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2025/11/28借地権マンションのメリットとは？購入価格の安さと資産価値の考え方
- 底地・借地
物価の上昇に伴って新築マンションの価格も高騰している昨今、「借地権マンション」が注目を集めています。
マンションの購入を検討されている方で、「借地権マンション」に興味を持ってここにたどり着いた方も多くいらっしゃるでしょう。
しかし、借地権について詳しくない一般の方からすると、通常の分譲マンションと比べてどんな違いがあるのかわかりにくいですよね。
そこで今回は、借地権マンションについて解説するとともに、借地権マンションならではのメリットや購入時に検討すべき点などをまとめてみました。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権マンションとは
はじめに、借地権マンションとはどういった形態のマンションであるのかについて解説していきます。
借地権マンションとは
借地権マンションとは、簡単に言えば「敷地の利用権が借地権であるマンション」のことです。
とは言っても、「敷地の利用権って何？」と疑問に思った方も多いでしょう。
一戸建てのように、家を建てる前の土地を分かりやすい形で購入するわけではないため、少しイメージしにくいかもしれませんが、ここでわかりやすく解説していきます。
マンションを購入する際、一見すると住む部屋の部分だけを購入しているように感じますよね。しかし、実際にはその建物が建っている土地を利用する権利も、同時に購入が必要です。
その土地を利用する権利＝「敷地利用権」には、所有権もしくは借地権（土地を借りる権利のこと）の2パターンが存在します。
ほとんどのマンションでは、敷地利用権といえば所有権を指します。つまり、所有権のマンションの場合には、「土地の所有権」および「建物の所有権」を購入することになります。
一方で、敷地利用権が借地権であるマンションも一部存在します。借地権のマンションの場合には、「土地の借地権」および「建物の所有権」を購入することになります。
つまり、所有権と借地権の違いは「土地を買うのかそれとも借りるのか」という点です。
普通借地権と定期借地権
借地権のマンションはさらに「普通借地権のマンション」と「定期借地権のマンション」の2種類があります。
どちらも土地を借りる権利ですが、それぞれの違いとは何でしょうか。
まず、借地契約を結ぶ際には、契約期間というものが存在します。
普通借地権の場合は、 土地を借りられる期間が最低30年以上とされています。ただし、借地期間が満了となっても、借地人（土地を借りている人）が希望すれば（地主がそれを断るに相当する理由がない限り）、契約の更新が可能です。
普通借地権は、とくに借地人の権利が強く守られていることから、地代を払い続けてさえいれば半永久的に土地を借り続けられる契約だと言えます。
※ちなみに、地代とは地主から土地を借りる代償として、借地人が支払う賃料のことです。
一方で、定期借地権は借地期間が満了すると、借地人は土地を更地にして地主へと返還することが定められており、更新ができません。期間限定で土地を借りているというようなイメージです。決められた期間で確実に土地が返ってくるという点で、普通借地権よりも地主（貸主）に有利な権利といえるでしょう。
以上のことを踏まえると、同じ借地権マンションであっても、その借地権が「定期借地権」なのか「普通借地権」なのかによって資産価値は大きく異なることになります。
普通借地権マンションは、定期借地権マンションよりも売却がしやすく、資産価値も高いことが一般的です。
ただし、定期借地権は普通借地権よりもその存続期間が長いという特徴があります。定期借地権マンションで適用される借地権は「一般定期借地権」という種類のものです。その一般定期借地権は、最低でも50年以上の契約期間が適用されます。普通借地権の最低契約期間は30年となっており、それに比べると20年も存続期間が長いです。
鉄筋コンクリート（RC）造マンションの法定耐用年数は47年と言われています。最低でも50年にわたって土地を借りられるのであれば、定期借地権であってもとくに不便はなく、妥当な条件と考えることもできます。
また、定期借地権マンションは、通常の分譲マンションに比べるとその物件数が少ないのも特徴です。新築マンション全体で見ると、定期借地権マンションの数は0.1%以下であるため、注目されているとはいえ非常に特殊な契約形態であるといえるでしょう。
借地権マンションのメリット
さて、通常の分譲マンションと借地権マンションの違いについてはわかりましたが、借地権マンションならではのメリットとは何があるのでしょうか。ここでは、大きく分けて4つご紹介します。
相場よりも価格が安い
普通借地権のマンションの場合は、建物があり続ける限りは半永久的に居住できるため、所有権のマンションとそれほど価格差が大きくはなりません。
しかし、借地権は土地を所有しない分、その権利に関する価格が安く、通常の分譲マンションと比較すると相場の8割程度までコストを抑えられるケースもあります。
新築の定期借地権マンションの場合は、相場の約2割ほど安く購入できることが多いようです。
税金を抑えられる
固定資産税や都市計画税は、不動産の所有者に支払い義務が生じる税金です。
所有権マンションの場合は、建物の税金も土地の税金も所有者である購入者に課税されますが、借地権マンションの場合は土地の所有者は地主であるため、土地の固定資産税や都市計画税は地主が支払うことになります。
ただし、マンションの場合は土地の所有権を多くの住戸で分割するため、もともと課税額は小さいことが多く、借地権マンションであっても不動産取得税（建物を取得する際にかかる税金）や建物に対しての固定資産税はかかるため、大幅に節税できるというわけではないです。
好立地にある
借地権は、借地人が土地を借りて利用している状態なので、あくまでも土地の所有者はもとの地主のままです。
つまり、地主側の心理として「この土地を完全に手放すわけにはいかないが、貸すだけならOK」というような、手放したくない事情がある＝好立地の土地であることが多いです。
また、国や都が古くから保有していたり、神社仏閣が所有している価値の高い珍しい土地であるほか、学校や大使館の敷地を期間限定で活用しているといったケースもあります。
以上のことから、通常は住むことができない場所を住居として利用できるという点に所有権マンションとの差別化が図れ、借地権マンションであっても値上がりしている物件もあるようです。
都心や駅の近くなど利便性が高い場所でマンションを探している人にとっても、大きなメリットであると言えるでしょう。
広い物件が多い
借地権マンションは、好立地なだけでなく広めの物件が比較的多いというメリットもあります。とくに定期借地権マンションは数も少なく、所有権マンションとの差別化を図りたいということから、広めの間取りの物件が多くなっています。
つまり、借地権マンションであれば、同じ予算でも、所有権マンションよりも良い条件の物件が購入できる可能性が高いといえます。
また、好立地で面積も広いうえに相場よりも安い価格で購入できるという希少性の高い借地権マンションの場合は、購入後に値上がりするケースもあります。
駅から近く都心寄りの好立地にあっても、ひと部屋多く広いマンションに住め、借地権であるからと言ってとくに制限もなく生活できるため、費用で悩まれている方でも理想に近い暮らしができるかもしれませんね。
借地権マンションのよくある質問
これまでは、借地権マンションの定義やメリットについて解説してきました。
ここでは、借地権マンションを検討している方からのよくある質問をまとめています。
実際に購入を考えている際は、「たしかにこれが気になっていた！」というような質問があると思いますので、ぜひ目を通してみてください。
Q.住宅ローンは利用できる？
一般的に、「借地」となると所有権と違ってその担保価値が低くなるため、所有権のマンションよりも金融機関は限られますが、ローンの利用自体は可能です。
ただし、中古の定期借地権付きマンションでその存続期間が短い場合などは、注意が必要です。例えば、一般定期借地権付きマンションの場合、返済終了後に定期借地権の残存期間が10年に満たないとなれば、審査の対象外となってしまう金融機関もあります。
また、通常は住宅ローンを利用した場合に一定の要件を満たせば、最初の10年間は「住宅ローン控除（住宅ローン年末残高の1%の還付が受けられる）」がありますが、借地権付きマンションとなると土地部分は住宅ローン控除の対象外となることもあります。
権利金や保証金（一定の算式で計算）は控除の対象となりますが、それらが前払い賃料として支払う形式の場合には住宅ローン控除の対象外となります。
ローンの利用を検討している場合はあらかじめ条件等を確認しておきましょう。
Q.リフォームはできる？
はい、所有権マンションと同じようにリフォームが可能です。
Q.土地の所有者が変わったらどうなる？
土地の所有者が変わったとしても、借地権は保護されているため、問題ありません。これまで通り住み続けられます。
Q.借地権の相続はできる？
はい、相続できます。相続が発生したタイミングで、その建物の所有権とともに借地権（残存期間）を引き継ぐことになります。
Q.売却や賃貸利用はできる？
はい、可能です。ただし、所有権マンションよりも買い手が付きにくかったり、売却価格が安い（平均的には所有権マンションの80%）といった懸念はあります。とはいえ、これは所有権マンションとの価格の差別化を図っているからでもあり、必ずしもデメリットとは言い切れません。
また、条件によっては土地の所有者の承諾が必要なときもあるので、確認しておくと良いでしょう。
まとめ
いかがでしたか。
借地権マンションは、物価が高騰し都心のマンション価格が上がっている今、注目されている形態のマンションです。
好立地に建っていながら費用が抑えられるというメリットから、同じ予算で好条件のマンションを購入したいというのであれば、借地権マンションも選択肢として検討してみると良いでしょう。
また、一定期間で土地を返還する必要のある定期借地権マンションとなれば、最終的には手元に残らない契約であるため、将来的にそのマンションをどうするのかまで考えなくてよいことになります。そのため、子どものいない家庭や、相続を考えていないけれどマンションを購入して住みたいというようなケースにも、向いていると言えます。
ただし、借地権の場合は地代などのランニングコストがかかりますので、デメリットなども考慮したうえでご自身やご家族のライフスタイルに合ったマンション選びができると良いですね。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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