リースバックと任意売却を併用するには？自宅に住んだまま住宅ローンを解決する方法とは

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

住宅ローンの返済が厳しくなったとき、「大切な自宅を手放さなければならないのか」と不安になる方も多いでしょう。リースバックと任意売却を組み合わせることで、住宅ローン問題を解決しながら同じ家に住み続けられる可能性があります。住み慣れた地域での生活や子どもの教育環境を維持したまま、債務整理を進める選択肢として注目されているのがこの方法です。

しかし、債権者の合意取得や適正な売却価格の設定など、成功のためには乗り越えなくてはならない課題が少なくありません。本記事では、リースバックと任意売却の併用方法を徹底解説します。

リースバックと任意売却の違いと特徴

住宅ローン返済が困難になった際、自宅を手放さずに問題を解決する方法として、リースバックと任意売却という2つの選択肢があります。目的や仕組みが異なりますが、うまく組み合わせることで、住み慣れた自宅に住み続けながら債務問題を解決できる可能性があります。ここでは、それぞれの仕組みと特徴、併用の可能性について見てみましょう。

リースバックとは自宅を売却後も賃借人として住み続ける仕組み

リースバックとは、自宅を売却した後も売却先の企業と賃貸借契約を結ぶことで同じ家に住み続けられる仕組みです。資金を手に入れつつ、住み慣れた環境を維持できる点が大きな特徴です。通常の不動産売却とは異なり、住環境の変化による心理的負担がありません。一般的なリースバック契約は2年から3年程度の定期借家契約が多く、この期間中は毎月家賃を支払いながら売却した自宅に住めます。

また、固定資産税や管理費といった維持費の負担がなくなる点も魅力です。住宅ローンの返済が困難になった場合でも、この仕組みを活用することで生活基盤を大きく変えることなく資金問題が解決できます。

任意売却とは債権者の合意のもとで行う自宅の市場価格売却

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者（金融機関など）の同意を得て一般市場で不動産を売却する方法です。通常の競売より高額な市場価格で売却できるため、債権者は競売より高い金額で債権回収が可能となり、債務者は売却後の残債務を減らせるのがメリットです。

ただし、全ての債権者から同意を得る必要があり、交渉には専門知識が求められます。また、売却活動と並行して競売手続きが進行するため、開札期日前日までに手続きを完了させる必要があります。任意売却後も残債務は残りますが、返済条件について債権者と交渉できる点も重要です。

リースバックと任意売却の主な違いと適用ケース

リースバックと任意売却は、目的や手続きに大きな違いがあります。リースバックは自宅に住み続けながら資金を得る方法、任意売却は住宅ローン滞納時に債権者の合意を得て市場価格で売却する方法です。

両者の主な違いは、リースバックが資金調達を目的とするのに対し、任意売却は債務整理が主目的である点です。リースバックは住宅ローンの完済または任意売却などで担保が外れた後に実施するもので、単独で実施する場合は債権者の同意が不要です。一方、任意売却は必須となります。売却価格はリースバックが市場価格の6割〜8割程度、任意売却は8割〜9割程度が一般的です。

両者を併用すれば、住宅ローン返済が困難になっても自宅に住み続けられるメリットがあります。ただし、リースバック会社への売却価格が債権者の合意を得られるか、残債とリースバックの家賃の両方を支払えるか、慎重に検討する必要があります。

関連記事：任意売却とリースバックの違いはなに？併用できるケースも紹介していきます。

リースバックと任意売却を併用するメリットとデメリット

リースバックと任意売却、それぞれに長所と短所がある2つの方法を併用することで、どのようなメリットやデメリットが生じるのでしょうか。ここでは、リースバックと任意売却を組み合わせた場合の主なメリットとデメリット、将来的な買い戻しの条件や税金面への影響について解説します。

メリット：自宅に住み続けながら債務整理できる

リースバックと任意売却を併用する最大のメリットは、住宅ローン返済が困難になっても自宅に住み続けられる点です。通常、債務整理では自宅を手放さなければならないケースが多いものの、この方法なら住み慣れた環境で生活を継続できます。子どもの転校や近隣関係の再構築といった引っ越しに伴う精神的負担を回避できるだけでなく、引っ越し費用も不要です。

また、固定資産税や管理費のような所有者負担も買主に移るため、出費の予測が容易になるというメリットもあります。

デメリット：売却価格が市場価格より低い

リースバックと任意売却を併用する最大のデメリットは、売却価格が市場価格より低くなる点です。一般的に、任意売却のみなら市場価格の8割～9割程度で売却できますが、リースバックを併用すると7割～8割程度まで下がる傾向があります。これは、リースバック会社が将来的に物件を再販して利益を得ることを前提としているため、初期の買取価格を抑える戦略を取るためです。

また、家賃の支払いと並行して残債の返済も継続する必要があります。リースバックの家賃は周辺の相場より高い傾向があるため、残債返済と合わせた毎月の支出が家計を圧迫する可能性があるでしょう。

税金面への影響と将来的な買い戻しの条件

リースバックと任意売却を併用する場合、税金面の影響を理解しておきましょう。売却後は翌年3月15日までに譲渡所得税の確定申告が必要です。居住用財産の場合、3,000万円の特別控除が適用される可能性があるため、税理士に相談することをおすすめします。

固定資産税は、売却後は買主（リースバック会社）が納税義務者となりますが、売却年の1月1日から売却日までの分は日割り計算で売主が負担するのが一般的です。

将来的な買い戻しについては、契約時に買い戻し特約が付けられます。買い戻し条件（期間・価格）を契約書に明示することが重要で、口約束だけでは法的拘束力が弱くなります。買い戻し時には不動産取得税や登録免許税といった諸費用も発生する点に注意が必要です。

リースバックと任意売却の併用プロセスと成功のポイント

住宅ローン返済が困難になった場合でも自宅に住み続けるための選択肢として、リースバックと任意売却の併用は効果的な解決策です。しかし、成功させるには適切なプロセスと重要なポイントを押さえる必要があります。ここでは、併用を成功に導くための交渉術や信頼できるリースバック会社の選び方、成功率を高めるための事前準備について詳しく解説します。

債権者（金融機関）からの合意を得るための交渉術

債権者との交渉は、リースバックと任意売却を併用する際の最重要ポイントです。まずは、債権者に対して市場価格より高い回収が見込めることを具体的な数字で示しましょう。競売よりも10％〜20％程度高く売却できる可能性があり、債権者にとっても有利な回収手段となります。

次に、必要書類として収支状況報告書や返済計画書を用意し、将来の返済見通しを明確に示すことが重要です。交渉の場では「双方にメリットがある解決策」という視点を強調し、一度で決着しない場合も粘り強く交渉を続けることが成功への鍵です。実績のあるリースバック専門会社に依頼することで、債権者からの信頼を得やすくなり、交渉が円滑に進む傾向があります。

信頼できるリースバック会社の選び方と契約時の注意点

リースバック会社選びでは、複数社から見積もりを取得し比較検討することが重要です。査定額、家賃設定、契約期間、契約形態（普通借家、定期借家）をしっかり確認しましょう。信頼できる会社の特徴として、明確な費用提示や豊富な実績、サポート体制の充実が挙げられます。

買取価格は市場価格の70％～80%程度が目安で、月額家賃は「買取価格×期待利回り÷12か月」で決まります。契約書には買い戻し条件や価格が記載されているか確認し、会社の安定性や実績も重視しましょう。大手企業と中小企業それぞれの特性を理解した上で、自分の状況に最適な条件を提示する業者を選択することが失敗を防ぐ鍵です。

リースバック契約の法的拘束力と中途解約条件

リースバック契約の法的拘束力は、契約書に明記された内容に基づいて発生します。ただし、クーリング・オフ制度は「業者から購入する場合」などに限定されており、売主（一般消費者）が自宅を業者に売却するケースには原則として適用されません。そのため、契約前には慎重な検討が必要です。特に中途解約時の違約金は、契約時に十分な説明を受けず、後でトラブルになるケースが少なくありません。

リースバックには「売買予約による買い戻し」と「買い戻し特約」という2種類の買い戻し方法があり、それぞれ法的拘束力や期間制限が異なります。買い戻し特約は民法で厳格な要件が定められている一方、売買予約による買い戻しは柔軟な設定が可能ですが、法的拘束力は弱くなります。契約前には国土交通省のガイドブックを活用し、複数の事業者から情報収集することが重要です。

併用の成功率を高める具体的なステップと事前準備

リースバックと任意売却の併用を成功させるには、計画的な準備が不可欠です。まずは債権者への交渉資料として、不動産の市場価値評価書と返済計画書を準備しましょう。次に複数のリースバック会社から見積もりを取得し、買取価格と家賃設定を比較します。この際、金融機関が了承しやすい価格設定であることが重要です。

併用成功の鍵は早期の行動開始にあります。住宅ローンの返済が厳しくなった時点で専門家に相談し、競売開始前に手続きを進めることで、選択肢が広がります。また、リースバック後の家計収支計画を作成し、新たな家賃支払いが無理なく続けられるか事前に確認することも大切です。併用では債権者とリースバック会社双方との綿密な調整が必要となるため、専門家のサポートを受けることをおすすめします。

関連記事：リースバックと任意売却は併用できる？住宅ローン返済困難でも住み続ける方法
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将来を見据えた住宅問題の解決策と次の選択肢

住宅ローン返済が困難な状況でも、適切な対策を講じることで自宅に住み続ける可能性が広がります。ただし、リースバックと任意売却を併用する際は将来のリスクや対応策も考慮する必要があります。ここでは、リースバック会社の倒産リスクへの対策方法や併用が難しい場合の代替手段について見てみましょう。

リースバック会社の倒産リスクと居住権保護の対策

リースバック会社の倒産は居住者にとって深刻なリスクです。所有権がリースバック会社から第三者に移ると、買い戻し条件が履行されない恐れがあります。契約書に明記されていない口約束は、新所有者に対して主張できないことが多いためです。

ただし、賃貸借契約自体は新所有者に引き継がれるため、居住権は基本的に保護されます。リスクを回避するには、契約書の内容を細部まで確認して買い戻し条件を明確に記載すること、複数の会社から見積もりを取って比較検討すること、信頼できる実績のある大手リースバック業者を選ぶことが重要です。

不明点があれば弁護士などの専門家に相談し、オーナーチェンジに関する対策も契約時に盛り込んでおくことで、安心してリースバックを利用できます。

併用が難しい場合の代替手段とおすすめの相談先

リースバックと任意売却の併用が難しい場合、親族間売買といった代替手段を検討しましょう。親族間売買は住宅ローンの審査が厳しいため、任意売却専門の不動産会社を通すことで審査に通りやすくなります。ただし、金融機関によっては「資金の移転実態」や「形式的売買」を警戒される場合もあるため、事前に専門家に相談することが大切です。

また、任意売却専門会社は親族間売買に融資してくれる金融機関と提携していることが多く、効率的に融資を受けられます。リースバックについても、専門会社を通すことで複数のリースバック会社に一括で問い合わせができ、条件の良い会社を効率的に選べます。相談先選びでは、住宅ローン滞納に詳しい専門会社を選び、実績の有無を必ず確認することが重要です。

まとめ

リースバックと任意売却を併用することで、自宅に住み続けながら債務整理が可能です。住宅ローン返済が困難な状況でも居住継続というメリットがある一方、市場価格より低い売却価格となる点には注意が必要です。また、成功には債権者からの合意取得が不可欠で、信頼できるリースバック会社選びと契約内容の精査が重要と言えるでしょう。

したがって、リースバックと任意売却の併用を成功させるには専門家の支援が不可欠です。リアルエステートの「おうちのリースバック」では、市場価値の高い買取価格の提示はもちろん、債権者との交渉サポートや将来の買い戻し条件設定まで、総合的なサポートを提供します。専門家による無料相談をぜひご利用ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける