借地権者が底地買取するメリットと、かかる税金は？

底地や借地の売却時には、それによって利益が出た場合に税金が発生します。
今回は、借地権の基本的な知識とともに、借地権者が底地を買い取るメリットや、買い取りにかかる税金について説明していきます。
もし借地を買い取る予定がある方や、借地上に建てた家に「生涯住み続けたい」と思っている場合には、ぜひご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権について

はじめに、借地権についての基本的な定義を説明します。

借地権とは？

借地権とは、借地借家法において「建物の所有を目的とする地上権、または土地の賃借権」のことをいいます。

地上権と賃借権の違いとしては、地上権は「物権」で、物を直接的に支配できるかなり強い権利です。一方、賃借権は「債権」で、貸主・借主の「債権債務関係」に基づく権利です。

また、土地を貸す地主のことは借地権設定者といい、土地を借りる（借地権を有する）者を借地権者（借地人）といいます。

通常、借地権者は、土地を借りる対価として地主に地代（土地賃借料）を支払います。つまり、地代を支払って他人の土地を借り、その土地の上にご自身の建物があるという場合は、借地権が存在していると考えられます。

借地権のメリット・デメリット

借地権のメリットは、土地に対する固定資産税や都市計画税がかからない点や、所有権を購入するより安価である点、借地権付き建物として借地権の権利を売却することができる点などが挙げられます。

ただし、あくまでも建物の下の土地は他人のものです。そのため、毎月の地代を支払う必要があり、土地賃貸借契約や借地借家法などの決まりのなかで、地主さんとの間にさまざまな制約が発生します。

例えば、名義変更や増改築および建替えの際に、地主の承諾が必要であったり、契約更新の際に更新料の支払いが必要な点などがデメリットです。

また、売却する際も所有権に比べると資産価値は低くなってしまいます。

関連記事 : 所有権と借地権の違いは？基本からよくある疑問まで徹底解説

底地について

つぎに、底地についての定義を説明します。

底地に関する基礎知識

底地とは、「第三者が建物の所有を目的として賃借権や地上権を設定している土地」のことです。

「底地」という呼び方は、一般的に地主側からの立場で用いられることが多く、その地主のことは「底地人」ともいいます。反対にその土地を借りている人のことは「借地権者（借地人）」といい、借地権者側から見てその土地は「借地」と呼びます。

底地を所有すると、通常は賃貸借契約や地上権設定契約などの契約が結ばれるため、底地人は賃料収入を得られます。

借地権の種類と底地価格

普通借地権

普通借地権とは、更新が可能な借地権のことです。そのため、借地期間の満了時に地主から簡単に契約更新の拒絶ができません。

地主が更新を拒絶する場合には正当な理由がなければならず、仮に正当な理由と認められても、借地権者は地主に対して、建物を時価で買い取らせることができます。

このように、普通借地権では借地権者の土地を借りる権利が強く守られています。そのため、普通借地権の付いた底地は、買い主が自由に使える可能性も著しく低く、売却に苦労しやすいです。また、その価格も更地価格に比べると低くなることが多いです。

定期借地権

定期借地権とは、更新が不可能な借地権のことです。そのため、契約期間満了時には地主が土地を取り戻せます。

定期借地権には、そのなかでも一般定期借地権と建物譲渡特約付借地権、そして事業用定期借地権の3種類が存在します。いずれも契約期間の満了時に借地契約が終了し、土地が確実に戻ってくる点は共通しています。

定期借地権は、上記のような理由から普通借地権に比べると売却しやすく、価格も高くなります。その売却価格は、残りの契約期間が長いほど安く、契約期間が残りわずかであれば、更地価格に近い金額で取り引きされます。

使用貸借

使用貸借とは、おもに無償で土地を貸している借地のことです。

例えば、中小企業の社長が個人所有している土地を、会社が借りているようなケースでよく見られます。

使用貸借は借地借家法の適用を受けません。そのため、借り主の権利が守られていないのが特徴です。そのため、地主が借地人を簡単に退去させることが可能です。

よって、使用貸借の土地は、一般的にはほぼ更地に近い価格で取り引きされます。

関連記事 : 底地とは？活用・売却・相続前に知っておきたい基本知識

底地買取するメリットと注意点

普通借地権の付いた底地を高く売却したい場合には、借地権者に買い取ってもらうのが最適だと言えます。

無関係な第三者が底地を買い取るとなっても、借地契約は簡単に解除できないのが懸念点ですが、借地人が買い取ることで借地権を解消することができるからです。

借地権が解消されれば、土地利用の自由度が上がり、担保としての価値も上がります。

よって、借地権者の買取価格には増分価値が認められており、第三者への売却よりも高く売れるのです。

では、底地買取する場合の借地権者側のメリットや注意点はどんなことがあるのでしょうか。

底地買取のメリット

地代の支払いなどが要らない

借地として地主から土地を借りている間には、毎月地代を支払う必要がありますが、底地買取するとその必要が無くなります。

また、契約更新時の更新料を払う必要もなくなります。

土地の利用が自由

建物の増築や建て替えの際に、地主の承諾が要らないため手間がかからず、自由に建物を建て替えられます。また、建替承諾料を支払う必要もありません。

土地を売却するときも、地主の承諾はもちろん要りませんし、名義変更料の支払いもありません。

住宅ローンが通りやすい

借地権付き物件の場合、土地を担保にできないことから住宅ローンの審査に通りにくいという難点があります。

そこで、底地買取することによって借地権が解消されると、土地の所有権を持つ＝土地も担保にできることから担保価値が高くなり、住宅ローンの審査が通りやすくなります。

新たに土地を探すより安く済む

借地権者が底地を買い取る場合、一般に流通している更地（土地）価格の約50%が相場です。借地権者は、すでに底地に建物を所有していて借地権を持っています。この借地権は更地価格の約60％に相当するので、新たに土地を探して購入するよりも、底地を買い取る方が大幅に安く購入できます。

買い手が付きやすい

借地権を売却しようとしても、買い手がつかなかったり高値で売れないことがあります。しかし、借地権を解消して土地や建物の所有者になれば、買い手も付きやすくなり、換金しやすくなります。

底地買取の注意点

売買価格が適正かどうか

借地権者は底地を買い取る前に、その地域の土地売買取引に関する価格や公示価格を調べておきましょう。それらが売買価格を決める際の判断材料になるからです。

住宅ローンを組む場合の名義移転

地主が、底地を買い主である借地権者に名義移転するには、売り主である地主と土地謄本上の名義が一致していなければいけません。名義が不一致の場合には、相続登記などを行いましょう。

測量を行い、境界線を明確にしておく

底地は、数十年から百年以上の長期にわたり引き継がれている土地であることがほとんどです。そのため、境界線があいまいなままで底地を買い取ると、のちのちそれが原因でトラブルに発展してしまう可能性があります。そのため、底地を購入する際には測量をきちんと行いましょう。

底地買取にかかる税金

底地を購入したら、その代金には税金がかかります。ここからは、その税金についてくわしく解説していきます。

不動産取得税

借地の上に建物が建っている場合に、その土地を購入すると「不動産取得税」

がかかります。

不動産所得税とは、その名の通り、不動産の所有権を取得するとかかる税金です。借地だけを購入した場合には、その土地の所有権を持つことにはならないので、不動産所得税はかかりません。しかし、借地上に建物が建っていたり、購入後に建物を建てたりした場合には、その建物に対して課税されます。

すでに建物が建っている状態で借地を購入する場合は、簡単にいえば中古住宅を購入することになるため、固定資産税評価額から控除額を差し引いた金額に対して、不動産所得税が課されます。

固定資産税や都市計画税

固定資産税や都市計画税は、不動産取得税と同じく借地に対してはかからず、借地上の建物に対して課税されます。

そのため、底地を買い取ると、固定資産税や都市計画税といった地方税が発生します。

地方税は相続税などの国税とは違い、都道府県が徴収している税金です。固定資産税とは、土地や建物を所有していると毎年課されます。そして、都市計画税は、都市事業や区画整理の財源のために課されます。

都市計画税と固定資産税は併せて課税され、毎年4月または6月頃に、その年の1月1日時点で登記簿上に不動産を所有している人のところへ納税通知書が送られてきます。

そのため、年の途中で借地を売買した場合には、売り手がすでに税金を納めていることがあります。そのため、契約書上で定めた方法で精算し、納税負担が決まります。

固定資産税の負担額は、その課税評価額に対して1.4％をかけたもので、都市計画税は、その課税評価額に0.3％をかけたものです。

固定資産税は、借地に建っている建物の種類や広さに応じて、税率を軽減できる可能性があります。手続きはとくに必要なく、市区町村が対応してくれます。

都市計画税については、その税率が地方自治体によって異なり、控除措置などを適用できる場合もあります。正確な金額については、市町村の窓口に確認をとってみるとよいでしょう。

さいごに

いかがでしたか。この記事では、主に借地権者側から見た、借地権の基礎知識と底地買取のメリット・デメリットについて解説してきました。

借地権者は、底地を買い取ることでメリットもあれば、注意しておくべき点もあります。

とくに、底地の買取相場は借地権の種類により異なるので、事前に調べておいた方が良いでしょう。

また、住宅を建てている底地の場合、その買取価格は更地価格の1〜2割ほどになってしまうこともあります。底地の時価は、相続税評価額よりも低くなってしまうケースもよく見られるので、生前に売却した方が相続税対策にもなります。

また、今回は借地権者側のメリットなどにフォーカスしましたが、地主側にも同じように、所有しているメリットもあれば売却した方が良い場合もあると言えます。

土地を所有している人や借りている人は、借地・底地に関しての基本的な知識や税金などについてはおさえておくと良いでしょう。

また、問題が生じた場合は速やかに、借地権にくわしい不動産業者や弁護士などの専門家に相談することをオススメします。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける