ホテルのリースバックとは？資金調達と経営改善のメリット・事例を解説

リースバックとは、資産を売却して資金を調達し、その後、賃貸契約により資産の利用を継続する仕組みです。
リースバックには戸建てやマンションなどさまざまな資産が対象となっています。
ホテルも対象となっているのでしょうか。

今回は、ホテルをリースバックすることはできるのかについて見ていきましょう。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックの基本とは

そもそも、リースバックとは、資産を売却してまとまった現金を獲得し、その後は貸借することで資産を利用し続けるという仕組みでした。

まとまったお金をすぐに用意することができる、資産を使い続けることができる、というようなメリットがあります。

リースバックやその仕組みについて詳しくは、こちらも参考にしてみてください。

リースバックできるものにはどのようなものがあるのか

では、リースバック対象となる資産にはどのようなものがあるのでしょうか。
私たちはさまざまなものをリースバックすることができるのです。

例えば、個人が所有する不動産をリースバックすることができます。
そのようなものとしては戸建てやマンションなどが一般的です。

不動産だけではなく、他にも倉庫や、車、飛行機、パソコンなども対象の資産となっています。

このような個人向けのサービスに加えて、法人向けのリースバックも存在しています。

法人向けがリースバックをするケースでは、事務所を兼ねる家、社員の自宅等、自社で所有しているビル、本社ビル、事務所、オフィス、店舗、工場、倉庫、寮のようなものを対象として行われます。
さらに、不動産以外にも、パソコン、医療機器、産業機械、ロボット、クレーン、船、作業車などが扱われます。

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ホテルのリースバックが可能な理由

このように、たくさんのものが対象となっているリースバックですが、ホテルもリースバックすることができるのでしょうか。
ホテルのリースバックに関するニュースはあまり見かけないかもしれません。

結論として、ホテルもリースバック対象となることが可能です。

個人がホテルを所有していることはあまりないため、法人によるリースバックの利用が主となります。

ホテルをリースバックする仕組みは、自社で所有しているホテルを一度売却して資金を調達し、売却したホテルを賃貸で借り直して事業をこれまで通り運営するという仕組みになっています。

法人向けリースバックの流れ

では、法人がリースバックを行う際の流れを説明します。
リースバックの流れは、個人を対象としたものも法人を対象としたものも、不動産を扱うものも動産を対象としたものも、どれも類似しています。

・ まずリースバック業者に相談に行きます。周辺の相場や過去の取引事例をもとにリースバックを検討します。
・ 次に、資産の簡易査定をしてもらいます。それに基づいて契約内容を決めていきます。
・ 続いて物件の精査をもとに、契約内容を確定させていきます。
・ 契約内容が決まると、売買契約と賃貸借契約を締結します。

リースバックの流れはこのようになっています。

ホテルのリースバックの特徴

リースバックの流れは、個人が対象となっているものも、法人を対象としたものも、あまり変わりはありませんでした。
それでは、ホテルのリースバックの特徴にはどのようなものがあるのでしょうか。

個人所有の不動産をリースバックする際との相違点としては、ホテルの場合の方が契約期間が長いことが挙げられます。

個人が戸建ての住宅をリースバックするような場合には２〜３年ごとの契約であることが多いです。そして、リースバックの賃貸借契約は定期借家契約であることが多いため、契約の更新はできません。

（「定期借家契約」についてはこちらに詳しく説明してあります。）

一方、ホテルの場合は20年というような長期に渡った契約期間であることがあります。
契約期間の長さはホテルのリースバックの特徴だといえるでしょう。

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ホテルリースバックの目的と活用法

それでは、ホテルをリースバックする目的にはどのようなものがあるのでしょうか。
一つずつ見ていきましょう。

1.ホテルの経営状況の改善

ホテルをリースバックすることの目的の一つはホテルの経営状況の改善です。

ホテルのリースバックでは、経営があまりうまくいっていないホテルが対象とされることが多いです。
そのまま所有し運営していたのでは、ホテルの運営を継続していくことすらも容易ではありません。

そこで不動産業者にホテルをリースバックします。
すると固定資産売却益が急増し、純利益も売上高も増加させることができます。

さらに、リースバックによって得た資金を利用すれば設備投資ができるようになります。
破損箇所を修復したり、改装を行ったりして、魅力的なホテルを作り上げます。
そして実際に人々が集まるようになれば、経営状況が実際に改善されていきます。
資金面で余裕が出てくればその頃にはホテルを買戻し、所有権を取り戻すこともできます。

これが、ホテルをリースバックする仕組みです。
現金を借り入れることなく資金を調達し、売上や利益を増加させることに成功しているのです。
このようにリースバックすることによってホテルを存続の危機から脱却させ、存続を守ることができるのです。

2.経営の負担を軽減する

経営が困難なホテルを再建するだけでなく、経営負担の軽減を目的にリースバックを活用する場合もあります。

先ほどの例との違いは、別に経営難でホテルを手放したわけではないということです。
あくまで経営戦略の一つとしてリースバックを利用しているのです。

ホテルを所有していれば維持費や管理費、税金がかかってしまいます。
リースバックをして所有権を手放せば、そのような費用は所有者の負担になります。

つまり維持費や管理費、税金の分に対して投資を受けているような状況になるのです。

このケースにおけるリースバックまでの流れをご説明します。

まずは自社で土地を用意し、そこにホテルを建設します。
経営が軌道に乗るまでは自社でそのホテルを運営していきます。

そして、経営が安定してきたところでリースバックをします。
これまで運営してきたホテルを第三者へ売却し、その分の現金を得ます。
そして改めて賃貸契約を結ぶことで、ホテルの利用は続けていきます。

リースバック後は、賃料を払ってホテルの運営を行っていくことになるのです。

このケースのメリットは、ホテルを所有していることによって発生する手間をなくすことができるという点だと考えられます。
所有権がなくなることに抵抗がない場合や、勝手な修繕や改装が難しくなっても良いと考える場合には有効かもしれません。

リースバックで売却することで得た資金は更なる投資に利用することができ、事業の拡大につながります。

3.投資

ホテルをリースバックする目的には、投資をするためというものも存在します。
リースバックすることで得た資金で、事業の拡大を目指します。

具体的には、ホテルの進出先を増やしたり、新たな施設を建造したり、老朽化したところを修繕したりすることができます。

一般的には投資のために金融機関から融資を受けることになります。しかし、それは借金であり、借入金の比率を増加させてしまいます。
一方リースバックであれば借入金の比率を増加させることなく、資金を手にすることができるのです。
さらに、その資金の使い道に制限はありません。どのような目的にも使うことができます。

このように、リースバックによって事業を拡大させることが叶います。

4.新型コロナウイルスの影響

新型コロナウイルスによる経営難を乗り越えるため、リースバックを活用するホテルが増加しています。

ホテルのリースバックは、新型コロナウイルス感染拡大の影響を多大に受けているといえます。

2020年頃には新型コロナウイルス感染症が流行しました。これによってさまざまな業界が経済的な打撃を受けました。
営業不振に陥たり、経営破綻をした企業も多く存在しました。

特にホテル業界は、深刻な影響を受けたケースが多く見られます。

新型コロナウイルスが拡散しないよう、人々は移動に制限をかけられました。
そのため旅行やホテル滞在をする機会が減ってしまったのです。

そのような中で、ホテルはリースバックに踏み切ることがあります。
ホテルを売却することで、新型コロナウイルス感染症の影響による資金不足を解決しようとしているのです。

しかし、ホテルは今は買い手がなかなか付きません。
それは、今ホテルを購入しても利益を見込むことができないためです。

相変わらず新型コロナウイルスの感染拡大は収束しておらず、人の移動には未だ制限がかかったままだからです。

そのため、売却による資金調達は現時点では困難な状況です。

そこで各ホテルはリースバックを利用し始めています。ホテルをリースバックすることで現金を確保しているのです。そのようなホテルは増えてきています。

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【まとめ】〜ホテルであってもリースバックは可能！〜

今回はホテルのリースバックについてご説明してきました。
ホテルもリースバックができる資産の対象となっていることがわかります。

その目的としては、経営難を改善すること、経営の負担を軽減すること、改築や拡大のための投資などがありました。

また、新型コロナウイルスの影響でホテルのリースバックは増加傾向にあり、今後もますます利用者は増加していくことが予想されます。

経営難の改善や経営負担の軽減といった課題は、ホテル以外の資産にも当てはまる可能性があります。
もし何か資金面の経営課題を抱えている場合は、ホテルによるリースバックの活用事例を参考に、リースバックを検討してみると良いかもしれません。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける