オーバーローン住宅の落とし穴？知っておくべきメリットと注意点

オーバーローン住宅とは

「オーバーローン」という言葉を聞いたことがありますか？
通常、「オーバーローン」とは貸出超過の意味を連想しがちですが、実際には不動産購入時と売却時で意味が異なります。

ここでは、オーバーローンの2つのパターンの特徴と、似た概念であるフルローンとの違いについてご紹介します。

購入時のオーバーローン

購入時のオーバーローンとは、不動産の購入価格を超える金額で住宅ローンを借り入れることを指します。
たとえば、2,000万円の物件を購入する際に、2,500万円の住宅ローンを借り入れるケースです。

住宅ローンは、利用者や家族が居住するための住居購入やリフォームを目的とした融資です。
住宅は生活に必要なため、通常のローンよりも金利が低く設定されています。
したがって、本来、住宅購入代金以外の目的で借り入れをおこなうことはできません。

一部の金融機関では、住宅購入に必要な「諸費用」のみを住宅ローンとして借り入れることができます。

購入時のオーバーローンは、住宅の購入代金と諸費用を金融機関から借り入れている状態を指します。

売却時のオーバーローン

売却時のオーバーローンとは、売却代金が住宅ローンの残債を下回る状態を指します。

通常、住宅ローンを利用して不動産を購入する際、金融機関は抵当権を設定します。
抵当権は、支払い不能などのリスクに備える強力な権利です。
そのため、住宅ローンが残った不動産を売却する場合、不動産を引き渡すまでに残債を完済し、抵当権を抹消する必要があります。

こ売却代金で住宅ローンが完済できれば、抵当権は問題なく抹消されます。
しかし、売却代金がローン残債を下回る場合、抵当権が抹消されないため、対策が必要です。

このような状態のことを、売却時のオーバーローンと言います。
売却を進めるには、足りない分は自己資金から支払うか、住み替えローンによって新たに借り換えをおこなう必要があります。

同じオーバーローンでも、購入時と売却時とは異なる意味を持つため、注意しておきましょう。

フルローンとの違い

フルローンとは、住宅の価格をすべてローンで賄うことです。
住宅ローンを利用する際に、自己資金が準備できる方は自己資金から頭金を支払うことで、返済額が減らせます。

一方、自己資金の準備が難しい場合、頭金なしのフルローンで融資を受けます。
以前は、多くの金融機関が頭金必須としていましたが、現在はフルローンで組むことも可能です。

ただし、フルローンを利用する場合でも、諸費用分は自己信金から支払わなければならない点に注意しておきましょう。

オーバーローン住宅のメリット

ここでは、オーバーローンの2つの主なメリットについてご紹介します。

頭金なしで購入できる

1つ目のメリットは、頭金なしで購入できることです。

通常、住宅ローンを組む際、多くの人が住宅価格の1割から2割の頭金を用意します。
しかし、オーバーローンを利用すれば、自己資金がなくてもローンを組むことができます。
頭金と諸費用はローンに組み込めるため、貯蓄がなくても住宅が取得できます。

そのほか、お子さまの教育費やシニアライフの資金などで現金を残しておきたい方にもオススメです。
オーバーローンの仕組みを理解し、上手に活用することで、余裕を持ったライフプランを立てましょう。

住宅ローン控除が利用できる

オーバーローンでは、諸費用をローンに含めることが多いため、建物の購入価格部分の残高がすぐに減少しません。2つ目のメリットは、住宅ローン控除を利用できることです。

不動産購入時に返済期間を長期間に設定するなどの条件を満たすことで、住宅ローン控除を受けることができます。
住宅ローン控除とは、年末のローン残高に基づいて算出された控除額を課税所得から差し引ける制度です。

控除額の対象は、建物の購入価格のみです。
オーバーローンでは諸費用をローンに含めることが多く、建物の購入価格部分の残高はすぐに減りません。

このように、頭金ありのローンやフルローンと比較して、控除額が多くなる可能性がある点が大きなメリットです。

オーバーローン住宅のデメリット

魅力的なメリットについて上述しましたが、気を付けたい点もあります。
ここでは、オーバーローンの3つの主なデメリットについてご紹介します。

毎月の負担が多い

1つ目のデメリットは、毎月の負担が大きくなる点です。

オーバーローンでは、住宅価格に加えて諸費用もローンに含まれるため、毎月の返済額が高くなります。
毎月の負担を抑えるために返済期間を長く設定しても、完済時まで支払いを続けられるかどうかは、金融機関の判断に依存します。

通常のローンよりも返済負担が大きくなるため、事前に返済額のシミュレーションを行うことをおすすめします。

金利が高い

2つ目のデメリットは、金利が高くなる点です。

金融機関によっては、諸費用分を住宅ローンとは別に設定していることがあります。
住宅ローンの金利が低くても、諸費用分には別の高い金利が設定されている場合があるため、注意が必要です。

また、オーバーローンを利用すると、融資率が上昇する可能性があることにも注意が必要です。
融資率とは、借入総額に対する自己資金の比率です。
オーバーローンやフルローンでは、融資率が100％になります。

融資率が基準値を超えると金利が高くなる金融機関もあるため、事前に確認しておくことが重要です。

売却後も支払いがある

3つ目のデメリットは、売却後も支払いが残る可能性がある点です。

通常の住宅ローンでは、返済中に住宅を手放す必要が生じた場合、売却によってローンを完済できることがほとんどです。
しかし、オーバーローンでは住宅価格に加え諸費用も含まれるため、売却してもローンが完済できない可能性が高くなります。

住宅を手放してもローンの支払いが残る可能性があり、返済不能になると自己破産を選ばざるを得ない状況になることもあります。

これらのリスクを十分に把握した上で、検討するようにしましょう。

オーバーローン住宅における注意点

ここでは、4つの注意点についてご紹介します。

目的以外での利用は禁止

先述のとおり、住宅ローンは比較的金利の低いローンであるため、目的以外の利用は固く禁止されています。
たとえば、購入費を上乗せして車の購入費などに充てた場合、重大な契約違反となるため、一括返済を求められる可能性があります。

決して、目的以外での利用はしないように注意しておきましょう。

貯金ゼロで買えるわけではない

オーバーローンは頭金なしで購入できる点が大きなメリットですが、全く貯金が不要というわけではありません。

不動産の売買契約を結ぶ際には、物件価格の5％から10％を手付金として現金で支払う必要があります。
手付金は契約の信頼性を高める重要な役割を持ち、万が一買い手側が契約をキャンセルした場合、手付金は没収されます。

一方、売り手側が契約をキャンセルした場合には、買主に対して手付金の倍額を支払う必要があります。
このように、双方にペナルティが設けられているため、手付金が高額になることが多いです。

契約が無事に進むと、最終的には手付金が返金されるか、購入代金の一部として充てられます。
ただし、売買契約の段階では、必ず現金で用意する必要があります。

ある程度の貯金がなければ、手付金を用意できず、契約自体が成立しない可能性があります。
物件価格の1割程度は準備できるよう、計画的に購入準備をおこないましょう。

ペアローンに注意

住宅購入時にペアローンなどを利用し、夫婦共同でローンを組み、離婚などによって売却する際はトラブルに発展することがあるため注意が必要です。

売却したとしてもローンが残る可能性があります。また、抵当権を抹消させるための資金をどうするかといった問題もあります。 その際に、返済負担割合などからトラブルに発展するケースも

売却に時間がかかる

住宅ローンを組むと、金融機関が抵当権を設定するため、完済しないと抵当権を抹消できません。
そのため、完済するまで売却はできません。

例えば、転勤で家を売却したい場合、オーバーローンでは通常のローンよりも売却に時間がかかることがあります。

ただし、金融機関と相談の上、任意売却を選択する方法もあります。
任意売却とは、売却後もローンが残る不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

この方法で物件が売れても、借入金が物件の購入代金を超えるため、債務が残る点に注意が必要です。

まとめ

今回はオーバーローン住宅について、その定義、メリット、デメリット、および注意点を紹介しました。

オーバーローンには、購入時に発生する不動産価格を超えたローンと、売却時に発生する残債が購入代金を超える2つのパターンがあります。

オーバーローンのメリットとしては、頭金なしで購入できることや、住宅ローン控除が利用できる点が挙げられます。
一方で、毎月の返済負担が大きく、金利が高いことや、売却後にも支払いが残る可能性がデメリットです。

また、オーバーローン住宅を購入する際は、目的外使用が禁止され、頭金なしでの購入は不可能である点に注意が必要です。
万が一目的外で使用した場合、一括返済を求められることがあります。

また、ペアローンはトラブルが発生しやすく、売却時に時間がかかる点にも注意が必要です。
任意売却という方法もありますが、最終的には債務が残るため、慎重に検討することをお勧めします。