【製造業必見】工場リースバックで資金調達！倉庫活用も解説

稼働していない工場や劣化してしまった工場、有効活用できていない倉庫などを所有していませんか。
そこで「リースバック」という仕組みを使うと、所有している資産を利用して資金を手にすることができるのです。
所有している工場や倉庫を利用して資金を調達できたら、今の事業を発展させることができるでしょう。
工場や倉庫の使い道は本来の目的以外にもあるのです。
今回は、工場や倉庫をリースバックすることについて説明していきます。

記事まとめ

• 工場や倉庫の解体は買い手の幅を広げるが、解体費や土壌浄化コストが発生する。
• リースバックは売却益で資金調達しつつ、賃貸として現状の工場を継続利用できる。
• 早期の資金調達と継続利用を両立できるリースバックは、経営改善に繋がる可能性がある。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

工場や倉庫を売りたいときの選択肢

稼働していない工場や劣化した工場を所有していると、売却したくなるかもしれません。
売却してしまって、それで得た資金を他のところに投資をした方がメリットを得られるでしょう。

工場を売却する方法

工場を売却するためには、工場を解体して土地を売却するという方法か、工場をそのままにして土地ごと売るという２つの方法があります。

工場を解体してから売却すると、買い手が見つかりやすくなるメリットがあります。
工場が残っているとその工場を使うしか選択肢がなくなってしまいます。そのため工場を使うニーズがあるような企業しか買い手になることができません。

しかし、工場を売却前に解体してしまえば、その土地に住宅でも何でも自分が建てたいものを建てて利用することができます。そうすれば買い手の幅が広がり、買い手が見つかりやすくなります。

それ以外の理由でも、例えば工場があまりにも劣化している場合などは、解体せざるを得ないことがあります。

工場の売却にかかるコスト

売却のために工場を解体するとなると、そのためにコストがかかってしまいます。
解体にかかる費用は1坪当たり25,000円〜40,000円で、なかなか負担が大きいです。

また、工場を売却する際には土地を浄化してから明け渡す必要があります。
工場を利用していると、化学物質などが原因で土壌が汚染されてしまう可能性があります。
土壌調査を行い、浄化作業をする必要があります。
売却の際にはそのための費用もかかります。
このように、更地にするにはコストがかかるため、工場を解体せずにそのまま売却することも可能です。

しかし、その場合は利用者が限られてしまうというデメリットがあります。
買い手がつきにくくなって、売却に時間がかかってしまうかもしれません。

• 不動産ビギナーさん

  工場を解体する費用と、そのまま売るメリットを比較するのが難しそうですね。

• 山口智暉

  工場や倉庫は土壌汚染リスクも考慮すると、解体せずにリースバックで維持する方がコストが低い場合があります。

工場をリースバックすることはできるのか

そのような場合、リースバックという選択肢があります。

リースバックとは、所有している資産を売却して資金を得た後、その資産を賃貸するという方法です。
資金を調達しつつ、これまでの資産を使い続けることができるのです。
このようにリースバックは売却のメリットと賃貸のメリットを併せ持った仕組みです。

もしリースバックをしようと思ったら、まずは買取業者へ相談に行きます。
工場の査定をしてもらい、査定結果に納得したら買取業者と売買契約を結びます。
売却し資金を得た後は、賃貸借契約を結びます。
それによって、今後は賃貸料を支払うことになりますが、これまでと同じ工場を運営し続けることができます。

リースバックを利用しようと思ったときには、リースバック専門会社などに相談をすれば良いです。
しかし、リースバック業者の中には戸建て専門、マンション専門といった業者もあり、工場を扱ってもらえない場合もあります。
その業者が工場を取り扱ってくれるのかを事前に確認してから相談に行くようにしましょう。

• 不動産ビギナーさん

  工場や倉庫を扱えるリースバック業者は、どのように探せば良いですか？

• 山口智暉

  事業用不動産や収益物件を専門とする業者を選ぶと、スムーズに査定を受けられることが多いです。

工場をリースバックするメリット

工場をリースバックすると、

• 資金を早期に調達することができる
• コストを削減できる
• 経営状況が好転する
• 現在の工場をこれまで通りに利用することができる
• 売却した工場を買い戻すことができる

といったメリットがあります。
一つずつ説明していきます。

工場をリースバックすることで早期資金調達

工場をリースバックすると資金が手に入ります。
その使い道には制限がないため、事業投資やローンの返済など、さまざまな目的で使用することができます。

金融機関から借り入れようとすると、金利の心配があります。
しかし、リースバックは借金ではないため、金利がつくことはありません。
受け取った資金は売却による収入という扱いになります。
さらに、借入をする場合には審査が必要ですが、リースバックをする際には厳しい審査をされることはありません。
唯一の条件は、工場を売却したときに買い手がつきそうであることです。
もしあまりにも辺鄙な魔署にあったり、老朽化が著しかったりということがあれば、リースバックをすることはできません。
このように、審査にかかるスピードが短いため、他の資金調達方法よりも早く現金を手にすることができるというメリットもあります。
一時的に、早く資金が必要になったときには特に便利だといえます。

リースバックで削減できるコスト

まず、リースバックをするとこれまでかかっていたコストを削減することができます。
資産を所有していると、固定資産税、都市計画税、管理維持費、管理人の人件費などといったコストがかかってしまいます。
しかし、リースバックをするとこれらのコストを負担する必要がなくなります。
それは、固定資産税や都市計画税、維持費、管理費は工場の所有者に支払う必要があるからです。
リースバックをすると工場の利用を続けることができるけれど、工場の所有権は買い手に移行することになります。
そのため、これらの費用を負担するのは工場の買い手ということになるのです。

さらに、土地を売却しようとした際に必要になる解体費用や、土地の浄化費用はかかりません。
なぜなら、工場はこれからも同じ人が利用することになるからです。

経営改善に役立つ工場リースバックの効果

工場をリースバックすることによって経営状況を改善することができます。
不動産を所有すると、価格変動リスクがあり、工場の資産価値が下落する可能性があります。
しかし工場の所有権を手放してしまえば、価値が変動したところで影響を受けることはありません。
さらに、賃貸化することで貸借対照表をシンプルにすることができ、企業価値が上がる可能性があります。

売却後も工場を継続利用できる理由

現在の工場を利用し続けることができます。
これは売却をしてしまうとできない、リースバック特有のメリットです。
今まで使っている工場を利用し続けることができるということには、

• 事業をストップさせる必要がない
• 工場を移転させるときにかかるコストを抑えられる
• 取引先などに気づかれずに済む

といったメリットがあります。

将来的な買い戻しオプションについて

普通の売却という手段をとってしまうと、その工場を再び利用することはできなくなってしまいます。
しかし、リースバックであれば、所有権を取り戻すことができるのです。
一度売却した不動産の買戻しができるというのがリースバックの大きな特徴の一つです。

つまり、工場のリースバックは、事業を拡大したいときや、資金は必要だけれど移動するのは困難なとき、同じ工場を使い続けたいときにメリットを得ることができるのです。

• 不動産ビギナーさん

  売却しても工場を利用し続けられるのはよいですね。

• 山口智暉

  工場売却後も利用継続つつし、将来買い戻せるのは事業戦略上でも強みになります。

• 
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リースバックの成功事例

実際にリースバックを活用して資金繰りを改善した企業の事例を紹介します。
融資が難しい状況でも、保有する工場や倉庫を活かすことで新たな資金を生み出し、事業の立て直しや成長につなげたケースです。リースバックの仕組みが、どのように経営課題の解決に役立つのかを具体的に見ていきましょう。

工場リースバックを活用した資金調達の事例

実際に工場をリースバックした事例をご紹介します。

自営業をしている方が、経営に行き詰まってしまって運用資金が必要になりました。
そこで金融機関でローンを組もうとしたところ、財務状況が悪いために断られてしまいました。
しかし、当面の資金さえ捻出して投資をすることができれば、採算の見込みがあるのです。
そこで所有している工場をリースバックしてまとまった資金を手にしました。
その資金で新たな事業に投資をし、事業を安定させることができたのです。
さらにリースバックではこれまでの工場を使い続けることができるので、ラインをストップさせる必要もありません。
資金に余裕ができた頃には売却した工場を買い戻すこともできました。

このように、「一旦資金を手にすることができれば状況が好転するのに」という状況でリースバックをすると、最もメリットを得られるということがわかります。

倉庫リースバックで事業を改善した事例

これまで、工場を売却する場合について見てきました。
次は倉庫の場合について考えていきます。
倉庫を有効に活用できていないため、売却をしようか悩んだとします。
倉庫は所有しているのと、賃貸をしているのではどちらが得なのでしょうか。

倉庫を自社で所有していると、

• 賃料の負担がない
• 賃料の値上げに悩む心配がない
• もしものときに倉庫を担保に融資を受けることができる

といったメリットがあります。
一方で

• 最初に倉庫を建てるときの建設費用が高い
• 倉庫を建設するために借りた融資の返済が困難になる
• 一度建設してしまうと移転ができない
• 維持費がかかる

といったデメリットがあります。
だからといって賃貸にすると、

• 最初に倉庫を建てるときの建設費用がかからない
• 移転することができる

といったメリットがあり、デメリットには

• 賃料を毎月支払わなくてはならない
• 賃料は値上げされる可能性がある
• その倉庫を再び使うことはできない

といったものがあります。
売却が良いか賃貸が良いかはこれらのメリット、デメリットを比較して検討してみましょう。

倉庫リースバックの詳細とその利点

そこで、売却ではなくリースバックという方法を取ると、どのような点が変わるのでしょうか。

まず、倉庫のリースバックの流れは工場と同様です。
大まかにいうと、①リースバック業者に相談に行く、②査定をしてもらう、③契約をするという流れで進んでいきます。

倉庫をリースバックすると、

• 資金を調達することができる
• 維持費がかからなくなる

というメリットがあり、一方で

• 賃料の負担がある
• 賃料が値上げされる可能性がある
• もしものときに倉庫を担保に融資を受けることができない

といったデメリットがあります。

所有している場合、売却してしまった場合とリースバックをそれぞれ比較してみましょう。
倉庫を所有しているときよりもリースバックをした後の方が、移転がしやすいこと、維持費がかからないことといったメリットがあります。

また、売却してしまうよりもリースバックの方が、倉庫を使い続けることができるという点でメリットがあります。
しかし賃料に関しては同じデメリットを背負うことになります。

まとめ：工場・倉庫リースバックで経営の安定を図る

工場や倉庫といった資産であってもリースバックができるということがわかりました。
リースバックをすればまとまった資金を調達することができます。

工場や倉庫のリースバックは、事業を拡大したいときや、資金は必要だけれど移動するのは困難なとき、同じ工場を使い続けたいときに利用するとメリットを得ることができます。

有効に活用できていない工場や倉庫を所有している場合は、リースバックをしてみると良いかもしれません。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける