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2026/03/03定期借地権付き一戸建てはデメリットだらけ？メリットや向いている人の特徴も解説
- 底地・借地
マイホームを購入する際の選択肢のひとつに「定期借地権付き一戸建て」があります。しかし、「定期借地権付き一戸建ては安く購入できるけれど、デメリットが多そうで不安」とお悩みの方もいるのではないでしょうか。
この記事では、定期借地権の概要から定期借地権付き一戸建てのデメリットとメリット、向いている人・向いていない人の特徴まで解説します。後悔しない判断をするためにも、ぜひ参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
定期借地権とは？
定期借地権付き一戸建ての購入を検討しているなら、まずは定期借地権に関する知識を身につけることが大切です。ここでは、定期借地権に関して最低限押さえておきたい基礎知識と一般的な所有権の一戸建てとの違いを解説します。
定期借地権と普通借地権の違い
借地権には「定期借地権」と「普通借地権」の2種類があります。どちらも「地主から土地を借りて建物を建てる権利」という点は共通していますが、契約期間や更新の有無、将来の土地の扱いが異なります。両者の違いを整理すると、次の通りです。
| 項目 | 定期借地権 | 普通借地権 |
| 契約期間 | 原則50年以上（種類により異なる） | 30年以上（初回契約） |
| 契約の更新 | できない | できる |
| 契約終了後の扱い | 建物を解体して更地で返還 | 建物があって契約更新し続ける限り利用可能 |
| 契約方法 | 原則公正証書などの書面による | 口頭でも可能 |
定期借地権の特徴は、契約更新ができない点です。契約期間が満了したら、必ず地主に土地を返さなければなりません。一方、普通借地権は契約更新が前提で、長期間にわたって土地を使い続けられます。
「土地が将来必ず返還される仕組み」こそが、定期借地権が導入された最大の理由です。もともと地主にとっては「一度土地を貸すと、半永久的に返ってこない」というリスクがありました。その不安を解消し、地主が安心して土地を貸し出せるようにして土地の流通を促進する目的で誕生したのが「定期借地権制度」です。
関連記事：普通借地権とは？定期借地権との違いや相続・契約更新のポイント
定期借地権の種類
定期借地権は、一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の3種類に分かれています。それぞれの権利の違いを以下にまとめました。
| 種類 | 契約期間 | 利用目的 | 契約終了後の扱い | 契約方法 |
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 居住用・事業用どちらも可 | 建物を解体し更地で返還 | 書面 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | 事業用のみ | 建物を解体し更地で返還 | 公正証書 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 居住用・事業用どちらも可 | 建物を地主へ譲渡 | 書面 |
定期借地権付き一戸建てで主に用いられるのは「一般定期借地権」です。契約期間が50年以上と長く、居住用としても利用できます。ただし、契約期間が満了したら建物を解体し、更地の状態で地主へ返還する必要があります。どれだけ長く住んでも、最終的に土地は自分の資産にならない点が特徴です。
「事業用定期借地権」はあくまでも事業専用で、居住用の住宅を建てる際には使えません。「建物譲渡特約付借地権」は契約終了時に建物を地主に買い取ってもらえる点が特徴ですが、価値の低い建物でも強制的に買い取る義務が地主に発生することから、実務で用いられるケースは非常に少ないのが実情です。
定期借地権付き一戸建てと一般的な一戸建ての違い
定期借地権付き一戸建てと一般的な「所有権」の一戸建てとの最大の違いは、土地の所有者が誰かという点です。
定期借地権付き一戸建ての場合、土地はあくまでも地主の所有物で、購入者はその土地を一定期間借りて建物に住む形となります。一方、一般的な一戸建ては土地と建物の両方をまとめて購入し、全て自分の資産として所有できることが特徴です。
関連記事：所有権と借地権の違いは？基本からよくある疑問まで徹底解説
定期借地権付き一戸建てのデメリット
定期借地権付き一戸建てには、一般的な所有権の一戸建てにはない特有のデメリットが存在します。知らずに購入すると後悔につながりかねないため、注意が必要です。ここでは、定期借地権付き一戸建てのデメリットを5つ紹介します。
毎月地代を支払う必要がある
定期借地権付き一戸建ては建物こそ購入者の所有物になりますが、土地の所有権はあくまでも地主にあります。そのため、建物の住宅ローンを返済しながら、毎月または毎年地主に地代を支払い続ける必要がある点は大きなデメリットといえるでしょう。
地代の相場は地域や契約条件によって異なりますが、一般的に土地の評価額の2％～3％です。土地の評価額が2,000万円の場合、年間40万円～60万円、月に3万円～5万円ほどの金額を支払う必要があり、長期的に見ると決して小さな負担とはいえません。
定期借地権付き一戸建てを購入する際は、住み続ける限り地代という固定費が発生し続けるという仕組みをしっかりと理解した上で、資金計画を立てることが大切です。
契約更新ができない
契約更新ができない点も定期借地権特有のデメリットです。普通借地権とは異なり、定期借地権は契約期間が満了した時点で必ず土地を地主へ返還しなければなりません。
返還時は更地渡しが原則で、購入者が費用を負担して建物を解体する必要があります。一戸建ての解体費用は建物の規模によって異なるものの、数十万円～数百万円ほどかかるのが一般的です。契約満了時にまとまった出費が発生する点は大きな負担となります。
また、定期借地権は建物買取請求権も認められていないため、契約満了時に建物を地主に買い取ってもらうこともできません。
地主の承諾があれば再契約は可能ですが、新たに契約を交わす形です。そのため、定期借地権を設定する対価として権利金の支払いや地代の値上げを求められることがあります。
関連記事：定期借地権は更新できる？契約終了後の対応や再契約のルールを解説
家を建て替えても契約期間が更新されない
定期借地権付き一戸建ての見落とされがちなデメリットのひとつが、家を建て替えても契約期間が延長・更新されない点です。
普通借地権の場合、地主の承諾を得て一戸建てを建て替えると、そのタイミングで当初の契約期間が延長・更新されるのが原則です。そのため、古くなった家を建て替えながら、長期間にわたって住み続けられます。
一方、定期借地権にはこの考え方は適用されません。契約期間の途中で家を建て替えても、契約満了日は当初の取り決めのままです。50年契約のうち40年目に建て替えをしても、新たな家に住めるのは10年だけで、その後は解体して地主に返還する必要があります。
定期借地権付き一戸建てはあくまでも契約期間内で住む前提の住宅で、好きなタイミングで建て替えながら何世代にもわたって住み継ぐことはできない点を事前に理解しましょう。
購入時に住宅ローンを組みにくい
定期借地権付き一戸建ては、住宅ローンを組みにくい点もデメリットのひとつです。一般的な所有権の一戸建ての場合、土地と建物の両方を担保として金融機関から融資を受けられます。一方、定期借地権付き一戸建ては地主の所有物である土地を担保にできません。
定期借地権は契約期間が満了すると必ず消滅する権利であるため、金融機関は将来にわたって安定した担保価値を見込めないと判断します。したがって、定期借地権付き一戸建ての購入に際して希望する金額を借りられない可能性がある点には注意が必要です。
売却しにくい
定期借地権付き一戸建てには、将来的に売却しにくいリスクもあります。土地の所有権がなく、いずれ地主へ返さなければならないためです。特に契約期間の残りが短いほど買い手が見つかりにくく、建物の築年数が浅くても売却が難航するケースは少なくありません。
また、売却に際して地主の承諾が必要で、所有権の一戸建てのように自由に売れるとは限らない点にも注意が必要です。
定期借地権付き一戸建ては、購入時より売るときのほうが難しさを実感しやすい家といえます。将来的な売却を視野に入れている場合、購入時点で売りやすさまで含めて検討することが重要です。
定期借地権付き一戸建てのメリット
定期借地権付き一戸建てには多くのデメリットがある一方、所有権の一戸建てにはない魅力も存在します。特に、購入時の価格やランニングコストの負担の軽さは大きなメリットです。ここでは、代表的なメリットを3つ紹介します。
所有権付き一戸建てより安価で購入できる
定期借地権付き一戸建てのメリットとして、所有権の一戸建てより安価で購入できる点が挙げられます。一般的な一戸建ては、購入価格の中で土地代が大きな割合を占めます。特に都市部では総額の半分以上が土地代というケースも珍しくありません。
定期借地権付き一戸建てであれば、土地代を支払う必要がないため、同じエリアの同じグレードの家でも数百万円～数千万円ほど安く購入できる可能性があります。その結果、「予算内で立地のよいエリアを選びやすくなる」「住宅ローンの借入額を抑えられて毎月の返済額を軽減できる」といったメリットにもつながります。
土地に課される税金を負担せずに済む
土地に課される税金を負担せずに済む点も定期借地権付き一戸建てのメリットです。一般的な所有権の一戸建ては、毎年土地と建物に対して固定資産税と都市計画税が課されます。
一方、定期借地権付き一戸建ての場合、土地にかかる固定資産税・都市計画税は所有者である地主が納めます。購入者が負担するのは建物部分の税金のみで、所有権の一戸建てと比べて毎年の税負担を抑えることが可能です。
特に、地価の高いエリアでは土地にかかる税金の負担が重くなりがちなため、長期的に見るとランニングコストを軽減できる恩恵は大きいといえるでしょう。
ライフプランを立てやすい
定期借地権付き一戸建ての特徴は、契約期間があらかじめ決まっている点です。一見するとデメリットに感じますが、見方を変えれば、ライフプランに合わせて住まいの計画を立てやすいというメリットにもなります。
例えば、「子どもが独立するまでの期間だけ住みたい」「老後は利便性の高いマンションに住み替えたい」といった将来の住み替えを前提とした住宅選びが可能です。契約終了という区切りが明確に決まっているからこそ、人生設計と住み替えのタイミングを一致させやすくなる点はメリットといえます。
定期借地権付き一戸建てが向いている・向いていない人の特徴
定期借地権付き一戸建ては購入価格を抑えられる一方で、地代の支払いや契約満了による返還義務など、所有権の一戸建てとは異なる特徴があります。そのため、誰にでも向いている住宅ではありません。
ここでは、定期借地権付き一戸建てのメリットとデメリットを踏まえて、向いている人・向いていない人の特徴を紹介します。
定期借地権付き一戸建てが向いている人
定期借地権付き一戸建ては、特に次のような考え方を持つ人に向いています。
- マイホームを安価で取得したい
- 土地の所有にこだわりがない
- 将来的に住み替える可能性が高い
定期借地権付き一戸建ては土地代がかからない分、所有権の一戸建てと比べて購入価格を大きく抑えられます。「立地は妥協したくないけれど、予算に限りがある」「家賃を払い続けるより持ち家に住みたい」といった人にとっては現実的な選択肢です。「土地は資産として持たなくてもよい」と割り切れる方であれば、大きな不満を感じにくいでしょう。
「定年後は駅近のマンションに住み替えたい」「いずれは実家に戻る予定がある」など、一生住み続ける前提ではない住まいを探している人にとって、契約期間が明確な定期借地権付き一戸建ては合理的な選択肢となり得ます。
定期借地権付き一戸建てが向いていない人
次のような考え方を持つ人には、定期借地権付き一戸建ては不向きな住宅形態といえます。
- 老後まで安心して住み続けたい
- 子どもに土地と建物を相続させたい
- 土地を自分の資産として所有したい
定期借地権には契約期間があり、更新もできないため、「ついのすみかとして住み続けたい」「マイホームを次の世代へ引き継ぎたい」と考える方には不向きです。地代をいくら支払っても土地は自分の資産にはならないため、土地を所有したい方にも向いていません。
定期借地権付き一戸建ては「一生住み続けたい」「土地も含めて資産として残したい」という価値観を持つ方には、後悔につながりやすい住宅形態といえるでしょう。
まとめ
定期借地権付き一戸建てには「所有権の一戸建てより安く購入できる」「税の負担が少ない」という大きなメリットがあります。一方、「地代の支払いが発生する」「契約期間が満了したら更地にして返還しなければならない」などのデメリットも併せ持っています。
定期借地権付き一戸建ての購入・相続を検討する際は、自分や家族の価値観と将来のライフプランを踏まえた上で慎重に検討することが大切です。
定期借地権付き一戸建てを相続したものの、どうすればよいか分からない方は、リアルエステートが運営する「おうちの相談室」をご活用ください。あなたの状況や理想のライフプランを丁寧にヒアリングした上で、最適な解決策を提案します。
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