リースバックリースバック後の家は相続できるのか？？

相続対策は、非常に多くの人が頭を悩ませる問題の一つでしょう。遺産の取り決めや財産の分割、相続税の対策など、相続にはさまざまな問題、課題があります。そこで、今回は相続税対策に焦点を当て、リースバックという手法を用いた相続税対策について詳しく説明します。

リースバックの仕組みについて

リースバックとは、持ち家を売却してまとまった資金を得られる仕組み（不動産取引形態）です。リースバックを利用すると、持ち家を売却するため所有権は不動産業者に移ってしまいますが、同時に賃貸契約を交わすため、そのまま同じ家に賃貸として住み続けられます。リースバックにより得た資金はさまざまな目的に利用でき、ローンの返済や老後の資金のために利用する人が多いようです。また、リースバックでは家の売買契約が交わされ、所有権の意向が起こりますが、その際には持ち家の名義変更が必要です。所有権が移行した際には名義変更しなければなりません。

リースバックしいと考えた際には、①不動産業者に相談しに行く②実際に持ち家を査定してもらう③売買契約と賃貸契約を交わす（リースバック契約）④持ち家を売却したことによる代金を受け取る⑤家賃を支払いながらそのまま家に住む、という流れをとる必要があります。リースバックに興味を抱いたのであれば、まずはリースバック契約を取り扱っている不動産業者に相談しに行きましょう。

相続対策の重要性

重要性

相続対策は多くの資産を保有している人のみが行うものだと考えていませんか？相続対策と聞くと、遺産分割でのトラブルを避けることや、相続税を軽減させることだけを考えてしまうかもしれません。しかし、そのように捉えるのではなく、相続人が困らないようにする対策と捉えておきましょう。

対策方法

対策方法としては、財産を整理しておくことがまずは重要です。残された家族は、どのようにして遺産を分けるのかをまず考えます。そのため、事前に財産をどのようにして、どこで管理しているのかなどを明確にしましょう。例えば、ローンがどれくらい残っているのか、何種類の預金口座があるのかなどを明らかにしましょう。必要に応じてノートにまとめるなどして、相続人がわかりやすいようにしておくべきです。

相続税対策

相続税は、原則として相続が発生したと知った日から10ヶ月以内に申告と納税が必要になります。相続税対策といっても、相続人の相続税負担を軽減する対策や、相続税の支払資金に困らないようにする対策がありますが、ここでは前者の相続税負担を軽減する対策について説明します。

相続税対策として有効なのはリースバックです。生前にリースバックを利用しておけば、所有権は不動産業者に移るため、相続人の相続税の支払い義務がなくなります。元の持ち主が亡くなってからリースバックの買戻しオプションを行使すれば、相続税を支払うことなく実質的に持ち家を引き継げるのです。

相続対策でリースバックを利用する4つのメリットとは？

リースバックを相続対策として利用する人は増加しています。相続対策で家族と揉めることは避けたいと考えている人は多いと思いますが、そのような人にはリースバックをオススメします。この項では、相続対策でリースバックを利用するメリットを3つ紹介します。それぞれ重要なポイントであるため、ひとつひとつメモを取りながら見てください。

資産を均等に分けられる

遺産に関して、持ち家や土地などの不動産を分割する際に悩みがちなことは、相続人が複数名いて物理的に均等に遺産を分けられないことがあるでしょう。しかし、リースバックであればその問題を解決できます。不動産は複数の相続人で管理することは可能ですが、後々のトラブルに繋がることを考えると得策とは言い難いでしょう。とはいえ、今まで何年も住んできた家を手放し、他の人に住まわれるということも嫌なのではないでしょうか。リースバックであれば、均等に分けることはもちろんのこと、他の人に住まわれることはなく自分らでそのまま住み続けられます。そのため、生前にリースバックをしておけば、誰が持ち家を引き継ぐのかという問題や、どのように遺産を分割していくのかなどというような問題は起きなくなるのです。

引っ越す必要がない

上記で説明したようにリースバックをすれば遺産を均等に分けられますが、それであれば単に自宅を売却すればいいと考える人もいるかもしれません。しかし、多くの人にとって今住んでいる持ち家は手放したくないと思うでしょう。加えて、持ち主が亡くなってドタバタしている間に持ち家の売却の手続きを踏むことは精神的にも身体的にも難しいでしょう。売却の手続きだけではなく、引っ越しの必要性も出てきます。しかし、生前にリースバックしておけば、引っ越す必要なくそのまま持ち家に住み続けられます。将来の相続のことを見据えておくのであれば、持ち家を現金化しつつ、賃貸住宅に住むことと同様に家賃を支払いながら持ち家に住み続けることをオススメします。住み慣れた家を出て慣れない場所に引っ越すという精神的にも身体的にも過酷なアクションをせずに住むのです。

特定の相続人へ遺産を残しやすくなる

亡くなる前にリースバックを利用しておくことで、不動産を渡したいと考えている相続人に対して不動産を渡しやすくなります。なぜなら、リースバックで売却する際に売却価格を抑えて売却しておけば、買戻しの価格を抑えられ、相続人は割安な金額で買戻しできるようになるためです。さらに、持ち家ではなくなっていることから固定資産税や相続税を支払う必要はないため、相続人はリースバックの買戻しオプションを利用して相続しやすくなります。

老後の資金になり豊かな生活を送れる

近年、老後2,000万円問題の発生などにより、老後の生活に対して不安を覚える人は増加しているでしょう。生活費や医療費、介護費など緊急の支出も増えてくるため、ある程度まとまった貯金額が必要になり、頭を悩ませる人も多いのではないでしょうか。しかし、リースバックを生前に利用しておけば、持ち家の売却によりまとまった資金を得られ、老後の生活資金に充てられます。子供や孫に負担をかけることなく、肩身の狭い思いをせずに済むのです。住宅ローンの支払いが終わっていない人でもリースバックを利用することは可能です。リースバックで得た資金をそのまま住宅ローンの返済に使えるため、選択肢の一つとして数えてもいいのではないでしょうか。

また、リースバックとよく比較されるリバースモーゲージとは仕組みが大きく異なります。リバースモーゲージはあくまでも融資であるため、利用用途に制限がかかってしまいます。それに対してリースバックにより得た資金は用途の制限はないため、趣味や旅行など好きなことに使えることもオススメポイントの一つです。

相続時の注意点

上記では、相続時にリースバックを利用可能でメリット4つあることがわかりました。しかし、メリットだけではなく、注意点に関しても覚えておかなければなりません。この項では、相続対策でリースバックを利用する際の注意点をまとめました。

注意点

連絡不足によるトラブル

大きな注意点としては、連絡不足によるトラブルが発生する可能性があるということです。元々、相続を受ける予定だった相続人（とくに子供など）にリースバックしたという報告をしていなかったとします。そうすると、相続人は相続を受ける予定だったのに受けられなくなっていたということが持ち主の死後に判明します。持ち家をリースバックすると、利用権は持ち主のままですが、所有権に関しては不動産業者に移ってしまいます。子どもは家を相続して生活する計画を立てていたのに、気づいたら親がリースバックしていたことにより揉めることもあります。このようなトラブルを起こさないためにも、リースバック契約を交わす際には事前に家族に相談しておくことをオススメします。

売却価格は相場よりも低くなることに注意する

リースバックをして持ち家を現金化し、資産分割することは非常に有効な策です。しかし、リースバックによる売却だと通常の相場価格よりも安い金額で売却してしまい、通常の売却よりも少ない売却益になってしまうことを念頭に入れておきましょう。この背景としては、持ち家を買い取る不動産業者側からすると、再度買戻しされる可能性があるため、そのリスク回避としているということがあります。リースバック業者は、元々の家主からの家賃収入のみで利益を得る必要があるため、買取価格を抑える必要があるのです。

リースバック後の家賃は相場よりも高くなる傾向にある

先程の売却価格にも関連しますが、リースバック後の家賃は周辺の似た物件よりも高い家賃になる傾向にあります。リースバック後の賃料は、買取価格×期待値利回り/12ヶ月で求められます。そのため、リースバック前の住宅ローン額と売却後の賃料を比較検討しながらリースバックすべきかどうか見極める必要があります。しかし、家賃に関してはリースバック業者との交渉次第で下げられる可能性もあるため、事前に契約前に相談しておきましょう。

実際にリースバックする際には・・

まとめ

• リースバックとは、持ち家を売却してまとまった資金を得られる仕組み
• 相続税対策は、相続人が困らないようにする対策という認識を持つ
• 相続税対策としてリースバックを選ぶ4つのメリットは、①資産を均等に分けられる②引っ越す必要がない③特定の相続人へ遺産を残しやすくなる④老後の資金になり豊かな生活を送れる
• 相続時の注意点は、①連絡不足によるトラブル②売却価格は相場よりも低くなることに注意する③リースバック後の家賃は相場よりも高くなる傾向にある

実際にリースバックする際には

不動産を活用した相続税対策を考える際には、リースバックという手段は非常におススメです。その際には、信頼できる不動産業者を見極めて契約する必要があります。相続税対策に関して実績のある会社や、そもそもリースバックの実績が豊富な会社を選びましょう。選ぶ際には、口コミやレビューを参考にして、じっくりと見極めることも大切です。ぜひ相続税対策を検討する際には、リースバックも視野に入れて行動してみてください。それでは、最後までご覧いただきありがとうございました。

参考