【法人向け】本社ビルのリースバックで資金調達する方法

本社やビルは所有していると管理費や税金がかかる一方で、直接的には何かの収益を生み出すわけではありません。しかし、本社を手放すわけにはいかないでしょう。そのようなとき、資金調達方法である「リースバック」が利用できれば、資産を活用してまとまった現金を受け取ることができます。しかし、本社やビルに対してもリースバックは可能なのでしょうか。
今回は、本社やビルに対するリースバックについて説明していきます。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは？法人向けの基本知識

まずはリースバックの仕組みについて説明します。リースバックとは、「所有している物件を一度売却し、そしてその物件を賃貸として利用する仕組み」です。主に、移転ができないときや、急に資金が必要になった時などに利用されます。

リースバックの流れ：法人が知っておくべきフロー

まず、リースバック業者に相談します。周辺の家賃相場や過去の取引事例を教えてもらい、リースバックの参考にしましょう。そして資産の査定をしてもらいます。査定には仮査定と本査定の2段階があり、ほとんどの場合無料で対応してもらえます。
査定結果に納得した場合は、リースバックの手続きを進めていきます。買取価格や家賃などをリースバック業者と相談して決めていきましょう。契約内容が決まると、買い手探しが始まります。買い手が見つかると、売買契約を締結します。この契約によって所有権が移転し、資金を受け取ることができます。続いて賃貸契約をし、その後は家賃を支払って資産を利用していくことになります。
これがリースバックの大まかな流れです。

リースバックの対象資産：法人の資産管理と活用法

それでは、リースバックの対象となる資産にはどのようなものがあるのでしょうか。
例えば、個人であれば、住んでいる戸建てやマンションをリースバックすることができます。このような不動産リースバックの事例は特に高齢者の間で年々増加してきています。
リースバックにはこのような個人向けのサービスだけではなく、法人向けのものもあります。法人向けがリースバックをするケースでは、事務所を兼ねる家、社員の自宅等、自社で所有しているビル、本社ビル、事務所、オフィス、店舗、工場、倉庫、寮のような不動産を対象とすることがあります。さらに不動産だけではなく、他にも車、飛行機、パソコン、医療機器、産業機械、ロボット、クレーン、船、作業車などを扱う事例もあります。
このように、リースバックではさまざまな資産を対象とすることができるのです。

ちなみに、ホテル、土地、工場、倉庫のリースバックに関しては、こちらを参考にしてください。

⇒ 【製造・物流の関係者は必見！】工場や倉庫をリースバックできるのか？

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本社やビルをリースバックするメリット

リースバックでは、本社やビルも対象となることがわかりました。
ここからは本社やビルをリースバックすることのメリットについて見ていきましょう。

資金を調達することができる

やはりリースバックの最大のメリットは、資金を調達できる点です。本社ビルを一時的に売却することで、売却益を得ることができます。企業の業績が悪化した場合や、事業投資を行いたい場合などに利用することがあります。リースバックでは最短で2週間から1ヶ月で資金を手にすることができ、早急に資金が必要になっても対応することができます。また、申し込みをする際に年齢や収入の面で制限が少ないため、広く利用しやすい仕組みとなっています。

ビルを引き続き使用できる

ビルを売却するにも関わらず、これまで通りに同じビルを使えるというのは大きなメリットです。一般的には不動産を売却したら移転しなくてはなりません。しかし、リースバックではビルを賃貸として利用し続けることができるので、移転する必要はありません。本社機能を変えることなく、資金を調達することができるのです。外見上も以前と変わりないため、資金繰りに困っていたのだとしてもその事実を取引先に知られることはありません。

ビルにかかる税金負担軽減の効果

リースバックを行うと、固定資産税やビルの管理費の負担がなくなるというメリットがあります。それは、ビルの所有権を手放すことになるためです。
リースバックをすると外見上には変化がありませんが、所有権が移行します。ビルの売り手からビルの買い手であるリースバック業者へ所有権が移行します。それによって、これまでかかっていた固定資産税やビルの管理費の負担義務もリースバック業者へ移行するのです。

オフバランス化による企業価値向上

リースバックをすると、貸借対照表から本社ビルを外すことになります。それによって、利益率が良くなり、企業の評価が高くなる可能性があるのです。

ビルの買い戻しが可能な柔軟性

リースバックでは売却した不動産を買い戻すことができます。そのため、資金繰りに余裕ができたときに不動産を再購入します。そうすれば本当にこれまで通りに事業を行っていくことになるのです。

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リースバックの利用が適している状況とは？

企業が次のような状況に直面した場合、リースバックを利用すると良いかもしれません。

銀行からの融資が難しい場合

事業資金が必要になり、銀行から借り入れ要としても断られてしまうことがあります。
そのような場合でもリースバックであれば利用できる可能性があります。それは、リースバックには利用に際して細かい利用制限や厳しい審査がないためです。 また、リースバックをすることでオフバランス化を図り、企業の評価が上がれば銀行からの借入がスムーズになる場合があるのです。
そのため、まとまった資金が必要になったけれど金融機関からは融資を断られてしまったという場合にリースバックは有効です。

経営が悪化してしまったとき

経営が悪化した場合でも、事業を続けたいのであればリースバックは有効な手段です。経営が悪化してしまった場合には一時的にでも良いから資金が欲しいという状況に陥ります。その時にリースバックをすればまとまった資金を早急に受け取ることができます。資金の使い道に制限はないので、投資や開発資金に充てれば事業を元に戻せるかもしれません。もし本社ビルを売却してしまった場合は、事業を続けることができなくなってしまいます。事業を続けていきたいという希望があるならば、リースバックがおすすめです。

事業に失敗してしまったとき

事業に失敗してしまったときにも早急に資金が必要になるでしょう。しかし、従業員を守らなければならないため、人員を削減することや事業をたたむことはできません。そのような時にもリースバックをすれば社員に影響を及ぼすことなく資金を調達することができます。

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本社やビルのリースバックが増えている背景

近年では、本社やビルをリースバックする例が増加しているのです。それには次の二つの理由が考えられます。

コロナ禍の影響とリースバックの関係

本社やビルのリースバックが増えている理由には、コロナウイルス感染症が影響しています。コロナウイルス感染症の拡大によって業績が悪くなってしまった企業がリースバックを利用しているのです。リースバックによって資産を売却すれば、一括でまとまった資金を用意することができます。
また、コロナウイルス感染症の影響でリモートワークを進めている企業も多いです。感染リスクを避けたオフィス環境作りをしていると、自社ビルが不要になることがあるのです。そのような場面でもリースバックが利用されています。
このように、コロナウイルス感染症の影響を受けて、自社ビルをリースバックする企業が増加しているのです。

アセットライト経営のトレンドとリースバック

「アセットライト」とは、資産をあまり持たないようにすることです。近年は、資産を所有していることによる損失を防ぐために、資産を最小化する傾向にあるのです。
資産を所有するためには初期投資が高いうえに、一度購入してしまうと買い換えるのが難しいというデメリットがあります。そのため劣化したときなどにも早急には対応ができません。
さらに、資産の所有を減らすために売却すればその分の資金を調達することができます。
また、資産を売却すればオフバランス化もできます。不動産を売却した場合はその不動産が投資対象となることで、金融の流れが生み出されます。 このように「アセットライト」では、資産は所有しているよりもリースした方が良いと考えるのです。近年のこの傾向により、リースバックの利用が増えているのだと考えられます。

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まとめ：法人におけるリースバックの活用法

今回は、本社やビルに対するリースバックについて説明してきました。
結論としては、本社やビルでもリースバックを利用することができます。 リースバックをすると、まとまった額を一括で受け取れる、売却したビルを使い続けることができる、ビルにかかる税金の負担がなくなる、オフバランス化が図れる、落ち着いたら買い戻すこともできるといったメリットがありました。
コロナウイルス感染症の拡大やアセットライトの傾向といった社会情勢が影響して、本社やビルのリースバックは増加しています。
もしみなさんも有効に活用できていないビルを所有している場合は、リースバックをしてみるとメリットを得られるかもしれません。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける