【リースバックと任意売却の違いとは】〜メリット、デメリットを解説〜

家を売却して資金を手にするためには「リースバック」という手段があります。
しかし、他にも家を有効に活用することによって資金を調達する手段はたくさんあります。

そのような手段としては、たとえば「任意売却」というものがあります。

みなさんは任意売却について知っていますか。
リースバックと任意売却は何が違うのでしょうか。

今回は、任意売却の仕組みや、メリット、デメリットをご紹介します。

目次

  1. 「任意売却」とは
  2. 任意売却の仕組み
  3. 任意売却は金融機関にとって損ではないのか

  4. 任意売却のメリット
  5.  1高く売却することができる
  6.  2周囲に知られずに済む
  7.  3資金計画が立てられる
  8.  4契約日や引っ越し日を調整することができる

  9. 任意売却のデメリット

  10. リースバックと任意売却を比較してみよう
  11.  リースバックと任意売却の違い

  12.   リースバックと任意売却の違い①選ぶタイミング
  13.   リースバックと任意売却の違い②選ぶ目的
  14.   リースバックと任意売却の違い③選ぶ目転居の必要性
  15.   リースバックと任意売却の違い④今後の生活への影響
  16. リースバックは任意売却後の手段である?!

  17.  任意売却後の選択肢①引っ越す
  18.  任意売却後の選択肢②リースバックをする
  19. 【まとめ】〜リースバックと任意売却の違い〜 

「任意売却」とは

リースバックと任意売却の仕組みを比較するために、まずは任意売却について詳しく見ていきましょう。

任意売却とは、「住宅ローンの支払いが困難になった場合、債権者と相談して家を売却し、ローンを支払う」という仕組みです。

わかりやすくするために少し「競売」と比較して見ましょう。

さまざまな理由から住宅ローンを払えなくなってしまった場合、現在住んでいる家は競売にかけられてしまいます。

競売では、裁判になって強制的に家を追い出されてしまうのでます。
さらに、競売ではあまり高い金額で売却することができません。
裁判の際には物件情報がインターネットで公表されたり、裁判所の人が自宅を調査しに来ることで近隣の人にばれたりしてしまいます。

競売にはこのようなデメリットがあります。

それは困るという場合に、任意売却が選ばれます。

任意売却の仕組み

それでは、任意売却とはどのような仕組みなのでしょうか。

任意売却とは、「住宅ローンを返済できなくなった場合に、自宅を売却することで住宅ローンを返済する」仕組みです。

任意売却には、2つのケースがあります。
売却したことで得られる金額が残りの住宅ローンを下回っているケースと、上回っているケースです。

上回っているケースは一般的な「売却」となります。自宅を売却すれば住宅ローンの残債を完済することができます。
一方、売却したことで得られる金額が残りの住宅ローンを下回っているケースに行われるのが「任意売却」です。

任意売却をしても、売却金額はローン残債を下回っているため、借金は残ってしまいます。
ですが借金の額を減らすことができるため、任意売却は有効な返済手段だといえるでしょう。

ちなみに任意売却の「任意」とは、強制的に売買されてしまう競売に対して「任意」と言われているのです。
競売では家の売買のタイミングを自由に決めることはできません。 それに対して、任意売却の方では売却のタイミングに選択権があります。競売にかけられる前の「任意」のタイミングで売却できることから、「任意」売却といわれているのです。

任意売却は金融機関にとって損ではないのか

任意売却を認めるということは、金融機関にとっては貸したお金が全ては返ってこなくなることを認めることになります。
それでは、任意売却とは金融機関にとっては損なのではないのでしょうか。

結論を言うと、損ではありません。

住宅ローンを支払い終わっていない家には抵当権が残っています。抵当権とは、金融機関が住宅ローンを組む際に、購入した不動産を担保にし、住宅ローンの支払いが滞った際には、支払った分の資金を回収するための権利です。

抵当権が残っている物件には買い手がつきません。そのため、住宅ローンを完済されないまま手放されても、不動産業者は高く売ることができません。
そこで任意売却をすれば、住宅ローンは完済されなくとも抵当権を外すことはできます。

さらに、競売にかけられるよりも任意売却をしてもらった方が、少しでも住宅ローンを返済してもらうことができます。

そのため、金融機関は合意をすることが多いのです。
もちろん金融機関の合意がなければ任意売却を行うことはできません。

任意売却のメリット

続いて、任意売却のメリットをご紹介していきます。 わかりやすくするため、競売と比較しながら見ていきましょう。

1高く売却することができる

競売にかけられた際には市場価格の6割から7割の価格で取り引きされてしまいます。
しかし、任意売却では、市場価格と同等の価格で売却することができます。
少しでも高く売却することができれば、借金の返済を早く済ませることができるでしょう。

2周囲に知られずに済む

資産を競売にかけると、その事実が周囲の人に知れ渡ってしまいます。
自宅の情報がインターネット上にも公開されてしまい、さらには、ブラックリストにも載ってしまいます。

ですが任意売却をしておけばそのような事態は免れることができます。

3資金計画が立てられる

競売や任意売却では借金を完済できないケースがほとんどです。
競売では受け取った資金は全て借金の返済に使用されます。さらに、競売とは強制的な「追い出し」であるため、引越し費用などを負担してもらえるはずはありません。

しかし、任意売却をしておけば残債を減らすことができ、受け取った資金の一部から引越費用を出してもらえるケースもあります。
また、今後の返済プランについても無理のない計画を立ててもらうことができます。

4契約日や引っ越し日を調整することができる

競売は裁判所による強制力のある手続きであるため、契約日や引っ越し日に関して自由はききません。
しかし任意売却であれば交渉によって可能となることがあります。

任意売却のデメリット

続いて、任意売却のデメリットには以下のようなものがあります。

これらのデメリットが困るときには任意売却は避けた方が良いでしょう。

リースバックと任意売却を比較してみよう

リースバックと任意売却の違いは何でしょうか。
そもそも、リースバックと任意売却はどちらかを迷うようなものではないのです。

リースバックと任意売却を比較してみよう

リースバックと任意売却の違いは何でしょうか。
そもそも、リースバックと任意売却はどちらかを迷うようなものではないのです。

リースバックと任意売却の違い①選ぶタイミング

リースバックと任意売却では、選択するタイミングが異なっています。
リースバックは資産売却後、賃貸契約をするときです。

一方、任意売却は家賃の滞納が重なり競売にかけられそうになったときです。

リースバックと任意売却の違い②選ぶ目的

リースバックと任意売却では、選択する目的も異なっています。

リースバックは資金の調達とその後の賃貸が目的です。最終的には同じ家を借りて使い続けることになります。

一方、任意売却の目的は競売を防止することです。
いずれはその家は売却され、手放すことが多いです。

リースバックと任意売却の違い③転居の必要性

リースバックは転居をすることはありません。 引っ越しをしないで済むというのがリースバックの大きなメリットの一つであるのです。
さまざまな理由から引越しをしたくない人が利用するケースが多いです。

一方、任意売却では転居が必要になります。
任意売却の本質は「売却」であり、金融機関と相談した期間内に転居することが求められます。

リースバックと任意売却の違い④今後の生活への影響

リースバックではこれまでと同じ家に住むことができ、周囲に家の売却が知られることはありません。
家賃の滞納などの過去がなければ、ブラックリストに載ることもありません。

しかし、任意売却の場合は家の売却が周囲に知られる可能性があるし、ブラックリストにも載ってしまいます。
さらに、任意売却後しばらくは以下のようなことができなくなってしまいます。

このような生活は制限がかかります。
任意売却をしているのだから、贅沢な消費行動はできません。

リースバックと任意売却にはおもにこのような違いがあります。
つまり、リースバックと任意売却はどちらか一方を選ぶというような仕組みではないのです。

リースバックは任意売却後の手段である?!

リースバックと任意売却では、選択するタイミングが異なっているため、どちらを選ぼうかと悩むようなことはできません。
ですが、リースバックは任意売却後の手段の一つにはなり得ます。

任意売却の後は、引っ越すことしかできないのではなく、そのまま住みつづける方法もあります。それが、リースバック契約です。

任意売却後の選択肢①引っ越す

まず、基本的に任意売却後は引っ越すことになります。

住宅ローンの残債が資産の売却額を上回っている場合、リースバックをすることは難しいためです。

任意売却後の選択肢②リースバックをする

しかし、そのまま住みつづけたい場合もあるでしょう。その際はリースバックを検討します。

任意売却後にリースバックをすることのメリットは、

などがあります。

しかし、金融機関にとっては、リースバックを利用されるよりも普通に売却した方が高く売れるので、リースバックは好まれないという側面があります。

【まとめ】〜リースバックと任意売却の違い〜

今回は、リースバックと任意売却の違いについて見てきました。

リースバックとは、資産を売却し、再度賃貸契約を結ぶ仕組みで、
任意売却とは、競売を避けるために任意のタイミングで家を売却する仕組みでした。

リースバックと任意売却はどちらかを選ぶというものではありません。
リースバックは任意売却をした際の手段の一つなのです。

リースバックと任意売却の違いをよく理解しておきましょう。


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