普通借地権付きマンションのリスクとは？メリットや売却方法も解説！

普通借地権付きマンションには、一般的なマンションとは違い「地代の支払いが発生する」「地主とのトラブルが起こりやすい」といったリスクが存在します。普通借地権付きマンションの売却を検討しているものの、なかなか買い手が見つからず困っている方もいるのではないでしょうか。

普通借地権付きマンションをスピーディーに売却するには、買い手にメリットをアピールすることが大切です。

この記事では、普通借地権付きマンションに潜むリスクや取得するメリット、売却方法について解説します。普通借地権付きマンションをできる限り早く売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

普通借地権付きマンションとは？

普通借地権付きマンションとは、地主から普通借地契約で借りた土地に建っているマンションで、土地の所有者と建物の所有者が異なる点が特徴です。

普通借地権とは、地主から借りた土地に自分が住む建物を建てる権利を指します。契約期間は原則30年以上ですが、当事者同士の合意があれば、さらに長い期間の設定も可能です。

また、契約期間満了後の更新が可能な点も普通借地権の特徴です。契約更新後の普通借地権の存続期間は1回目が20年以上、2回目以降が10年以上と定められています。

関連記事：普通借地権とは？定期借地権との違いや相続・契約更新のポイント

普通借地権付きマンションに潜むリスク

普通借地権付きマンションには、一般的なマンションとは異なるさまざまなリスクが潜んでいます。普通借地権付きマンションをスムーズに売却したいなら、リスクを踏まえた上で売却戦略を立てることが重要です。ここでは、普通借地権付きマンションを取得するリスクを紹介します。

地代などの支払いが発生する

一般的なマンションとは異なり、普通借地権付きマンションを取得すると毎月地主に地代を支払わなければならない点は大きなリスクといえます。年間の地代相場は更地価格の2％～3％で、これを区分所有者で分担します。例えば、土地の価格が3億円、マンションの総戸数が50戸の場合、各区分所有者が負担する年間地代は12万円～18万円です。

また、契約更新時には更新料、売却時には譲渡承諾料という名目で地主に費用を支払う必要があります。更新料の相場は借地権価格（借地権の経済的価値を金額で示したもの）の約5％、譲渡承諾料の相場は借地権価格の約10％です。

地主とのトラブルが起こりやすい

普通借地権付きマンションを取得するリスクとして、地主との間でトラブルが起こりやすいことも挙げられます。具体的には、地代の値上げや立ち退きの要求です。

いずれも地主に正当な理由がない限り応じる必要はありません。しかし、ケースによっては地主との関係がこじれてさらなるトラブルに発展する恐れもあるため、慎重な対応が求められます。地主から地代の値上げや立ち退きを要求されたら、弁護士に相談して解決の道を探ることをおすすめします。

売却しにくい

普通借地権付きマンションの売却は、一般的なマンションと比較して苦戦する傾向があります。買い手が住宅ローンを利用できない可能性が高いためです。

普通借地権付きマンションは、一般的なマンションとは異なり、建物部分しか担保にできません。金融機関の担保評価は低くなり、住宅ローン審査も厳しくなりがちです。中には、借地権付きマンションの購入時にローンの利用を認めていない金融機関もあります。

そのため、買い手が現金一括で購入できるほどの経済力を持つ方に限られるため、売却したくても思うように手放せないことがある点に注意が必要です。

関連記事：借地権付き建物とは？メリットやデメリット、売却方法を解説！

売却時にアピールしたい普通借地権付きマンションならではのメリット

普通借地権付きマンションにはさまざまなリスクがあり、買い手が見つかりにくいものの、売却できないわけではありません。普通借地権付きマンションを売却したいなら、買い手にメリットを訴求することが大切です。ここでは、普通借地権付きマンションならではのメリットを3つ紹介します。

一般的なマンションよりも価格が安い

土地を地主から借りる普通借地権付きマンションの場合、価格に土地代が含まれないため、一般的なマンションより安く購入できる点は買い手にとって大きなメリットです。

普通借地権付きマンションは、土地の権利を所有する一般的なマンションと比較すると2割～3割ほど売却相場が安いといわれています。そのため、マンション購入時のコストを抑えたい方に訴求すると、早く売却できる可能性があるでしょう。

なお、都心部など立地条件のよい場所に建っている場合、普通借地権付きマンションでも好条件で売却が可能です。

土地の固定資産税の負担がない

土地の所有者は地主であるため、土地の固定資産税を納めなくて済む点も普通借地権付きマンションならではのメリットです。

一般的なマンションの場合、建物に加えて持分割合に応じた土地の固定資産税を負担しなければなりません。普通借地権付きマンションでも建物に課される固定資産税は負担する必要がありますが、土地の固定資産税を納めずに済む分、家計に余裕が生まれます。

そのため、マンション購入後のランニングコストをできるだけ抑えたいと考えている方にアピールすると効果的です。

半永久的に住むことが可能

普通借地権は契約更新が可能であるため、半永久的に土地を借りられます。契約期間が定められている定期借地権とは違い、契約期間が満了しても更新することで同じマンションに住み続けられる点は買い手にとってメリットです。

建物の登記をすれば、地主が土地を第三者に売却しても借地権を主張できるため、新たな所有者から立ち退きを要求されても拒否できます。購入費用を抑えたい、長期間にわたって安心して住み続けたいと考えている方にとって、普通借地権付きマンションは魅力的な不動産です。

関連記事：借地権マンションのメリットって何？普通の分譲マンションとの違いを解説！

普通借地権付きマンションを売却する方法

普通借地権付きマンションを売却する方法には、仲介と買い取りの2種類があります。しかし、どちらの方法を選んだらよいか分からない方もいるでしょう。ここでは、普通借地権付きマンションの売却には仲介と買い取りのどちらが適しているか解説します。

不動産会社に仲介を依頼する

不動産を売却する際は不動産会社に仲介を依頼し、マイホームの購入を考えている方を探してもらう形が一般的です。ただし、普通借地権付きマンションには「住宅ローンを組みにくい」「地主へ支払う費用が発生する」といったリスクがあるため、個人の買い手は見つかりにくいでしょう。

普通借地権付きマンションを売却したいなら、借地権付きマンションの買い取りを行っている不動産会社に相談するのが選択肢のひとつです。

関連記事：不動産査定を仲介業者に依頼する際のポイント

不動産会社に直接売却する

普通借地権付きマンションを売却するなら、不動産会社に直接買い取ってもらうことをおすすめします。一般の買い手が見つかりにくい普通借地権付きマンションでも、借地権に強い不動産会社はスピーディーに買い取ってくれるためです。普通借地権付きマンションを短期間で現金化できる点が買い取りのメリットです。

借地権に精通した不動産会社に依頼すると、地主との交渉も代行してくれるため、よりスムーズな売却が期待できます。

ただし、普通借地権付きマンションの買い取りに対応していない不動産会社もあります。普通借地権付きマンションをできる限り早く売却したいなら、借地権の買い取り実績が豊富な不動産会社に相談するのがポイントです。

関連記事：マンション買取の全貌と注意点｜仲介との違いも解説

まとめ

普通借地権付きマンションには「地主に地代を支払う必要がある」「地主との間でトラブルが起こりやすい」といったリスクがあるため、売却したくても買い手が見つかりにくいのが実情です。

しかし、借地権に精通した不動産会社に依頼すると、普通借地権付きマンションを短期間で買い取ってもらえます。普通借地権付きマンションを早く売却したいなら、借地権の買い取り実績が豊富な不動産会社に相談するとよいでしょう。

リアルエステートは弁護士や税理士といった専門家と連携し、これまでに多くの借地権付きマンションを買い取った実績のある不動産会社です。借地権に関する悩みを解決するサポートもしているため、普通借地権付きマンションを手放したい方は、お気軽に「おうちの相談室」をご活用ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける