リースバックで家賃補助は可能？仕組みから会社・自治体ごとの条件を解説

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは、資産を売却して資金を調達する仕組みの一つです。
所有している戸建て住宅やマンションを売却する「不動産リースバック」を利用する人が多くなっています。

リースバックでは、家を売却した後に賃貸としてその家を利用することになります。これまでは持ち家だったため、家賃を支払う必要がありませんでしたが、家賃の支払いが大きな負担となる可能性があります。
その際、家賃補助や家賃保証を受けることはできるのでしょうか。今回はリースバックをすると家賃保証や家賃保証を受けられるのかについて説明していきます。

リースバックの仕組みと特徴

まず、「不動産リースバック」の仕組みを確認してみましょう。不動産リースバックとは、所有している不動産を売却することで、まとまった資金を受け取ることができる方法です。売却した不動産を利用し続けたり、買い戻したりできるというメリットがあります。

リースバックの流れ：売却から賃貸まで

不動産リースバックを行う際には、まず家の市場価値を査定してもらいます。
査定はリースバック業者に依頼すると、最短即日で結果を教えてもらえます。査定結果に納得したら、持ち家を売却します。
それによって家の売り手はリースバック業者から家の代金を受け取ります。

次に、売り手とリースバック業者は賃貸借契約を結びます。
売り手は売却した家を賃貸として利用することになります。そのため利用者は毎月家賃をリースバック業者に支払い、これまで通りの家で生活をすることになります。これがリースバックの流れです。

リースバックにおける家賃の相場

リースバックを利用する前は、家を所有していたため家賃の支払いはありませんでした。しかし、リースバック後には、家賃を支払う必要があります。
リースバック後の家賃は相場よりも高くなってしまうことが多いです。

リースバック後の家賃は「買取価格×期待利回り（年率）／12カ月＋リースバックにかかる諸費用」という式で決定されます。

なぜ相場よりも高いのかというと、リースバックを利用することで不要な支払いが家賃に含まれているからです。
リースバックを行うと、物件の所有権が売り手から買い手に移転します。
そのため、売り手は物件を所有していると支払わなければならない管理費、維持費、固定資産税、保険料などの費用を支払わずに済みます。

しかし、これらの費用は家賃に組み込まれているため、実際には売り手が負担しているとも言えます。
そのため、家賃は相場よりも高くなることが多いです。

また、家賃が高いのは、買い手のデメリットを補うためでもあります。
リースバックの場合、家の入居者は売り手であり、買い手は物件を自由に売買することができません。

さらに、もし売り手が買い戻しを要求した場合、それに応じなければなりません。
買い手にとっては、このように自由に売買できないデメリットがあるため、それを補うために家賃が高く設定されているのです。

関連記事 : リースバック家賃の相場はいくら？高くなる理由と安くする方法を徹底解説

リースバックの売却金額が低い理由

このように、リースバック後の家賃は高いですが、売却代金を多く得られるわけではありません。
リースバックによって受け取る金額は、同じ物件を売却した際の相場よりも低いことが多いです。
そのため、売却によって得た資金があればリースバック後の家賃を楽々支払っていけるとは限りません。

家賃滞納時のリスクと対応策

家賃が割高なので、リースバックをしてから長く住み続けていると家賃の負担額はどんどん膨らんでいってしまいます。
もし家賃の支払いを滞納してしまったらどうなるのでしょうか。

家賃を滞納すると電話や書面で督促が行われます。督促状が来ても家賃を支払うことができず、何も行動に移さなかった場合は、今の家から退去せざるを得なくなってしまいます。
その期限は3ヶ月です。

しかし、強制退去の手続きが取られるまでには最短で6ヶ月ほどかかるため、すぐに退去して家を明け渡さなくてはならないわけではありません。
最短で6ヶ月、長くて1年ほどは退去までの猶予があります。 また、家賃を滞納してしまうと買い戻しができなくなってしまうので、買い戻しを希望している場合には注意が必要です。

関連記事 : リースバックの家賃が払えないときは？早めの相談で退去を避ける方法と予防策

家賃補助とは？その仕組みと種類

リースバックによって家賃を支払うことになったときには家賃補助をもらうことはできるのでしょうか。
まず、家賃補助について見ていきましょう。家賃補助とは、賃貸住宅に住む人を対象に、家賃の一部を支給してもらえる仕組みです。
家賃補助には会社から支給されるものと自治体から至急されるものの二種類があります。

会社から支給される家賃補助

福利厚生制度として家賃補助を支給している会社があります。
しかし、家賃補助の制度がない会社もあります。また、利用者に関しても、誰もが家賃補助を受けられるわけではなく、いくつかの制限があります。

自治体から支給される家賃補助

各自治体には家賃補助の制度があります。自治体によって少しずつ内容が異なっています。また、こちらに関しても利用者に制限があり、家族構成や収入、家の居住年数などから審査されます。

家賃補助をもらう条件

家賃補助をもらうためにはいくつかの条件があります。さらに、その条件をどれほどクリアしているかによって、もらえる家賃補助の額が決まります。

会社ごとのルール

家賃補助を受けるための条件が各会社で定められています。その条件は例えば

• 会社から家までの距離
• 会社から自宅の最寄り駅までの駅数
• 勤続年数
• 役職

といったことを基準に決められます。他にも、支給額の上限が「何％」と決められていたり、家賃補助を受けられる年齢が決まっていたりします。

地域差

家賃補助の額には地域差も影響します。
東京や大阪などの都心部では家賃補助を多くもらえることが多いです。

なぜならそのような都市部では平均的な家賃が高く、より多くの補助が必要になると考えられるからです。

持ち家か賃貸か

家賃補助の額にはその家が持ち家なのか賃貸なのかということも関係しています。
一般的には持ち家の方が家賃補助は低く、賃貸の方が高いです。

つまり、持ち家から賃貸住宅に引っ越した場合は、より多くの家賃補助を受け取れる可能性があるのです。

世帯主かどうか

世帯主でないと家賃補助がもらえない場合もあります。
実家暮らしや同居人名義の住居に住んでいる人は家賃補助が出ないかもしれません。

リースバックを利用すると家賃補助はもらえるのか？

結論としては、リースバックをすると家賃補助をもらうことができます。
リースバックをすると家は売却することになり、その後は賃貸として不動産を利用していきます。
売却によって家の所有権を手放し、家が賃貸となることで、家賃補助をもらうための条件に通るようになるのです。

このように、リースバックをすることで図らずも家賃補助を受けられる場合があります。
しかし、家賃補助を受けるための条件は会社や自治体によってさまざまなので、その条件をクリアできなければ家賃補助をもらうことはできません。家賃補助が必要な場合は、会社や各自治体の条件を確認してみてください。

家賃保証とは？その重要性

家賃保証とは、債務者が家賃の支払いを滞納した場合に債務者に代わって返済することです。保証人や連帯保証人を頼れない場合に家賃保証会社に依頼をします。
家を賃貸するときには保証人や連帯保証人をつけることで、家賃が滞納されたときのリスクを防ぎます。

しかし、中には保証人や連帯保証人になってくれる人が見つからないことがあります。
さらに最悪の場合は、保証人からも連帯保証人からも家賃を回収できないこともあります。

リースバックの契約では、そのような場合に備えて家賃保証会社と契約することがあります。
家賃保証会社に保証料を支払っておくと、万が一家賃を支払えなくなったときに物件の所有者に対して家賃を支払ってもらうことができるのです。

家賃保証会社を利用するためには、以下の条件があります。

• 過去に家賃の支払いを滞納していないこと
• 収入に対して家賃が高すぎないこと
• 収入が安定していること
• 生活保護を受給していないこと
• 高齢すぎないこと

リースバックでの家賃保証の取り扱い

リースバックでは家賃保証の仕組みを利用することができます。
一般的に、十分な収入がない場合や保証人が用意できない場合にはリースバックをすることができません。

しかし、その場合も家賃保証会社と契約することでリースバックを利用できる場合があります。
賃保証会社に保証料を支払っておくと、万が一家賃を支払えなくなったときに大家さんに対して家賃を保証してもらうことができるのです。

家賃保証会社に支払ってもらったら家賃の支払いが終了するわけではありません。
支払う相手が家の買い手から家賃保証会社へ変わるだけで支払い義務は続くので、注意が必要です。

まとめ：リースバックと家賃補助の関係

今回は、リースバックをすると家賃補助や家賃保証を受けられるのかについて説明してきました。
結論として、リースバックでは家賃補助も家賃保証も受けられるということがわかりました。

しかし、家賃補助と家賃保証には、受け取るための条件があります。家賃補助の場合は持ち家なのか賃貸なのかが問われたり、家賃保証の場合は十分な収入があるかを審査されたりします。

家賃を滞納してしまうと家を退去せざるを得なかったり、保証人に迷惑がかかってしまったりします。
家賃補助や家賃保証に頼らずとも家賃を支払っていけるように、リースバックで受け取った資金は計画的に使うようにしましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける