戸建て住宅リースバックのメリット・デメリットと業者選びのコツ

「戸建てを売却してまとまったお金が欲しい」「戸建ての相続が難しい」と感じたことはありませんか？そのようなときはリースバックをすると良いかもしれません。
リースバックは、資金調達方法の一つとして利用されています。まとまったお金が必要になったときにリースバックを利用する人は増加してきています。
みなさんはリースバックの仕組みやメリット、デメリットについてよく理解できていますか。正しく理解しておかないと、いざリースバックを契約したときに損をしてしまうかもしれません。今回は、戸建てをリースバックする際の流れやポイントについて詳しく説明していきます。

リースバックとは？戸建てにおける仕組みと基本情報

リースバックとは、マイホームを活用した資金調達方法です。 まず、持ち家を売却してまとまった現金を受け取ります。売却後、賃貸契約を結び、リース料を支払うことで、以前の家に住み続ける仕組みです。

リースバックはどのようなときにするのかというと、

• 住宅ローンを完済してしまいたいとき
• 借金のために家を売却したことを近所の人に知られたくないとき
• 定年退職をして、年金暮らしで老後の生活が不安なとき
• 老後の生活費を増やして充実した老後を過ごしたいとき
• 子どもたちに財産を平等に残したいとき
• まとまったお金が必要だが、使い慣れたマイホームを手放したくはないとき
• 様々な資金調達方法を検討したが審査に通ることができなかったとき
• 急に病気になってしまって、医療費を支払わなければならないとき

このような場合にリースバックを行うことがあります。現在このような悩みがある人はリースバックを検討してみると良いかもしれません。

戸建てをリースバックするメリットとは？資金調達の新しい選択肢

リースバックには次のようなメリットがあります。

短期間で資金調達できる

リースバックを利用すれば、まとまった現金を一括で受け取ることができます。厳しい審査がなく、買い手探しの必要もないため、現金を手にするまでに時間がかかりません。また、現金を一括で受け取ることができるのがメリットですが、希望すれば毎月分割で受け取ることもできます。

利用者に制限がない

年齢、収入による制限はありません。成人していて、判断能力のある人であれば誰でもリースバックをすることができます。また、受け取った資金の使い道にも制限はありません。

同じ家に住み続けられる

リースバックでは、自宅を売却した後もこれまで通り自宅に住むことができます。
引っ越しをすると金銭的にも精神的にも負担になります。
例えば、引っ越すことで子どもを転校させなくてはならなくなってしまうかもしれません。さらに、住み慣れた場所の近所の人たちと別れることにも抵抗を感じることでしょう。高齢者の方は、特に長年住み慣れた地域からの引っ越しに抵抗を感じることが多いです。さらに、引越しをしている姿を見られないため自宅を売却したという事実を周囲の人に知られないで済みます。
このように、同じ場所に住み続けることができるというのはメリットになるのです。

資産維持のコスト削減

自宅を所有していると、固定資産税や火災保険料などの維持費がかかります。しかし、リースバックすれば自宅の所有権を手放すことになるので、支払いは毎月の家賃のみになります。

売却した家を買い戻すことができる

普通、持ち家を一度売却してしまうと買い手がつくため、元の家を所有し直すことはできません。しかし、リースバックでは、売却した家を買い戻すことができるのです。

戸建てをリースバックするデメリット：理解しておくべきリスク

続いて、リースバックには次のようなデメリットがあります。

売却価格が相場よりも安くなる

リースバックでは、一般的な売却のときよりも家の売却価格が安くなってしまいます。これは、不動産の市場価値が下落するリスクを見越して売却価格が決められるためです。

賃貸借には期限がある

賃貸契約には期限があり、永続的には続けられません。期限は大体２〜３年であることが多いです。
また、契約の更新は不可能で、再契約も困難である場合が多いです。

高い家賃の可能性

リースバック後の家賃は「毎月の家賃=売却価格×期待利回り÷12ヵ月」という式で設定されます。そのため家賃は相場よりも高くなることがあります。

売却金額がローンを下回ると利用できない

売却金額が売却金額がローン残高を下回る場合、リースバックで住宅ローンを完済できません。そうすると融資先の金融機関から抵当権を外すことを許可してもらえないため、リースバックで売却することができなくなってしまいます。

所有権が移転する

自宅を売却するため、所有権は手放すことになります。所有権の移転に抵抗がある場合、リースバックは不向きかもしれません。

リースバックの申込み方法と流れ：手続きのステップを解説

もしリースバックをしようと思った場合は、まず何をすれば良いのでしょうか。実際のリースバックの流れを見てみましょう。

【リースバックの流れ】

• ①不動産リースバック業者に相談に行く
• ②家の査定をしてもらう
• ③売買契約と賃貸借契約を締結する
• ④家の売却代金を受け取る
• ⑤家賃を支払ってこれまで通りの家に住む

リースバックは、以下の流れで進行します。
リースバックに興味を持ったら、まず不動産業者に相談に行ってみましょう。相談と住宅の机上査定は無料で行われます。

リースバック業者の選び方：信頼できる業者を見極めるポイント

リースバックを扱っている企業はたくさんあります。それでは、どのように不動産業者を選べば良いのでしょうか。

ウェブサイトでの調査方法

まずはインターネットで調べてみましょう。各不動産会社のウェブサイトを見ると、サービスの特徴がわかります。例えば、敷金や礼金、手数料、査定にかかる日数などで業者を比較し、希望に合う業者を選びましょう。

こちらの記事ではいくつかの企業を比較しているので、参考にしてみてください。
⇒ 【リースバック検討者必見！】大手と中小を徹底比較！～メリットとデメリット～

相談・査定を依頼する際の注意点

いくつかの業者に絞ったら、実際に相談に行ってみましょう。相談は無料で対応してもらえることがほとんどです。相談に行くと、住宅の机上査定をしてもらうことができます。そこで提示された条件も比較して、希望に合う条件を提示してくれた業者と契約を結ぶと良いです。その際には、

• 買取価格
• 家賃
• 契約時の諸経費、事務手数料
• 入金のタイミング
• 買い戻しの条件
• 賃貸借契約の内容

を比較して選びましょう。

大手企業VS中小企業：どちらが良いのか？

不動産業者には大手企業も中小企業もありますが、どちらを選べば良いのでしょうか。
大手企業を選ぶメリットには、販売力、資金力があること、知名度があって安心できること、サービスの質が良いこと、倒産する可能性が低いことなどがあります。一方、デメリットとして、担当者が忙しくて対応が荒い可能性があること、担当者が異動になって、細かい要望に対応してもらえないかもしれないこと、対象物件の融通が利かないかもしれないことなどがあります。
中小企業でリースバックをするメリットは、地元密着であるため地元の情報に強いこと、細やかな対応をしてくれることです。
中小企業を選ぶデメリットは広いネットワークがないこと、知名度がないため信頼性に欠けるということです。

リースバックにかかる費用：詳細な内訳と注意すべき費用

リースバックをする際にはどのような費用がかかるのでしょうか。リースバックの流れに合わせて、査定のとき、売買契約、賃貸契約、契約期間中、退去時の５つに分けて、それぞれの費用について詳しく見ていきましょう。

契約前の費用（相談・査定費用）

多くの業者では査定が無料で行われます。複数の業者に査定を依頼するようにしましょう

売買契約にかかる費用

• 印紙税：5,000円～30,000円
• 登記変更費用：登記変更税と司法書士報酬2万円～5万円
• 抵当権抹消費用：登録免許税2,000円〜4,000円、司法書士報酬15,000円～30,000円
• 仲介手数料：売却額の3％＋6万円（業者によっては不要）
• 事務手数料： 売却額の3％＋6万円（業者によっては不要）
• 譲渡益課税：（特例を利用すれば不要）

賃貸契約にかかる費用

• 敷金、礼金：家賃の1〜2ヶ月分（業者によっては不要）
• 家賃保証料：家賃の0.3～1か月分
• 火災保険料：2万円〜5万円
• 事務手数料：家賃の0～1か月分

リースバックでは、契約までにこのような費用がかかります。これらは家を売却した際に売却代金から差し引かれることになります。そのため、これらの費用に充てる資金を別に用意する必要はありません。もし手元に資金がなくてもリースバックをすることはできるのです。

契約期間中の費用

一ヶ月あたりの家賃は「（買取価格）×（利回り）÷12か月」で決まります。そのため、もし家賃の負担を小さくしたいならば、買取価格を低めにしてもらうと、家賃の負担を小さくすることができます。家賃価格は相場よりも割高に設定されることが多いので、負担に感じる利用者が多いようです。しかし、しっかりと支払わないと強制退去となってしまうので、家賃価格には注意が必要です。

退去時の費用

最後に、リースバックした家を離れる場合には引越しの費用がかかります。退去の際に原状回復費用が求められるかどうかはリースバック業者によって異なるので、必要があれば確認してみましょう。

まとめ：戸建てリースバックを検討する際のポイント

いかがでしたか。戸建てをリースバックすると、売却価格に合わせて資金を調達することができます。その使い道には制限がないため、さまざまな人がさまざまな目的でリースバックを利用しています。リースバックにはメリットもありますが、デメリットもあります。利用する際には、よく検討してから行うようにしましょう。 また、サービス内容は不動産業者によって大きく異なります。契約を結ぶ前に複数の不動産業者のサービスを比較しておくと、自分に不利な契約を結んでしまうことを防ぐことができるでしょう。