【高所得者向け】マンション投資で節税！減価償却で所得税・住民税を削減する方法

年間数百万円の所得税や住民税を支払っている方にとって、マンション投資は有効な節税手段です。減価償却を活用することで、実際には手元資金が増える一方で「会計上の赤字」を作り出し、所得税・住民税を軽減できます。

本記事では、節税効果が出やすい人の特徴や最適な物件タイプの選定基準、節税効果を高める戦略について分かりやすく解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

マンション投資による節税の基本的な仕組み

マンション投資による節税効果を最大化するには、仕組みを正確に理解することが重要です。減価償却費を活用した「会計上の赤字」や給与所得との損益通算によって税負担を軽減する方法は、多くの投資家が採用する戦略です。

また、所得税だけでなく住民税や社会保険料の削減にも効果があります。ここでは、マンション投資による節税の仕組みについて詳しく解説します。

減価償却費が生み出す会計上の「赤字」の仕組み

減価償却費とは、建物の資産価値が時間経過で減少することを費用として計上する会計上の処理です。減価償却費は現金支出を伴わない費用で、キャッシュフローが黒字でも会計上は「赤字」を作り出せます。

例えば、年間の家賃収入が300万円、管理費や修繕費といった必要経費が100万円、減価償却費が250万円の場合、手元資金は200万円増えていますが、会計上は減価償却費250万円を差し引いた50万円の赤字です。会計上の赤字は、給与所得と損益通算できるため、所得税や住民税の負担を軽減できます。マンション投資の大きな魅力は、手元にお金が残りながら節税できるという点にあります。

不動産所得と給与所得の損益通算による節税効果

マンション投資の損益通算は、不動産所得で生じた「赤字」を給与所得と相殺する節税方法です。例えば、給与所得が3,000万円、不動産所得が1,000万円の赤字の場合、課税所得は2,000万円に圧縮されて所得税・住民税の負担が大幅に軽減します。

この仕組みが効果的なのは、減価償却費という実際に現金支出を伴わない費用によって「会計上の赤字」を作り出せるためです。不動産所得の計算は「家賃収入−必要経費（管理費・修繕費・減価償却費など）」で、この結果がマイナスになれば給与所得と相殺できます。

ただし、減価償却費を多く取るには、建物価格の割合が高いことが重要です。土地部分は減価償却の対象外であるため、物件取得時には建物・土地の割合が適正に区分されているかを確認しましょう。

また、土地取得のためのローン利子は損益通算の対象外となるため注意が必要です。高所得者ほど節税効果が大きく、年収が高い方にとって特に有効な投資手法といえるでしょう。

所得税以外に住民税や社会保険料も削減可能

マンション投資による節税効果は所得税だけではありません。住民税は所得税と連動しており、課税所得が減れば住民税も軽減します。住民税は市区町村税6%と都道府県税4%を合わせた一律10%の税率が適用されるため、マンション投資で不動産所得に赤字が発生すれば、その分だけ住民税も削減できるでしょう。

さらに、社会保険料にも影響が及びます。会社員の場合、社会保険料は給与から算出される標準報酬月額で決まるため、不動産所得の赤字による課税所得の減少が必ずしも保険料に反映されるとは限りません。一方、個人事業主や国民健康保険加入者は、所得の減少が保険料に影響する可能性があります。

マンション投資は複数の税金や保険料を総合的に軽減できる効果的な資産運用方法といえるでしょう。

関連記事：ワンルームマンション投資の成功法！リスクと収益性を解説

マンション投資による節税効果が出やすい人と出にくい人の特徴

マンション投資による節税効果は、個人の収入状況によって大きく異なります。高所得者と低所得者では減価償却費活用の恩恵に明確な差が生じるため、自身の状況を正確に把握することが大切です。ここでは、マンション投資で節税効果が出やすい人と出にくい人の特徴を紹介します。

節税効果が出やすい人

マンション投資で大きな節税効果を得やすいのは、高所得者層です。特に、課税所得が900万円（年収約1,200万円程度）以上の方は所得税率が33％と高いため、減価償却費を活用した節税の恩恵が大きくなります。

例えば、課税所得900万円の方がマンション投資で150万円の会計上の赤字を計上すると、課税所得は750万円に減少します。所得税率が33％から23％に下がるため、年間数十万円の節税効果を得られるケースもあるでしょう。

節税効果が出にくい人

マンション投資による節税効果が限定的になるのは、課税所得が900万円未満の方です。この所得帯は所得税率が23%以下となるため、減価償却費による税負担軽減の効果が小さくなります。また、すでに住宅ローン控除といった他の所得控除を多く利用している方も、追加的な節税効果は限られます。

このような場合、節税より家賃収入による安定した収益確保を重視した投資戦略が合理的です。立地の良い物件を選定し、空室リスクを最小化することで、節税効果以上の資産運用メリットを得られるでしょう。

節税効果が高い投資物件タイプと選び方

マンション投資における節税効果を最大化するため、物件タイプも考慮しましょう。物件の規模や築年数、立地、構造によって節税効果は大きく変わります。

ここでは、物件タイプによってどのような節税効果が得られるか解説します。それぞれのタイプにおける節税メリットの違いを理解し、効果的な投資戦略を立てるための知識を身につけましょう。

区分所有vs一棟物件

マンション投資の物件選びの選択肢に、区分所有と一棟物件があります。区分所有は1室単位の投資で数百万円から始められるため、初心者にも取り組みやすいのが特徴です。管理も比較的簡単で、売却も容易という利点があります。

一方、一棟物件は建物全体を所有するため数千万円から億単位の資金が必要です。ただし、複数の部屋からの収入があるため利回りが高く、空室リスクも分散できます。また、物件の取得代金や購入後の必要経費の額が大きいため、節税効果も高いのが魅力です。

投資スタイルによって向き不向きがあり、少額から始めたい方や手間をかけたくない方には区分所有、本格的に不動産投資で収益を上げたい方や長期的な節税戦略を考えている方には一棟物件が適しています。事業拡大を目指すなら、いずれは一棟物件への投資を検討するとよいでしょう。

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築古物件vs新築物件

築古物件と新築物件では減価償却費に大きな違いがあります。木造の築古物件（築22年以上）は減価償却期間が最短4年と短く、毎年の減価償却費が大きいため、短期的な節税効果が高いのが特徴です。

一方、新築物件は減価償却期間が長い分、高所得者の節税に向いています。建物価格が高いなら総額での節税効果は大きくなるでしょう。物件選びでは自身の収入状況と投資目的を考慮し、節税効果と収益性のバランスを取ることが重要です。

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都心部vs地方物件

マンション投資における地域選択は節税効果と収益性に大きく影響します。都心部の物件は土地価格が高く、投資額に占める建物割合が低いため、減価償却できる金額が限られます。一方、地方物件は土地価格が安く建物割合が高いことから投資額に対する減価償却費の割合が大きくなり、節税効果が高まるでしょう。

また、都心物件は安定した賃貸需要があり空室リスクが低い反面、物件価格が高く利回りは相対的に低めです。地方物件は購入価格が安く高利回りが期待できますが、空室リスクや将来的な価格下落リスクが高まります。

不動産投資初心者や安定志向の投資家には都心部の物件、節税効果を重視し積極的なリスクテイクができる投資家には地方物件が向いているといえるでしょう。

木造アパートvs鉄筋コンクリート造マンション

建物の構造によって減価償却費には大きな違いがあります。鉄筋コンクリート造マンションは法定耐用年数が47年と長く、22年の木造アパートの約2倍です。1億円の物件を購入した場合、木造アパートは年間約460万円の減価償却費を計上できますが、鉄筋コンクリート造マンションは年間約220万円です。

ただし、総額で見れば耐用年数の長いマンションの方が長期間にわたって安定した節税効果を得られます。投資戦略としては、短期間で大きな節税効果を求めるなら木造アパート、長期的な安定性を重視するなら鉄筋コンクリート造マンションがおすすめです。

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マンション投資で節税対策を高める戦略と注意点

マンション投資で最大限の節税メリットを引き出すには、戦略的なアプローチと潜在的なリスクの理解が不可欠です。ここでは、節税効果を高めるための戦略と注意したいポイントを紹介します。これらの知識を活用することで、安定した収益確保と税負担軽減の両立が可能になるでしょう。

法人化による節税メリットと判断基準

マンション投資を法人化すると、節税効果が高まる場合があります。法人税率は、所得800万円以下の部分については15％と低く設定されています（※別途、住民税・事業税が加わるため、実効税率は20％超となるケースが一般的です）。個人の所得税率より低くなる傾向があるため、高所得者にとって節税につながります。

青色申告における欠損金の繰越期間が10年間（個人は3年）となり、利益をコントロールしやすくなるのもメリットです。また、法人には短期・長期の区分がないため、個人のように短期譲渡による高税率が適用されることはありません。ただし、法人税率や外形標準課税、赤字繰越等を総合的に考慮する必要があります。

法人化を検討するタイミングの目安として、年間所得が800万円を超えた場合や年間売上が1,000万円を超えた場合が挙げられます。ただし、法人設立・運営コストも考慮する必要があるため、不動産所得が330万円以下の場合は個人のままでも十分かもしれません。

節税対策と融資審査の関係性

マンション投資で過度な節税対策を行うと、金融機関からの融資審査で不利になる恐れがあります。節税によって利益が極端に少なく見える決算書は、金融機関に返済能力の低さを印象づけるためです。

特に融資を受ける予定がある場合、節税と資金調達のバランスを考慮した投資計画が重要です。金融機関は利益の額だけでなく、役員報酬の適正さや将来的なキャッシュフローも評価します。

堅実な投資計画を立てるには、3年〜5年の収支予測や資金繰り表、設備投資計画を明確に示すことが有効です。また、複数の金融機関と良好な関係を築き、融資担当者が交代しても安定した評価を得られる体制を整えるとよいでしょう。

節税効果と実質利回りを考慮した投資戦略

マンション投資の賢い戦略は、収益性重視の物件を基本としながら、減価償却による節税効果も考慮する方法です。例えば、築10年〜15年の中古マンションなら、購入価格が抑えられるため実質利回りが高く、同時に減価償却費による節税も期待できます。

立地選びも重要です。空室リスクの低い都心部の物件は、表面利回りは低くても安定した収益と節税効果の両立に適しています。また、物件のリノベーションを行うことで、資産価値と家賃収入を向上させつつ改修費用も経費計上できるため、節税効果も高まります。専門家のアドバイスを受けながら、長期的な視点で物件を選ぶことが成功の鍵です。

まとめ

マンション投資による節税効果は、減価償却費が生み出す「会計上の赤字」と不動産所得と給与所得の損益通算が基本的な仕組みです。この効果は所得税だけでなく住民税や社会保険料にも波及します。特に課税所得が900万円以上の方は大きな節税メリットを得られるでしょう。また、節税効果を高めるには物件選びも重要です。

減価償却費の活用方法や物件選び、法人化のタイミングなど、専門的なサポートが必要と感じている方はリアルエステートにご相談ください。リアルエステートのRIERAでは、お客様の所得状況に応じた最適な投資プランをご提案します。

都心の好立地物件を中心に、初期費用から長期的な収支計画まで、一貫したサポート体制を整えています。節税効果と安定収入を両立させるマンション投資のプロフェッショナルに、まずはご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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