任意売却とリースバックの違いはなに？併用できるケースも紹介していきます。

今回は任意売却とリースバックの違いについて紹介していきます。それぞれの違いやメリット、デメリットについて知りたいという方にはオススメの記事になっています。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

任意売却とリースバックとは

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関の同意を得て、一般市場で不動産を売却する方法です。売却後も住宅ローンの残債が残ってしまう際もありますが、競売に比べて、売却価格を高く維持できる可能性があります。

住宅ローンの返済が困難になると、債務者はローンを分割で返済する権利（期限の利益といいます）を失ってしまいます。そのため、金融機関は残りの住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。一括返済ができない際、金融機関は保証となっている自分の家を売り、その売却代金から貸したお金を回収します。

この、担保不動産を強制的に売却するのが競売です。競売は、裁判所が所有者の同意なしに売却することを認め。

裁判所が所有者に代わり、物件の購入者をオークションの方法で決定します

次にリースバックについてですが、リースバックは、自宅を売却してその売却代金で新たな住宅ローンを借り入れ、そのローンの返済額を毎月支払いながら、自宅を賃貸で借りて住む方法です。

リースバックのメリット

• 自宅に住み続けることができる
• 新たな資金を調達できる

リースバックのデメリット

• 売却代金が市場価格よりも安くなる可能性がある
• 新たな住宅ローンの審査に通る必要がある

リースバックは、自宅に住み続けたい人や、新たな資金を調達したい人に向いている制度です。しかし、自宅を売却することで、売却代金が市場価格よりも安くなる可能性があるため、注意が必要です。また、新たな住宅ローンの審査に通る必要があるため、自らの返済能力を慎重に判断する必要があります。

任意売却のメリット、デメリットについて知ろう

任意売却のメリットは以下の通りです。

・１　任意売却は、金融機関の同意を得て、一般市場で不動産を売却する方法です。そのため、売却の過程で、所有者の経済事情が知れ渡ることはありません。

一方、競売は、裁判所が所有者の同意なしに、不動産を強制的に売却する方法です。競売の公告は、裁判所やインターネットで行われるため、友人知人や近隣の住民に知れ渡る可能性があります。そのため、任意売却は、競売に比べて、所有者のプライバシーを守りやすいと言えます。

・２　任意売却は、金融機関の同意を得て、一般市場で不動産を売却する方法です。そのため、売却価格は、市場価格に基づいて決定されます。

一方、競売は、裁判所が所有者の同意なしに、不動産を強制的に売却する方法です。競売の売却価格は、裁判所が定める売却基準価格に基づいて決定されます。売却基準価格は、市場価格よりも安くなることが一般的です。

そのため、任意売却は、競売に比べて、売却価格が高くなる可能性が高いと言えます。また、任意売却では、売却価格を事前に把握することができるため、安心して売却を進めることができます。

・３　任意売却では、売却の条件を買主と交渉することができます。そのため、契約日や明け渡し日など、自分の都合に合わせて決めることができます。

一方、競売では、売却の条件は裁判所が決めるため、自分の希望を反映させることができません。そのため、任意売却は、競売に比べて、仕事やお子様の学校などに影響を与えにくいと言えます。

・４　任意売却では、売却代金から引越し費用を控除してもらえる可能性があるため、金銭的な負担を軽減することができます。

一方、競売では、売却代金から引越し費用を控除することができません。そのため、競売で売却した際は、引越し費用を別途用意する必要があります。

競売では、売却基準価格が決定された後、競売手続きが完了します。一方、任意売却では、売却条件の交渉や売却活動に時間がかかるため、競売よりも長い期間かかる際があります。平均して、任意売却では競売に比べて約3～6ヶ月早く引越ししなければならないと考えられます。

次にデメリットについて紹介していきます。

・１　住宅ローンの滞納が3ヶ月以上続くと、信用情報機関に登録される可能性があります。信用情報機関とは、個人の借入や返済状況を記録する機関です。信用情報機関に登録されると、金融機関やクレジットカード会社などの審査に通りにくくなります。

任意売却に限ったデメリットではありませんが、住宅ローンの滞納は、信用情報機関に登録される可能性が高いため、注意が必要です。

以下に、信用情報機関に登録されるデメリットをまとめます。

• 金融機関からの借入やクレジットカードの審査が通りにくくなる
• ローンやクレジットカードの利用限度額が減額される
• ローンやクレジットカードの金利が高くなる
• 新規の契約が断られる可能性がある

信用情報機関に登録された際は、7年間程度は上記のようなデメリットが続く可能性があります。そのため、住宅ローンの滞納は早めに解消することが大切です。

・２　住宅ローンを借りる際には、連帯保証人などの債務を連帯して負っている人がいる際があります。連帯保証人がいる際、任意売却を行うには連帯保証人の同意が必要です。

連帯保証人がいるのは、ご夫婦が共同で住宅ローンを借りている際などです。

任意売却がしたいと思っていても、連帯保証人に連絡が取れない、同意が得られない際は、任意売却を行うことができません。

・３　任意売却では、売却価格と債権者の求める金額が一致しないことがあります。売却価格は、市場価格に基づいて決定されます。しかし、住宅ローンの残債が市場価格よりも大きい際、債権者は任意売却に同意しない可能性があります。

任意売却は、競売に比べて債権者にとってメリットが多いため、債権者も任意売却に同意したいと考えます。しかし、残債が市場価格よりも大きい際は、債権者が任意売却に同意しない理由を理解することも重要です。

任意売却の相談を早めに行うことで、債権者との交渉に時間をかけて行うことができます。そのため、任意売却のご相談は早めにしていただくのがポイントです。

任意売却とリースバックの違いとは？

リースバックと任意売却は、どちらも住宅ローンの返済が困難になった際に利用できる制度です。しかし、両者には以下の3つの大きな違いがあります。

・１　リースバックと任意売却は、どちらも住宅ローンの返済が困難になった際に利用できる制度ですが、選択するタイミングが異なります。

リースバック

リースバックは、住宅ローンの返済が困難になる前に、自宅を売却して、その売却代金で新たな住宅ローンを借り入れ、そのローンの返済額を毎月支払いながら、自宅を賃貸で借りて住む方法です。

そのため、リースバックを選択するタイミングは、住宅ローンの返済が困難になる前に、自宅を売却したいときです。

任意売却

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になり、競売にかけられそうになった際に、金融機関の同意を得て、一般市場で自宅を売却する方法です。

そのため、任意売却を選択するタイミングは、住宅ローンの返済が困難になり、競売にかけられそうになったときです。

・２　リースバックと任意売却は、どちらも住宅ローンの返済が困難になった際に利用できる制度ですが、選択する目的が異なります。

リースバック

リースバックは、住宅ローンの返済が困難になる前に、自宅を売却して、その売却代金で新たな住宅ローンを借り入れ、そのローンの返済額を毎月支払いながら、自宅を賃貸で借りて住む方法です。そのため、リースバックを選択する目的は、以下のとおりです。

• 住宅ローンの返済を継続したい
• 自宅に住み続けたい
• 新たな資金を調達したい

任意売却

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になり、競売にかけられそうになった際に、金融機関の同意を得て、一般市場で自宅を売却する方法です。そのため、任意売却を選択する目的は、以下のとおりです。

• 競売を回避したい
• 住宅ローンの残債を減らしたい

このようにリースバックと任意売却には大きな違いがあります。

・３　リースバックと任意売却は、どちらも住宅ローンの返済が困難になった際に利用できる制度ですが、転居の必要性に違いがあります。

リースバック

リースバックは、住宅ローンの返済が困難になる前に、自宅を売却して、その売却代金で新たな住宅ローンを借り入れ、そのローンの返済額を毎月支払いながら、自宅を賃貸で借りて住む方法です。

そのため、リースバックでは、自宅に住み続けることができるため、転居の必要はありません。

任意売却

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になり、競売にかけられそうになった際に、金融機関の同意を得て、一般市場で自宅を売却する方法です。

そのため、任意売却では、住宅を売却することが目的であるため、転居が必要になります。

任意売却と組み合わせてリースバックを利用できる

前章ではリースバックと任意売却の違いについて見ていきましたが、併用できるパターンもあります。そんな併用できるケースを紹介していきます。

・１　離婚後の一戸建ての処分において、オーバーローンの状態で売りたいけれども引っ越しをしたくないというケースはよくあります。このようなケースでは、任意売却とリースバックのセット利用がオススメです。

任意売却では、金融機関の同意を得て、一般市場で自宅を売却します。オーバーローンの状態で売却する際、自宅の売却代金で住宅ローンの残債をすべて返済できない可能性があります。しかし、任意売却とリースバックを組み合わせることで、自宅に住み続けながら、住宅ローンの残債を返済することができます。

・２高齢者が子どもに自宅を相続させたい際、リースバックが考えられます。理由は、リースバックの場合、買い戻せるケースがあるからです。相続は所有している財産が対象です。そのためリースバックをしている場合に所有権がない物件に関しては、子どもに相続させることはできません。しかし、リースバックを解除して所有権を買い戻すことができれば、子どもに相続させることができます。

リースバックの買戻し価格は、リースバックの売却価格の1.1～1.3倍程度が相場です。つまり、リースバックで自宅を売却した際、買戻すには売却価格よりも1～3割程度高い金額を支払う必要があります。また、リースバックでは、売却時に売却代金からリースバック業者へのローン残高を差し引いた金額を受け取ります。買戻すためには、このローン残高を完済する必要があります。

まとめ

いかがでしょうか任意売却とリースバックは、どちらも住宅ローンの返済が困難になった際に利用できる制度です。

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になり、競売にかけられそうになった際に、金融機関の同意を得て、一般市場で自宅を売却する方法です。

リースバックは、住宅ローンの返済が困難になる前に、自宅を売却して、その売却代金で新たな住宅ローンを借り入れ、そのローンの返済額を毎月支払いながら、自宅を賃貸で借りて住む方法です。

最後までお読みいただきありがとうございました。

参考サイト

全国住宅ローン救済・任意売却支援協会https://www.963281.or.jp/

SUMNARAhttps://www.zerorenovation.com/sumnara/

URILABOhttps://www.starmica.co.jp/sell/urilabo/

りそなグループ　https://www.resonabank.co.jp/kojin/column/loan/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける