最終更新⽇時
2025/11/05事業者向け土地リースバックの活用メリットと注意点
- リースバック
リースバックとは、資産を一度売却することでまとまった資金を調達することができるという仕組みでした。リースバックではさまざまなものを対象にすることができます。その対象には例えば、戸建て、マンション、自社ビル、倉庫、工場、車などがあります。
それでは、土地に対してもリースバックをすることは可能なのでしょうか。土地をリースバックするとは一体どのような仕組みになるのでしょうか。
今回は土地をリースバックすることはできるのかについて説明していきます。
- 土地のリースバックは、主に事業目的の「建設協力金方式」を指す。
- 貸し手は空室リスクと建設費用負担を軽減でき、借り手は希望の建物を長期間利用できる。
- 建物所有権は土地所有者に残り、契約満了時の建物解体義務がない点が大きな違いだ。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
土地のリースバックとは？その仕組みを解説
まず、土地のリースバックについて知るために、不動産リースバックの仕組みについて説明します。
不動産リースバックとは、個人が所有している不動産を活用して資金を調達する仕組みのことです。
まず、持ち家など現在所有している不動産を売却します。すると売却代金としてまとまった金額を受け取ることができます。
その後には不動産会社と賃貸借契約を結びます。
それによって、賃貸として元の不動産を利用し続けていきます。これが不動産のリースバックの仕組みです。
土地をリースバックすることはできるのか
土地に対してもリースバックは可能です。ただし、その仕組みは不動産のリースバックとは異なります。
土地活用のリースバックは「建設協力金方式」ともいいます。
土地のリースバックは「建設協力金方式」と呼ばれ、主に事業目的で利用されることが多いです。
土地のリースバックとは
土地のリースバックでは、「建設協力金方式」と呼ばれる仕組みが用いられます。
この方式には、土地の所有者と事業者（テナント）の2者が関わります。
土地の所有者は土地を活用したいものの、建物を建設するための資金を持ち合わせていません。
一方の事業者は、自社の店舗やオフィスなどを出店するための土地を探している状態です。
この両者が合意したときに、「建設協力金方式」が成立します。
事業者は土地の所有者に対して「建設協力金」を支払い、土地の所有者はその資金をもとに建物を建設します。そして完成後、事業者はその建物を賃貸契約の形で利用し、事業を行います。
これが「建設協力金方式」による土地リースバックの基本的な流れです。
この場合、貸し手は土地の所有者、借り手は事業者となります。
不動産ビギナーさん土地リースバックでは、土地所有者と事業者の2者が登場するんですね。
山口智暉はい。事業者が「建設協力金」として建設資金を負担し、その分を将来の家賃と相殺していく仕組みです。 土地所有者は自己資金を使わずに建物を建てられる点が大きな特徴です。
土地リースバックのメリットとは？貸し手・借り手双方の利点
土地をリースバックすることには、貸し手と借り手の両方にメリットがあります。
貸し手のメリット
貸し手にとっての最大のメリットは、空室リスクを避けられることです。空室リスクとは、物件に空きがあるために最大限の賃料収入を得ることができないというリスクのことです。物件を所有しているにも関わらず借り手がいないで空室となっている場合、物件が全て借り手で埋まっていれば本来得られるはずの収入が得られないことになってしまいます。貸し手は賃料収入を最大化するために、空室リスクを避けなければなりません。
しかし、建設協力金方式であれば、空室リスクを背負う必要はありません。それは、建設した物件を貸す相手は建設協力金を支払った相手だとすでに決まっているからです。そのため、せっかく建物を建設したのに物件に空きが出るということはありません。
貸し手にとっての二つ目のメリットは、建設費用がかからないという点です。土地の所有者は、土地を所有しているけれどそこに建物を建設する資金を持ち合わせていませんでした。しかし建設協力金方式をとると、借り手から建設費用を「建設協力金」として援助してもらうことができます。金融機関から資金を借り入れてくる必要はほとんどありません。そのおかげで、空いていた土地に建物を建て、賃料収入を得られるようになるのです。
- 不動産ビギナーさん
最初から借り手が決まっているのは、土地の所有者としてとても安心できます。
- 山口智暉
事業者の撤退はリスクです。賃貸借契約が建設協力金の返済期間より長期間にわたるか確認しましょう。
借り手のメリット
借り手には二つのメリットがあります。
一つ目は、用途にあった建物を利用することができます。建物を建設する際にはほとんどの場合、事業者の希望を聞いてもらうことができます。なぜなら、事業者が借り手となることは確実に決まっているからです。事業者が建てたい建物の希望通りになることが多いです。しかし、もしリースバックを利用しない場合は、既存の物件から希望のものを探すことになります。建設協力金方式で目的に沿った建物を建てた方が事業をしやすくなるでしょう。それによって収益が上がることが考えられます。
二つ目のメリットは、その物件を長期間使えるということです。
建設協力金方式では一般的に10年から15年ほど契約をすることになります。その間安定して事業を行うことで、建設資金の元をとることもできます。
土地リースバックの具体的な活用例と利用目的
土地のリースバックの利用目的としては、コンビニ経営や福祉施設経営などがあり、それぞれ特有のメリットがあります。土地のリースバックは、コンビニ経営、福祉施設経営、駐車場経営、アパート経営、テナント経営などに利用されることがあります。
土地をリースバックすることでこれらの施設を建設するメリットは、経営ノウハウが必要ないということです。コンビニや福祉施設、テナントを経営するのは知識がない状態ではとても難しいです。しかし、土地のリースバック方式をとれば、希望する施設を建設することができます。しかし、運営に関しては借り手である事業者が行ってくれます。このように、経営の方法がわからなくても施設を建てて、事業を運営させ、賃料収入を得るためにリースバック方式を行うことができるのです。
「リースバック方式」と「事業用定期借地権方式」の違いとは
リースバック方式に類似した仕組みに、「事業用定期借地権方式」というものがあります。「事業用定期借地権方式」とは、所有している土地を個人や法人に貸すことです。その目的は事業目的でなければいけません。借り手は土地を借りたら店舗や工場を建てたり、一時的な商業スペースを設けたりすることができます。
「リースバック方式」と「事業用定期借地権方式」は類似点もありますが、重要な違いがあります。この二つを比較していきましょう。
貸す対象の違い
まず、何を貸すかが異なります。リースバック方式では、貸す対象となるのは建物であり、土地ではありません。
一方、事業用定期借地権方式の場合は、土地だけを貸すことになります。借り手は土地を賃貸した後、その場所に店舗や工場、倉庫、ホテルなど希望の建物を建てることができます。この際の費用は借り手の負担になります。
- 不動産ビギナーさん
リースバックは建物、定期借地権は土地、と貸す対象が違うのですね。
- 山口智暉
所有権が貸し手にあるため、リースバック方式では契約満了後も建物が残ることが資産となります。
所有権の違い
リースバックでは建物の所有権は土地の所有者にあることになります。 これに対して事業用定期借地権では、建物の所有権は土地の借り手に付与されます。それは、建物を建設するために費用を支払ったのは借り手だからです。
契約満了時に建物が残るかの違い
リースバックでは、契約期間終了後に建物を解体する必要はありません。つまり、建設した建物は残ったままで土地が返却されることになります。
一方、事業用定期借地権方式では、契約期間が切れると建物を解体し、更地に戻してから貸し手に土地を返却します。
まとめ
まとめとして、土地にもリースバックを利用することが可能であり、その仕組みは不動産リースバックとは異なることが理解できたでしょう。土地のリースバックは「建設協力金方式」ともいい、不動産リースバックとは少し仕組みが異なっています。しかし土地も不動産もリースバックをすると資産を有効活用することができるということがわかりました。
また、土地を活用する仕組みとしてはリースバックの他に「事業用定期借地権方式」というものもあります。
資産活用の際にはさまざまな仕組みを比較して自分に合った仕組みを利用することが大切です。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
