住み替えローンの金利徹底比較！おすすめ金融機関と選び方

今回は、住み替えローンについてご紹介します。ローン返済中の家をお持ちの方で、何かしらの理由で新しい家に引っ越しすることを考えている方は、住み替えローンについて一度考えてみると良いかもしれません。返済中のローン残債と新居のローン分を合わせて借入することができます。
しかし住み替えローンを取り扱っている金融機関が少ないことや、それぞれの金融機関が提示する条件が異なっていることなど、押さえておくべきポイントがありますので今回の記事でご紹介したいと思います。ぜひ最後までお読みください。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

住み替えローンとは？基本的な概要とメリット

住み替えローンとは、現在返済中の持ち家を売却し、新たに物件を購入するためのローンです。売却額を活用して新居の購入資金を調達することができ、さらに返済中のローン残債と新居の購入資金を合算して新しいローンを組むことができます。このローンのメリットは、新居の購入資金と旧住宅のローン残債を一緒に借り入れできる点です。

マイホームを購入した方の中にも、何らかの理由により転居を考えることになる方は多くいらっしゃいます。その中で最大の懸念点になり得るのは、ローン残債ではないでしょうか。ローン残債があったとしても、家を売却かつ一括返済できた場合には、新しい住居を構えることが可能です。

では、返済中ローンの一括返済ができない場合には、どうしたら良いのでしょうか。この場合に「住み替えローン」を活用することができます。冒頭で述べたように、返済中のローン残債と新居購入のための資金を合算してローンを組みます。

もちろん借入額が大きくなるので、その分「住み替えローン」においては金融機関による審査が厳しくなります。そして通常の住宅ローンと比較すると、金利も高くなります。

つまり売却額が返済残高を賄える金額である場合や、貯金でローン残高を支払い可能な方は、住み替えローンではなく通常の住宅ローンを利用する方が賢明です。
住み替えローンは、金融機関によっては買い替えローンという呼び方をすることもあります。

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住み替えローンを提供している金融機関の特徴

住み替えローンを提供している金融機関は限られているため、選択肢が少ないことを理解しておきましょう。
今回は４社の金融機関をご紹介したいと思います。

住み替えローンを提供している金融機関

1. りそな銀行「りそな住み替えローン」
2. みずほ銀行「みずほ買い替えローン」
3. 三井住友銀行「住み替えローン」
4. 横浜銀行「住宅ローン（お住み替え）」

りそな銀行「りそな住み替えローン」の特徴と条件

りそな銀行の「りそな住み替えローン」の特徴は、売却した住宅の担保評価額に最大1,000万円を上乗せして借り入れができる点です。 また注意点としては、全期間固定金利が選択できず、固定金利選択型か変動金利のみの選択肢となることです。金利タイプの選択肢は少なくなるので、注意してください。

以下に概要を記載しますので、ぜひお読みください。
（りそな銀行HP：https://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/sumikae/）

借入条件

• 借入時の年齢が満20歳以上満70歳未満の方で、最終ご返済時の年齢が満80歳未満の方
• 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
• 前年の税込年収が100万円以上の方
• 給与所得者の場合は、勤続年数1年以上の方、給与所得者以外の場合は、勤続または営業年数が3年以上の方
• ご本人居住用住宅に対する現在ご利用中の住宅ローンをお借入れしてから3年以上正常にご返済されている方
• 団体信用生命保険に加入できる方（保険料はりそな銀行が負担）

借入金額

※50万円以上1億円以内（1万円単位）
　ただし、

• 税込年収に占める年間元利金返済額の割合が最高35％以内（年間元利金返済額には他の借入れの返済分も含まれる。また、年間元利金返済額はりそな銀行所定のルールにより算出）
• 新規で購入する自宅の担保評価額の最高200％の金額または担保評価額に最高1,000万円を加えた金額のいずれか低い方の金額が上限。
• （担保評価額は当社所定の保証会社評価による）

借入期間

• 1年以上35年以内（1年単位）。
  ただし借入当初に「固定金利選択型」を選択した場合、固定金利特約期間以上35年以内（1年単位）となる。

以上が、りそな銀行による「りそな住み替えローン」の概要です。
りそな銀行にすでに馴染みがある方はもちろん、求めている条件と合致している場合はぜひ詳しくHPを見てみてください。
（りそな銀行HP：https://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/sumikae/）

みずほ銀行「みずほ買い替えローン」の特徴と条件

みずほ銀行の「みずほ買い替えローン」は、3つの特徴を売りとしています。

• ①　変動でも長期固定でも金利が安いこと。
• ②　全国で対面相談可能なこと。
• ③　来店なしでも契約できること。

特に①では、みずほ銀行は都市銀行の中でも金利が比較的安く設定されており、非常に魅力的です。

みずほ銀行「みずほ買い替えローン」は、産休・育休時などのライフイベントの変化にあわせて、返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン（※）」を利用できるという点が大きな特徴となっています。
※サービスの利用時は1回5,500円の手数料が必要。

金利に関しても、変動金利・固定金利選択型・全期間固定金利と選べる金利タイプが豊富で、こちらも嬉しいポイントとなっています。

以下に概要を記載しますので、ぜひお読みください。
（みずほ銀行HP：https://www.mizuhobank.co.jp/retail/products/loan/housing/new_branch/replacement/summary.html）

借入条件

以下のすべての条件を満たす個人

• 満18歳以上満71歳未満で、最終ご返済時の年齢が満81歳未満の方
• みずほ銀行が契約する生命保険会社の団体信用生命保険に加入が認められる方
• 安定した収入のある方
• 売却されるご自宅の住宅ローンに延滞等のない方
• 保証会社の保証を受けられる方
• 原則、日本国籍の方または永住許可等を受けている外国人の方

借入金額

50万円以上3億円以内（1万円単位）

借入期間

1年以上35年以内（1年単位）

• 固定金利選択方式は2年以上35年以内。
• 全期間固定金利方式は11年以上35年以内。

三井住友銀行「住み替えローン」の特徴と条件

三井住友銀行の住み替えローンの特徴は、大きく3つあります。

• ① ネット銀行並みの金利の低さ
• ② 夫婦両方が団信（団体信用生命保険）審査を受けることが可能
• ③ 引っ越しなど割引特典ありな点

特に夫婦連帯で債務が受けられる点は、他社と比較すると魅力的なポイントなのではないでしょうか。さらに同社の住み替えローンは、クロスサポートという制度を利用することができます。これは、夫婦どちらかが亡くなった場合に、住宅ローン残高が0になる生命保険のことです。他の銀行にはないサポートですので、非常に魅力的と言えます。
三井住友銀行の「住み替えローン」は、年収500万円以上が必須条件となっており、審査基準が比較的厳しい点も考慮する必要があります。こちらに当てはまる方は、検討してみても良いですね。

以下に概要を記載しますので、ぜひお読みください。
（https://www.smbc.co.jp/setsumeisho/pdf/jutakuloan004.pdf）

借入条件

• お借入時満20歳以上満70歳の誕生日までの方で、完済時満80歳の誕生日までの方 現在お借り入れの住宅ローンがお借入後4年以上経過しており、かつ直近1年間にご延滞のない方
• 前年度税込年収が500万円以上の方
• 三井住友銀行指定の団体信用生命保険に加入できる方
• 三井住友銀行指定の保証会社の保証を受けられる方

借入金額

100万円以上1億円以内（10万円きざみ）

借入期間

1年以上35年以内（1ヵ月きざみ） ただし、固定金利特約型の場合、2年以上35年以内（1ヵ月きざみ）、 超長期固定金利型は10年超35年以内（1ヵ月きざみ）

横浜銀行「住宅ローン（お住み替え）」の特徴と条件

横浜銀行の「住宅ローン(お住み替え)」は、豊富な団体信用生命保険と、新規住宅の購入資金に最大2,000万円上乗せ借入れできるのが大きな特徴となっています。
また、横浜銀行の特徴としてインターネットバンキングを利用になると、一部繰上げ返済と、金利種類変更の住宅ローン手数料が無料になるという点があります。

インターネットですと原則24時間お手続き可能で、来店不要・契約書不要で簡単に手続きを進めることができます。この辺りの利便性も、横浜銀行のオススメポイントとなっております。

注意点として、選べる金利タイプは変動金利と固定金利選択型のみで、全期間固定金利タイプは選べません。 4つの金融機関の中では選べる金利タイプがもっとも少なくなっており、10年以上の固定金利が選択できない点に注意が必要です。金利タイプの選択肢によって住宅ローンの返済計画も変わるので、申込前に具体的なシミュレーションを必ず行うことをオススメします。
さらに、横浜銀行の「住宅ローン（お住み替え）」では、対象となる物件の所在地が神奈川県全域および東京都一部に限定されている点にも注意が必要です。

以下に概要を記載しますので、ぜひお読みください。
（横浜銀行HP：https://www.boy.co.jp/kojin/jutaku-loan/shinchiku/sumikae/index.html#anc-4）

借入条

• 前年度税込年収400万円以上の方。
• 借入時の年齢が満18歳以上で、最終返済時の年齢が満82歳未満の方。
• ただし「3大疾病保障特約付き団体信用生命保険」を選択される場合は最終返済時の年齢が満76歳未満、「引受条件緩和型（ワイド）団体信用生命保険」を選択される場合は最終返済時の年齢が満80歳未満となります。
• 横浜銀行所定の団体信用生命保険に加入できる方。
• 保証会社（横浜信用保証（株））の保証が受けられる方。
• お申し込みにあたっては、所定の審査があります。審査結果によっては、希望に添えない場合があります。
• 借り入れの対象となる物件の所在地は、原則として神奈川県全域および東京都の一部です。

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まとめ：自分に合った住み替えローンを選ぶためのポイント

今回は４つの金融機関が展開している住み替えローンについてご紹介しました。冒頭で述べたように、それぞれ細かな点で条件が異なるので最もご自身が求める条件に合致するものを選ぶことをオススメします。住み替えローンは、現在の物件の売却額ではローンの残債を返済できない場合の最終手段として利用するものです。そのため、計画的に利用し、事前にしっかりとシミュレーションを行うことが大切です。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける