借地権の相続税はいくら？種類別に相続税評価額の計算方法を解説！

建物を建てる目的で地主から土地を借りる権利である借地権は、土地や建物と同じく相続財産のひとつと見なされ、相続税の課税対象となります。借地権を相続したものの、「相続税がどのくらいかかるのか」「評価額はどう計算するのか」と悩む方もいるのではないでしょうか。

この記事では、借地権の種類別に相続税評価額の計算方法について解説します。相続税を軽減する方法や相続時の注意点も紹介するため、安心して借地権を相続できるでしょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

相続税評価額の計算時に知っておきたい借地権の種類

借地権には旧法借地権・普通借地権・一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権・一時使用目的の借地権の6種類があります。

借地権も相続税の課税対象ですが、相続税評価額の計算方法は借地権の種類によって異なるため、まずは自分が相続する借地権がどれに当てはまるか確認することが大切です。ここでは、借地権の種類別に特徴を紹介します。

旧法借地権

借地権に関する法律は、1992年8月1日に借地法から借地借家法へと改正されました。旧法借地権は、現行の借地借家法の施行に伴って廃止された借地法に基づく権利です。旧借地権とも呼ばれます。

旧法借地権の特徴は、契約更新が可能な点です。借地上に借地人の住む建物が存在し、かつ正当な理由がない限り、地主は契約更新を拒否できません。建物の利用目的に制限はなく、居住用の住まいの他、店舗のような事業用の建築物も建てられます。

契約期間は建物の構造によって異なり、非堅固建物（木造など）の場合は20年以上、堅固建物（鉄骨造など）の場合は30年以上の期間で設定する必要があります。契約更新後の存続期間は、非堅固建物が20年、堅固建物30年です。

関連記事：借地権の旧法・新法の違いを徹底解説

普通借地権

普通借地権は現行の借地借家法に基づく権利で、定期借地権以外の借地権です。旧法借地権同様、契約更新が可能で、建物の利用目的に制限はありません。また、地主の正当事由による更新拒絶や解約申し入れで契約が終了する場合、借地人は借地上の建物を地主に買い取ってもらう建物買取請求権を行使できます。

契約期間は、建物の構造にかかわらず30年以上に設定されます。契約更新後の存続期間は1回目が20年以上、2回目以降が10年以上です。

関連記事：普通借地権とは？定期借地権との違いや相続・契約更新のポイント

一般定期借地権

一般定期借地権は、借地借家法の施行に伴って新たに設定された借地権です。旧法借地権や普通借地権とは異なり、契約を更新できない点が大きな特徴です。

契約期間が満了したら、借地人は借地上の建物を取り壊し、更地に戻してから地主に返還します。建物の用途に制限はありません。契約期間は、建物の構造を問わず50年以上です。原則として途中解約はできません。

関連記事：定期借地権は更新できない？再契約の方法と注意点を解説

事業用定期借地権

事業用定期借地権は、事業目的で地主から土地を借りる際に適用される借地権です。土地の利用目的が事務所や店舗のような事業用の建物に限定されています。また、土地に事業用定期借地権を設定する場合、公正証書によって契約を交わさなければならない点も特徴です。

契約期間は、10年以上50年未満です。契約更新はできないため、契約期間が満了したら更地にして地主へ返す必要があります。原則として途中解約はできません。

関連記事：事業用定期借地権のメリット・デメリットと公正証書の作成方法

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、契約期間満了後、土地上の建物を時価で地主に買い取ってもらえる定期借地権です。地主が建物を買い取ることで、借地権は消滅します。

一般定期借地権や事業用定期借地権とは違い、契約期間が終わった際に解体費用を負担しなくてもよい点も特徴です。建物の利用目的に制限はありません。契約期間は30年以上です。原則として途中解約はできません。

一時使用目的の借地権

一時使用目的の借地権は、仮設の事務所やイベント会場など、一時的な利用目的で土地を借りるときに設定される借地権です。普通借地権や定期借地権とは異なり、借地借家法は適用されません。

契約存続期間に関する規定がないため、数か月や数年といった短期間だけ土地を借りたいときに有効です。地主と借地人の双方が自由に解約できる点も特徴として挙げられます。

借地権の種類別相続税評価額の計算方法

相続税を申告納付する際は、納税者が自ら相続財産の評価額を計算しなければなりません。正確な納税額を求めるためにも、相続した借地権の相続税評価額の計算方法を覚えておきましょう。ここでは、借地権の種類別に相続税評価額の計算方法を紹介します。

旧法借地権・普通借地権

旧法借地権と普通借地権の相続税評価額は、「土地の評価額×借地権割合」で算出します。借地権割合は、土地の評価額に対して借地権が占める割合です。国税庁がエリアに応じて30％～90％（10％刻み）の間で設定しています。

土地の評価額の求め方には、路線価方式と倍率方式があります。路線価方式は、土地の面積に路線価（道路に面する標準的な宅地1平方メートル当たりの評価額）を乗じて評価額を導き出す方法です。路線価は毎年国税庁が公表しており、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認できます。

倍率方式は、路線価が設定されていない地域における土地の評価方法です。土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて算出します。倍率は国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認可能です。

参考：『財産評価基準書路線価図・評価倍率表｜国税庁』

関連記事：借地権割合とは？調べ方と相続税評価額の計算方法

一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権

定期借地権の相続税評価額の計算方法は、以下の通りです。国税庁の「財産評価基本通達 第24条」に基づく計算方法ですが、非常に複雑です。

定期借地権の相続税評価額＝土地の評価額×（A÷B）×（C÷D）
A：定期借地権設定時に受け取る経済的利益の合計（権利金や保証金、差額地代など）
B：定期借地権設定時の宅地の市場での通常の取引価格（実際に市場で売買されている額）
C：課税時点における定期借地権の残存期間に応じた基準年利率による複利年金現価率（将来支払う地代の合計額を現在価値に割り引いたもの）
D：定期借地権の契約期間に応じた基準年利率による複利年金現価率（契約時の定期借地権の存続期間に応じた係数）

定期借地権を相続した場合、自分で相続税評価額を計算するのは困難です。正確な相続税評価額を計算するためにも、相続や借地権に詳しい税理士や不動産会社に相談しましょう。

一時使用目的の借地権

一時使用目的の借地権の相続税評価額は、雑種地（用途が定まっていない土地）に設定される賃借権を評価するときと同じ方法で算出します。

「賃借権が登記されている」「権利設定の対価として権利金を支払っている」「堅固な建物の所有を目的としている」など、賃借権が地上権に準ずる権利として評価されるときは次の計算式を用います。

雑種地の評価額×法定地上権割合と借地権割合のどちらか低い数字

上記以外の賃借権の場合、以下の計算式で相続税評価額を求めます。

雑種地の評価額×法定地上権割合×1/2

なお、法定地上権割合は契約残存期間に応じて以下のように細かく設定されています。

契約残存期間	法定地上権割合
10年以下	5％
10年超15年以下	10％
15年超20年以下	20％
20年超25年以下	30％
25年超30年以下・存続期間に定めがない	40％
30年超35年以下	50％
35年超40年以下	60％
40年超45年以下	70％
45年超50年以下	80％
50年超	90％

参考：『相続税法第23条｜e-Gov法令検索』

小規模宅地等の特例を使うと借地権の相続税を軽減可能

借地権を相続する際は、小規模宅地等の特例を適用できるケースがあります。小規模宅地等の特例とは、相続した土地の相続税評価額を最大で80％減額できる制度です。特例は「土地または土地の上に存する権利」が対象で、適用すれば借地権に課される相続税を大幅に軽減できます。

ただし、借地権を相続した方の属性によって利用要件は以下のように異なる点に注意しましょう。

• 配偶者：無条件で特例の利用可能
• 同居親族：相続税の申告期限まで引き続き借地上の建物に住み続けていること
• 同居親族以外：被相続人に配偶者・同居親族がいない、相続開始3年以内に持ち家に住んだことがない、相続税の申告期限まで引き続き借地権を所有している

借地権相続時の注意点

借地権を相続した際は、名義変更の手続きなどいくつか押さえておきたい注意点があります。ここでは、借地権相続時の注意点を4つ紹介します。借地権をスムーズに相続するためにも、以下の点に注意しながら手続きを進めましょう。

借地権を相続したら名義変更が必要

借地上の建物を相続したら、3年以内に建物の相続登記をして名義変更する必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務づけられており、違反すると10万円以下の過料が科される恐れがあるため注意しましょう。

借地権が登記されている場合、借地権の名義変更も必要です。名義を被相続人から相続人に変更しないと、第三者に対して借地権を主張できなくなる恐れがあります。

一方、借地権を相続する際に地主の承諾は不要です。ただし、地主に通知した上で契約書も名義変更しておくと、地代の支払いなどで地主とトラブルを起こさずに済み、円満な関係を維持できます。

関連記事：相続登記は自分でやるとお得？費用と必要書類解説

借地権の共有は避けたほうが無難

借地権を複数の相続人の共有名義で相続するのはおすすめしません。共有者全員の同意がないと借地上の建物の売却や建て替えができず、有効活用できないためです。将来のトラブルを未然に回避したいなら、遺産分割協議を通じて一人の相続人の単独名義になるように借地権を相続するとよいでしょう。

借地権を相続したくない場合、相続放棄を検討するのも選択肢のひとつです。相続放棄を選択すれば、初めから相続人ではなかったと見なされるため、借地権を相続せずに済みます。ただし、他の財産も相続できなくなるため、相続放棄を選ぶかどうかは慎重に検討することをおすすめします。

関連記事：共有名義不動産は売却可能？手順とトラブル回避法を解説

借地上の建物の建て替え・増改築には地主の承諾が不可欠

地主の承諾がない限り、借地上の建物の建て替えや増改築はできません。また、承諾料として更地価格の3％～5％程度を地主に支払う必要があります。

建て替えや増改築に関して地主の承諾を得られないときは、借地非訟を起こすのもひとつの選択肢です。借地非訟とは、地主の承諾に代わって裁判所が許可を与えるための法的手続きです。

ただし、借地非訟の手続きには一般的に7か月～9か月ほどの期間がかかるとされています。地主との関係性が悪化するリスクもあるため、今後も借地に住み続けるのであれば、借地権に精通した弁護士や不動産会社といった専門家を通じて地主と交渉を進めるのが安心です。

関連記事：借地権付き建物の建て替え承諾料の目安｜承諾料が不要なケースとは？

借地権の売却時にも地主の承諾が必須

借地権を売却する場合、地主の承諾が必要です。借地権価格の10％ほどの譲渡承諾料も支払わなければなりません。地主の承諾なしで借地権を売却すると、契約違反を問われ、借地契約を解除される可能性がある点に注意しましょう。

地主から借地権売却の承諾を得たいなら、借地権の取り扱い実績が豊富な専門の不動産会社に相談することがポイントです。専門の不動産会社は地主との交渉も一手に引き受けてくれて、スムーズに売却できます。

関連記事：借地権の売却時に必要な「承諾料」とは？金額相場・交渉術・不要なケースまで徹底解説

まとめ

借地権は不動産と同じく相続財産に含まれるため、相続したら相続税を納める必要があります。相続税評価額の計算方法は、普通借地権や定期借地権といった種類によって異なるため、まずは自分がどの借地権を受け継いだか確認することが大切です。

また、借地権を相続したら相続登記が必要で、建て替え・増改築・売却時には地主の承諾を得なければならないことを押さえておきましょう。

リアルエステートは、借地権に精通した専門の不動産会社です。弁護士などの専門家と連携し、借地権に関するさまざまな悩みの解決をサポートします。相続した借地権に関して不明点や不安がある方は、お気軽に「おうちの相談室」をご活用ください。

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エキスパート職 山口智暉

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  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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