかを述べていきます。

目次

  1. 資金調達ができる
  2. 売却後も資産を使用し続けられる
  3. 短期間で資金が準備できる
  4. 資産の維持費がかからない
  5. 資産の管理業務が軽減化される
  6. 売却物を買い戻すこともできる
  7. デメリット

資金調達ができる

世の中には、様々な理由で資金調達が行われています。

資金調達は、会社の立ち上げ、新規事業への投資、事業の拡大、運転資金不足など、会社を継続させるために必要不可欠な要素となります。

安定的に利益がある企業でも、予期せぬトラブルにより資金が確保できなくなることもあるため、会社経営において資金調達は重要性が高いとされます。

ごく一般的な資金調達の方法としては、金融機関からの借り入れで、いわゆる銀行融資のことをさします。

銀行融資は低金利というメリットがあり、融資を受ける企業の負担が少ないという点で人気のある手法です。

ただし、企業の負担が少ないことから審査は厳しく行われるため、数ある資金調達の手段において、銀行融資は難易度が高いともいわれます。

そのため会社の立ち上げ、新規事業への投資、事業の拡大、運転資金不足など資金繰りが厳しくなってからの資金調達は、融資を受けるのが難しいケースが多くなります。

その点、リースバックは所有の資産を売却し現金化することになるため、銀行融資を受けることなく資金を調達することが可能になります。

財務状況がよくない企業でも活用できるという点は、リースバックの魅力とも言えます。

個人の方も同じことがいえます。家庭における想定外の出費や、住宅ローンの返済、老後の生活資金確保においても利用することができ、資金調達はリースバックを活用する多くの目的とされます。

売却後も資産(主に建物や土地、機械設備など)を使用し続けられる

通常の資産売却取引ですと、当然ですが、売却後は譲渡先の所有物になります。 ただし、リースバック契約は、売却後も今まで通りに資産を使用することが可能です。 リースバックは所有物を使用し続けることが前提の契約といってもいいでしょう。 なぜ通常の資産売却をせずにリースバックを活用するのでしょうか。 例えば、予期せぬトラブルにより財務状況回復の目的で一時的に資金繰りをしたいと考えます。現状、使用している事務所や店舗を売却してしまうと、事業やサービスが続けられなくなってしまいます。 このため企業は、すぐに資産を売却して現金化するという経営判断ができません。 リースバックは事業継続をしつつ、資金を得られるメリットがあります。 さらにリースバックは、資産を売却した場合でも取引先や顧客に気づかれにくく、信用不安が起こりにくいというメリットも持ち合わせています。 個人の方も同様で、所有住宅を売却しても、住み慣れた家に住めるというメリットもあります。通常の不動産売却は、所有権が譲渡先に渡った時点で、住宅から退去し、次の住居に引っ越さなければいけません。引っ越しには時間と大きな出費、子供がいる家庭であれば、通学を考慮する手間もかかります。 リースバックを活用すれば、引っ越しをする必要がなく、今まで通り自宅での生活を継続できます。 売却後も変わることなく生活が続けられるのは、リースバックの大きなメリットといえるでしょう。

短期間で資金の準備ができる

通常の不動産売却では、不動産の調査を行い、売り出し価格を決定し、買主を探すという流れで進んでいきます。買主候補が見つかった後、買主の住宅ローンの審査を経て売買決済をする流れです。売り出し価格や買主の属性等に左右されますが、売却活動を開始してから現金化するまでに三ヶ月~半年、場合によっては1年ほどの時間がかかると言われています。 リースバックは、リースバック専門会社や資金に余裕がある投資家などが譲渡先となるため、早ければ一週間、遅くとも一ヶ月程度と、通常の不動産売買と比べて早期に現金化することが可能です。 売却した費用が一括で受け取れ、自由に使える資金が短期間で確保できます。

資産の維持費がかからない

例えば、住宅を所有している場合、毎年1月1日時点における固定資産税、都市計画税といった税金、建物の修繕費、建物の火災保険料などの費用を負担します。

一方、リースバックで資産を売却すると、当然ですが譲渡先に所有権が移転します。 売却前に所有していた資産の維持費は新たな所有者が負担し、維持費を負担せずに住み続けられます。

急に生じる修繕費なども負担することがなくなるため費用は固定化し、以後よりも資産運用の計画は立てやすくなるのがメリットです。

資産の管理業務が軽減される

資産の維持費がかからなくなる点と同様に、所有に伴う管理業務が不要になります。

具体的な事務作業として記帳、償却事務、諸税金の納付、損害保険付保、資産処分事務などがあげられますが、リースバックを利用した場合にはこれらの業務は所有者が行います。

煩わしい作業がなくなることで事務の効率化が期待できます。

買い戻すこともできる

不動産の場合、所有物件や住宅をどうするかは買主に委ねられるため、通常の売却をした場合に買い戻せる可能性はほぼありません。

しかし、リースバックは、売却した資産を買い戻す契約も可能です。契約を締結する際に、期限を定めて買い戻すことができる内容の契約や優先交渉権を付与してくれる場合があります。

一時的な財務状況の悪化でリースバックをし、資金繰りが良くなったら、もう一度事務所や住宅を自分の所有にしたい方には、譲渡先に再購入の対応してもらえる契約ができます。

期限や、買戻しの際にかかる金額などの条件面は、事前に確認することが必要です。

このようにリースバックのメリットを述べてきましたが、反対にデメリットとしてあげられる点はどうなのでしょうか。次に、起こりうるデメリットについて述べます。

賃料が相場より高く設定されることがある

リースバック後に発生する賃料は、相場よりも高く設定されるのが一般的です。譲渡先は資産の買取価格(売値)を基準にして賃料の計算をするからです。

買い戻しまで、または、どのくらいの期間賃貸契約を結ぶのかによっても、割り出される利息が変わります。

リースバックを活用し資金調達は成功したものの、想定よりも賃料負担が増えたことによって支払いができなくなってしまうトラブルが起きないよう、計画的なプランを専門家と相談した上で判断しましょう。

売却価格が相場より安価になることがある

リースバックは通常の売却と比較すると1割から3割程、売却額が安価になるといわれます。

リースバックの利用は、譲渡先にもリスクが伴うからです。
買い手側は購入後、すぐに不動産や機械設備を活用できる訳ではない点や、賃料を将来的に継続して払い続けてもらえるかどうかというリスクがあります。

買い戻しの費用が高くなるケースが多い

将来的に所有権を取り戻したいという方にとって買戻しをすることができるリースバックは、メリットを感じられます。 ただし、リースバック後の買戻し金額については売却価格よりも高くなる傾向があります。

リースバックで購入する譲渡先は、ビジネスとして利益を出すことが必要になるため、、購入金額の他に、購入および売却時にかかる諸費用を含めたものを買戻し金額として提示します。買い手との契約内容で異なりますが、買戻し金額は一般的に、売却した金額の1.1~1.3倍と言われています。

リースバックの契約時には、買戻し条件が明示された書面が提示されますが、あとからトラブルにならないように、買戻し金額については事前に把握しておくことが必要になるでしょう。

賃貸料が支払えなくなると完全に失う可能性がある

買戻しの特約期間中であっても当然ながら賃料を数ヶ月滞納すると、買い戻す権利が消失します。買い戻しの権利が付いている場合は特に滞りなく毎月の賃料を支払うことが必要です。

契約を結んでいる期間は、譲渡先も許可なく第三者に売却することはできませんが、契約期間が終わり、再売買予約権が消滅してしまえば、買い手側が自由に資産を売却したり、土地を活用したりできるようになります。

その場合は買い戻しどころか、不動産自体を空け渡さなければならなくなり、会社の運営に支障をきたしてしまう為、注意が必要です。

以上、リースバックのどこがいいのか悪いのかについて解説しましたが、どちらが向いているかはケースバイケースですので、最終的な判断は専門家に相談することをお勧めします。
信頼できる会社とリースバック取引をし、リースバックを有効活用してください。


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