家を売ってもローンが残る場合はどうすればよい？4つの対処法を紹介！

住宅ローンの返済中に家を売りたいと考えたとき、不安になるのが「売却してもローンが残ったらどうなるか」という点ではないでしょうか。

家の売却価格でローン残債を完済できない状態だと、売却するのは難しいのが実情です。しかし、事前に状況を整理して適切な方法を選択すれば、ローン返済中でも無理のない形で家を売却できます。

この記事では、家を売ってもローンが残る場合に起こることや返済を滞納するリスク、状況に応じた4つの対処法を紹介します。家を売ってもローンが残る状況を防ぐためにも、まずは現状を冷静に整理しましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

家を売ってもローンが残る場合はどうなる？

家を売っても住宅ローンを完済できないケースは珍しくなく、そのままでは売却できないこともあります。適切な対策を講じるためにも、まずは家を売ってもローンが残る場合にはどうなるか確認しましょう。

そもそも売却できない

家を売ってもローンが残る場合、売却が難しくなる点に注意が必要です。家を売却する際には原則として住宅ローンを完済し、金融機関が家に設定した抵当権を抹消しなければなりません。抵当権が設定された家でも売りに出すことは可能なものの、万が一ローンの返済が滞った際に競売にかけられるリスクがあり、買い手から敬遠されるためです。

家の売却価格がローン残債を下回ると、売却価格だけではローンを完済できず、抵当権を外せません。この場合、不足分を自己資金で補い、ローンを完済した上で抵当権を抹消するといった対策を講じる必要があります。

関連記事：「抵当権」ってどういう権利？内容やメリット・デメリットなどを分かりやすく解説

返済義務はなくならない

家を売ってもローンが残る、いわゆるオーバーローンの状態でも、「任意売却」を選択すれば売却自体は可能です。任意売却とは、金融機関の同意を得た上で抵当権を外し、通常の不動産取引と同様に家の買い手を探す方法です。

ただし、任意売却をしたからといって住宅ローンの返済義務がなくなるわけではありません。売却後に残ったローンは引き続き返済する必要があります。この点を誤解したまま売却活動を進めると、家の売却後に大きな負担を感じることになりかねません。

任意売却後の返済については、金融機関との交渉により収入や生活状況に配慮した無理のない分割払いにしてもらえる可能性があります。

関連記事：オーバーローン住宅の落とし穴？知っておくべきメリットと注意点

住宅ローンを滞納すると競売にかけられる

「住宅ローンを返済するのが難しい」「家を売却してもローンを完済できない」といった理由で、対応を先延ばしにするのは危険です。住宅ローンを長期間滞納すると、最終的に家を差し押さえられて競売にかけられる恐れがあります。

競売にかけられた不動産は、市場相場の60％～80％程度の価格で取引されるケースが一般的です。結果、売却後も多額のローンが残り、経済的な負担がさらに重くなる事態に陥りかねません。

最悪の結果となるのを避けるには、返済が難しいと感じた時点で、できるだけ早く金融機関へ相談することが大切です。早期に動くことで、返済条件の見直しといった負担の少ない選択肢を検討できる可能性が広がります。

関連記事：住宅ローンが払えない？競売を回避するための具体的手順を解説

家を売ってもローンが残る状況を防ぐために｜まずは現状を確認しよう

家を売ってもローンが残る事態を避けるには、現状の正確な把握が欠かせません。家の売却金額でローン残債を完済できる「アンダーローン」の状態なら、通常の不動産と同じように売却可能で、生活にも支障を来さずに済みます。家を売却する前に、まずは以下のステップに従い売却金額でローンを完済できるか確認しましょう。

住宅ローン残債を確認

家の売却を検討する上で、最初に行うのは住宅ローン残債を把握することです。現時点でいくらローンが残っているか正確に確認しなければ、売却計画は立てられません。

住宅ローン残債は、金融機関から送付される住宅ローン残高証明書で確認できます。紛失した場合は再発行を依頼するか、ネットバンキングや返済予定表など別の方法で確認しましょう。

家の売却価格の目安を把握

次に、家の売却価格の目安を確認します。売却価格が分からなければ、ローンを完済できるか判断がつかないためです。

家の売却価格を知る最も確実な方法は、不動産会社に査定を依頼することです。立地や築年数、建物の状態、周辺相場を踏まえた現実的な売却価格の目安を教えてもらえます。

他にも、不動産ポータルサイトを見ると、売却を希望する家の周辺で売りに出されている物件の価格を調べられます。ただし、不動産ポータルサイトで確認できるのはあくまでも「売り出し価格」で、実際に成約が決まった価格ではありません。正確な判断をするには、専門家による査定結果を基準に検討することが重要です。

関連記事：不動産査定のメリットを徹底解説！〜なぜ査定をする必要があるのか？〜

家を売った金額でローンを完済できるかシミュレーションする

住宅ローン残債と家の売却価格の目安が分かったら、ローンを完済できるかシミュレーションします。ここで重要なのは、売却価格から仲介手数料や諸費用を差し引いた「手元に残る金額」で考えることです。

シミュレーションの結果、家の売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」であれば、通常通りの売却が可能です。一方、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合、対策を講じる必要があります。

家を売ってもローンが残る場合の対処法

家を売却しても住宅ローンが残ると分かったとき、「もう打つ手はないのでは」と不安になる方が多いかもしれませんが、オーバーローンでも家を売却する方法はあります。現在の家計の状況や将来のライフプランに合った最適な方法を選択しましょう。ここでは、家を売ってもローンが残る場合に検討できる対処法を解説します。

自己資金でローン残債を完済する

家を売却しても住宅ローンを完済できない場合、不足分を自己資金で補填することで売却できるようになります。売却と同時にローンを完済すれば抵当権を抹消できるため、通常の不動産と同じ流れで家を売ることが可能です。

ただし、自己資金を充てる際は、貯蓄を全て使い切らないよう注意が必要です。売却後の生活費や引っ越し費用、突発的な支出に備える余力を残さなければ、かえって家計を圧迫する恐れがあります。無理のない範囲で補填できるかを慎重に見極めることが重要です。

住み替えローンを利用する

オーバーローンの状態でも住み替えローンを利用すれば、いまの家の売却と新居の購入を同時に進めることが可能です。売却時に残るローンを新居の購入資金と一本化できるため、住み替えを急ぐ場合には検討の余地があるでしょう。

ただし、住み替えローンは通常の住宅ローンに比べて金利が高く設定されやすく、借入額も増えるため、毎月の返済負担が大きくなるリスクがあります。審査基準も厳しく、収入や信用状況によっては利用できないケースも少なくありません。

住み替えローンを検討する際は、将来の収入の見通しや家計への影響を踏まえ、長期的なライフプランの作成と返済シミュレーションを事前に行うことが不可欠です。無理のない返済計画を立てられるか、慎重に検討しましょう。

関連記事：住み替えローンの金利徹底比較！おすすめ金融機関と選び方

任意売却を検討する

オーバーローンの状態でも、金融機関の同意を得られれば任意売却によって家の売却が可能です。任意売却とは、抵当権を設定した金融機関に承諾を得た上で抵当権を抹消し、通常の不動産取引と同じ形で売却する方法を指します。競売に比べて、市場相場に近い価格で売却できる点が特徴です。

ただし、任意売却を行っても住宅ローンの返済義務が免除されるわけではありません。売却後も残ったローンは返済する必要があります。また、返済の滞納がある場合、一定期間新たなローンを組んだりクレジットカードを発行したりすることが難しくなります。

そのため、任意売却を安易に選択することはおすすめできません。返済が厳しい場合でも、すぐに売却を決断するのではなく、まずは金融機関に相談して返済計画の見直しや条件変更が可能か検討しましょう。

関連記事：任意売却のメリット・デメリットと成功の秘訣

リースバックを検討する

住宅ローンが残っている場合でも、条件次第ではリースバックを利用できる可能性があります。リースバックとは、家を売却した後に買主と賃貸借契約を結び、同じ家に住み続けられるサービスです。引っ越しをせずにまとまった資金を確保できる点が特徴といえます。

ただし、リースバックは原則として売却代金でローンを完済できるアンダーローンの状態で利用するのが一般的です。オーバーローンの場合、そのままでは利用できないケースが多い点に注意が必要です。

金融機関との交渉によっては任意売却とリースバックを組み合わせることで利用できる場合もあります。ローン返済の負担を整理しつつ、いまの住まいに住み続けたい方は、リースバックに詳しい不動産会社に早めに相談するとよいでしょう。

関連記事：リースバックと任意売却を併用するには？自宅に住んだまま住宅ローンを解決する方法とは

まとめ

住宅ローンの返済中にマイホームを売却する場合、売却代金でローンを完済できるかどうかによって選択肢は大きく変わります。

オーバーローンの状態では自己資金による補填や住み替えローンの利用、任意売却など慎重な判断が求められ、対応を誤ると競売という不利な結果を招くリスクがあります。そのため、早い段階で現状を正確に把握し、自分に合った対処法を選ぶことが重要です。

「まとまった資金を確保しながら、いまの家に住み続けたい」と考えている方には、リースバックという選択肢があります。リアルエステートの「おうちのリースバック」は、ローン状況や家計の事情に応じて柔軟な提案が可能です。住宅ローンの返済に不安を感じているなら一人で悩まず、まずは専門家に相談することをおすすめします。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける