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2025/11/28借地権者が底地を買い取るメリットは？完全所有権化の効果と注意点
- 底地・借地
借地権者が地主から「底地を買い取ってもらえないか」と提案された場合、気になる点としては買い取って底地を所有することで生じるメリット・デメリットですよね。
本記事では、底地買取のメリット・デメリットに加えて、底地買取の流れなど基本的な知識をまとめています。
ぜひ最後までご覧ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
底地と借地について
「底地」とは、「賃借権がついている土地」のことをいいます。
そして、底地を所有している人のことは「底地人」、底地を持つ権利のことは「底地権」といいます。
自己所有している土地に、自宅などの建物を建てる場合には、底地についてはとくに問題になりません。
しかし、他人の土地を借りてその上に建物を建てる場合は、土地の所有者と「賃貸借契約」を結ぶ必要があります。こうして貸し出している土地のことを、土地の所有者側から見て「底地」と呼ぶのです。
反対に、建物の所有者側から見た場合、借りている土地のことは「借地」といいます。
底地を所有するメリット
ここでは、底地を所有していることで生じるメリットについて解説します。
賃貸収入が得られる
底地を所有することで、その上に建物を建てて所有している人から地代（賃料）を得られます。
土地をはじめとした不動産は、所有しているだけで、固定資産税評価額の1.4%の固定資産税と、0.3%の都市計画税が毎年課されます。
所有している土地を自分で利用していないのであれば、他人に貸して収益を得ることで資産の有効活用ができます。
毎月の地代のほかにも、物件を貸し出す際には礼金がもらえ、契約期間が決まっている場合にはその更新料などを受け取れます。
固定資産税を抑えられる
底地は、更地（建物が建っておらず、借地権や抵当権などの権利が付帯していない土地）と比較して、毎年納税が必要な固定資産税が安いというメリットがあります。
その額は、土地の用途に応じて変わってきます。具体的な税率については自治体によって異なるため、あらかじめ確認しておいたほうが良いでしょう。
管理がラク
底地であれば、同じ不動産でもマンションのように維持費や修繕費用、初期費用などがかかることはほぼありません。
また、土地を貸している借地人に管理を任せられるので手間がかかりません。
底地を所有するデメリット
では、反対に底地を所有することで生じるデメリットについて解説していきます。
自由な使用はできない
賃貸借契約を結んでいる期間内に、「自分でその土地を利用したいから」などといって賃借人を追い出すことはできません。
借地借家法は、賃借人を守るために賃借人に有利な規定が定められているため、底地の所有者は自由に土地を利用できないことになります。
相続税の課税対象となる
底地を所有している場合、相続時に現金と同じ価値として扱われて、相続税の課税対象となります。
持っているだけで税金が課せられるため、割に合わないと感じることもあるでしょう。
売却に苦労する可能性がある
底地人が、土地を換金したくて売却活動をする場合、その土地を他人に貸している状態で売却しなければなりません。
賃借権がついている状態で売却する場合、買い主は賃借権がついている状態で底地を購入しなければなりません。新しく売主から購入したからといって、賃借人を追い出せないルールになっています。
そのため、収益物件としての底地を探している買い主を探さないといけなくなり、なかなか買い主が見つからない可能性があります。
借地人とのトラブル
所有している土地を誰かに貸す際には、もちろんその相手が信用できる人かを見極める必要があります。契約期間は長期にわたるので、もしも地代が支払われないようなことが続くなど、トラブルが発生してしまうと長い間悩まされることになってしまいます。
トラブルを避けるためにも、契約内容を守ってもらえるよう、賃借人が地代を滞納した場合にどのように回収するかや、強制退去となる条件などを定めておくことが必要です。
地代のほかにも、更新料の支払いや土地の管理に関する問題、建物所有者が増築や建替えをするような場合はどうするか、なども争点となりやすいです。
もしも関係性が悪化しトラブルに発展すると、税理士や弁護士などの専門家に依頼しなければならなくなるので、契約相手は慎重に選ぶ必要があります。
底地買取のメリット
借地人が、底地に建てた家に「ずっと住み続けたい」と思ったときには、底地を地主から買い取って、土地の所有することで安心して永住できます。
ほかにも、底地買取による借地権者側のメリットを解説していきます。
毎月の地代の支払いなどが必要なくなる
借地権者は、地主に対して毎月地代を収めています。また、契約期間の更新料や増改築・建替え料なども必要です。
しかし、底地を買い取ることでそれらの費用がかからなくなります。
また、今は地代が安くても、これから値上げされる可能性は十分あります。完全に自分の土地とすることで、値上げの心配もなくなります。
安い価格で買える
借地人が底地を買い取る場合には、一般的な更地（土地）価格の約50%が相場になります。
借地人はすでに、底地に建物を所有し借地権を持っていますが、この借地権価格は更地価格の6割程度に相当します。
そのため、新規に土地を探して購入するより、底地を買い取る方が大幅に安く購入できます。
住宅ローンの審査が通りやすい
借地権者が住宅ローンを組むときに、土地を購入しておくことで、建物だけでなく土地も担保にできます。
そうすることで、担保としての価値も高まり、ローン審査にも通りやすくなるでしょう。
売却しやすい
借地権を売却したい場合に、なかなか買い手がつかなかったり、売れても高値がつかないことがあります。しかし、借地権を解消して土地や建物の所有者になれば、買い手も付きやすくなって、換金もしやすくなります。
資産価値100％
土地評価の観点からみると、借地権は更地価格の60～70%程度と評価されています。しかし、それは税務上の評価であって、実際にはその価格でなかなか売れないことが多いです。つまり借地権は、資産価値としては評価額より低くなってしまうのが実情です。
しかし、所有権を取得することで実勢価格で売れるため、評価どおりの資産価値が得られます。
土地の使用がより自由になる
借地権者が土地を購入すると、建物の増築や建て替えも自由にできます。ほかにも、自宅をアパートにしたり、更地にして駐車場にするといったように、自由な使い方をして収益を得ることもできます。
また、もとの地主（底地人）にとっても、借地人に底地を買い取ってもらう方が、第三者に売却するよりメリットがあります。
第三者は、底地の買い取りでローンを使うことが難しいため、購入不可能となってしまうことも考えられます。しかし、借地人であれば住宅ローンを利用することができます。
そして、売却価格の相場にも大きな差があります。
第三者に底地を売却すると、更地価格の約15%が相場です。借地人であれば更地価格の約50%が相場であるため、3倍以上の高値で底地を売却できることになります。
底地買取の流れとローン
借地権者が底地を買い取るとなった場合、土地の売買契約の手続きをします。
ここでは、その流れと住宅ローンについてご説明します。
底地買い取りの流れ
地主が借地権者に底地買取を提案し、借地権者に同意してもらう。
↓
売買契約の条件について相談の上で内容を調整する。
↓
内容確認の上、売買契約を結ぶ。
↓
測量を行う。
↓
借地権者が土地を購入し、所有者の名義変更を行う。
売買契約の内容については、不動産会社に相談しながら決めることもオススメです。
測量は、境界線をはっきりさせるのが大半の目的です。そして、底地の一部が道路に面している場合には、市区町村の道路課と「官民査定」という協議をします。また、隣接地の所有者とも協議をしなければなりません。そのため、測量には時間がかかる場合も多く、測量が完了する前に売買契約を締結するのが一般的です。
ローンについて
底地を買うにあたって、まとまった現金が用意できる場合は、なるべく一括で購入しましょう。その方が、長期にわたるローンを組んで返済のことを考えるよりも、簡単に底地を取得できます。
しかし、底地を購入するとなるとその金額は数百万円〜数千万円が相場なので、資金の用意が難しいこともあります。
そんなとき、借地人は通常の住宅ローンを利用して、底地を買い取ることが可能です。
通常、第三者が底地を買い取るとなると、底地に担保価値が無いためローンで購入することは難しいです。ただし借地人であれば、金融機関が土地の所有権だけではなく、借地権付きの建物も担保にできることから、通常の「住宅ローン」の審査に通りやすくなるためです。
ここで気を付けておきたいのは、金融機関によって融資の条件や、資金の使途などに違いがあるため、底地購入の融資ができない金融機関もでてきます。住宅ローンの利用を検討される場合は、金融機関に詳細を確認しておくことが必要です。
ローンを組む場合の流れ
地主もしくは不動産会社にローンを組む旨を相談する。
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売買契約の条件を調整する。
↓
境界線をはっきりさせるために、測量を行う。
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銀行などの金融機関にて、住宅ローンの申し込みをする。
↓
審査が通り測量が完了したら、銀行融資を受けて売買代金を決済し、土地の所有者の名義変更を行う。
親子ローン
また、借地権者単独では借入の条件を満たせないような場合には、借地権者の子どもと一緒にローンを組むシステムもあります。
その一つが「親子リレーローン」というものです。こちらは親子で一つのローンを借りて、親が可能な範囲でローン返済した後に、子どもがそれを引き継いで返済する方法です。
もう一つが「親子ペアローン」です。親子で別々に借入れをし、それぞれのローンの連帯保証人となって同時返済する方法です。
等価交換のメリットと流れ
もし借地権者が買い取りに難色を示すような場合には、借地の一部についての等価交換を提案するのも良い方法です。
等価交換とは
等価交換とは、底地と借地権を分筆し、それぞれ一部分を地主と借地権者が相互交換する方法です。
等価交換をすると、借地権の一部分は地主に返還されて、底地の一部分が借地権者へ譲渡されます。
等価交換のメリット
借地権者の視点からみると、等価交換は底地を買い取るときと同様に、完全な所有権が手に入るというメリットがあります。
また、「固定資産の交換の特例」といって、固定資産を交換する際に一定の条件をクリアしていれば、交換による譲渡所得税を無税にすることも可能となります。
その条件は以下の通りです。
- 交換によって譲渡・取得する資産が、個人で所有している固定資産であること。
- 交換する固定資産は、同じ種類同士であること。
- 交換する固定資産を、1年以上所有している。
- 交換で取得する固定資産の用途が、譲渡する固定資産と同じであること。
- 交換で譲渡・取得する固定資産の時価に差額がある場合に、高い方の固定資産の時価の20％以内であること。
このようにかなり細かい条件ではありますが、当てはまる場合はとてもお得ですよね。
等価交換の流れ
借地権者が等価交換に同意した際の、交換手続きの流れは以下の通りです。
交換する土地の価値について、不動産鑑定士などの専門家に調査依頼する。
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土地の価格がわかり次第、交換する割合について相談し、地主と借地権者が等価になるようにする。
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割合が決定したら土地を分割して登記し直す「分筆登記」をする。
↓
分筆登記で、固定資産の一部を相手に渡す手続きが終わった後は、「所有権移転登記」を行って名義を変更する。
どのような方法をとるにしても、不動産に関する知識や豊富な事例を参考とした交渉が必要となるため、底地売買の専門の不動産会社に依頼をするのがベストだといえます。
さいごに
いかがでしたか。
今回は、「底地」についての基本知識と、借地権者が底地を買い取るメリットなどについてお伝えしてきました。
ここで紹介した底地の買い取り以外にも、借地権者が借地を手放したいという場合に、建物と一緒に売却するような方法もあります。
もし実際に底地を借地権者に売却したい場合や、その手続きに関して不明点やトラブルが発生した際には、早い段階で不動産会社や税理士、弁護士などの専門家に相談することをオススメします。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
