リースバック利用中でも融資やローンは組める？条件と支援制度を解説

リースバックでは、持ち家を売却してまとまった現金を受け取ります。その後は家賃を支払ってこれまで通りに家を使用していきます。しかし、リースバックでは家賃負担が相場よりも高くなることが多いです。もし家賃の支払いを滞納すると、強制退去とになる可能性があります。そうなることを防ぐために融資を受けることはできるのでしょうか。
また、リースバックをしてしまうと融資を受けられなくなってしまうのでしょうか。 説明していきます。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックにかかる費用

リースバックの流れはおおまかに、①問い合わせ、②査定、③契約という形で進んでいきます。その中では次のような費用がかかります。

リースバックの売買契約で発生する費用

まず、リースバックでは家を売却する際に発生する費用には

• 印紙税
• 登記変更費用
• 抵当権抹消費用
• 事務手数料／仲介手数料
• 譲渡益課税

などがあります。仲介手数料は、リースバック業者によって異なり、かからない場合もあります。

リースバック契約における賃貸借契約費用

家を売却後、不動産会社と賃貸借契約を結びます。賃貸借契約に際しては

• 敷金、敷金（家賃1ヶ月分）
• 保証料
• 家賃保証料（家賃1ヶ月分）
• 火災保険料
• 家財保険料（年間1万円前後）

といった費用がかかります。中には敷金、礼金を取らないリースバック業者もあります。

毎月の家賃支払いについて

さらに、毎月家賃お支払いが嵩みます。一月あたりの家賃は「（買取価格）×（利回り）÷12か月」で決まります。
家賃の負担を軽減したい場合は、買取価格を下げることで家賃を減らすことが可能です。家賃価格は相場よりも割高に設定されることが多いので、負担に感じる利用者が多いようです。しかし、しっかりと支払わないと強制退去となってしまうので、家賃価格には注意が必要です。

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家賃が支払えなくなった場合の対応

リースバックでは契約時の費用に加えて毎月家賃を支払うことになります。しかし、リースバックの家賃負担は大きいため、支払えなくなってしまうケースも多いです。

支払い困難になる原因とその対策

支払いが困難になる要因としては、

• 突然収入が減少した
• 仕事をクビになってしまった
• 病気で働くことができなくなってしまった
• 事故に遭って働けなくなってしまった
• 事業に失敗してしまった

などの理由があります。これらの理由はどれも事前に防ぐことが難しいです。つまり、これまでは家賃を滞納せず支払っていたのに急に支払えなくなる可能性もあるのです。

支払いが滞った場合の強制退去手順

万が一家賃を滞納すると、どうなるのでしょうか？ まず、家賃の支払いを滞らせると、その翌日から1ヶ月の間に電話や書面で督促状が届きます。それでも家賃を支払わなければ家の保証人にも督促がいきます。そのまま3ヶ月の間、家賃を滞納し続け、支払う姿勢を一切見せないでいると強制退去が決定します。貸借契約が解除されるという旨の通知がきます。次に、利用者を強制退去させるため、不動産リースバック業者によって裁判所への手続きがとられます。このような強制退去のための手続きがとられるのは、実際に家賃を滞納してから3ヶ月目から6ヶ月目の頃となります。その手続きが終わると、契約が解除されます。そして強制的に退去させられてしまいます。

リースバック後に融資を受ける方法

ローンを借りやすい人の条件には

• 十分な収入があること
• 収入が安定していること
• 他に借金がないこと
• 融資時の年齢が若くて、収入が上る可能性があること
• 過去にも返済を滞納したことがないこと

などの条件があります。これらに共通しているのは、確実にローンを支払えそうな人にしかローンは組めないということです。金融機関としてはローンを返済してもらわないと損をしてしまうので、このような条件があるのは当然のことだといえます。

リースバックをした場合、ローンを借りることはできるのか？

リースバック後、家賃の支払いが困難になった場合に融資を受けることはできるのでしょうか。家賃の支払いが滞ってしまう場合には公的融資に頼ってみましょう。受けられる融資には次のようなものがあります。

住宅確保給付金

家賃を支払えなくなった場合にもらえる可能性がある融資の一つ目は「住宅確保給付」です。厚生労働省によれば住宅確保給付金とは、

「主たる生計維持者が離職・廃業後2年以内である場合、もしくは個人の責任・都合によらず給与等を得る機会が、離職・廃業と同程度まで減少している場合において、一定の要件を満たした場合、市区町村ごとに定める額（※）を上限に実際の家賃額を原則3か月間（延長は2回まで最大9か月間）支給します。」

という給付金です。給付金のため返済の必要はありません。支給額は地域や世帯数によって異なりますが、東京都特別区の支給上限額は世帯が1人の場合は月額53,700円、2人の場合は64,000円、3人の場合は69,800円が支給上限額になっています。

緊急小口資金

住宅確保給付金の他に、「緊急小口資金」を借りることも可能です。厚生労働省は緊急小口資金について

「緊急かつ一時的に生計の維持が困難となった場合に、少額の費用をお貸しします。」

と説明しています。緊急小口資金は20万円以内まで借りることができ、2年以内に返済する必要があります。しかし無利子で、保証人は不要です。

総合支援資金

三つ目の公的融資は「総合支援資金」というものです。厚生労働省によると総合支援資金とは急に失業してしまった人を対象にしており、

「生活再建までの間に必要な生活費用をお貸しします。」

ということです。二人以上の世帯は月額20万円以内まで、単身の世帯は月額15万円以内まで借りることができます。こちらも緊急小口資金と同様、無利子で、保証人は不要です。

カードローン

公的融資の他に、カードローンを利用するという手段もあります。しかし、カードローンは既に家賃を滞納してしまっている場合には利用できません。なぜなら金融機関の審査に落ちてしまうためです。一度家賃を滞納した人は返済してくれる可能性が低いと見なされてしまうのです。そのため、家賃を滞納していないタイミングで、返済能力を証明できる資産があれば、カードローンを利用できます。

買い戻しのためにローンを組めるのか

リースバックでは家を買い戻すことがありますが、その時の費用は高額であり、買い戻すのが簡単ではないというのがリースバックの難点の一つでした。そこでローンを組むことができれば、買い戻しが楽にできそうです。本来はローンを借りることができるはずなのですが、金融機関から断られてしまうケースが多いのです。なぜなら、リースバックでは、元々所有していた家を再購入する特殊な形となるため、審査が厳しくなることがあります。このような目的でローンを組む前例があまりないため、金融機関に断られてしまうのです。

リースバック後に融資が受けられない場合とは？

続いて、リースバックをするとその後の融資に影響するのかについて見ていきます。

リースバックでブラックリストに入る可能性

ブラックリストとは、ローンの返済遅延や任意売却、自己破産などの事故情報が信用情報機関に登録されることです。ローンを組んだときなどに、3ヶ月以上返済を滞納したり、任意売却をしたり、自己破産したりすると、その情報が「ブラックリスト」に載ってしまいます。
リースバックをしても「ブラックリスト」に載ることはありません。しかし実際はリースバックをしてもブラックリストには入りません。それは、リースバックはただ不動産の売買と賃貸をしているだけだからです。

リースバック後でも融資を受けるための方法

リースバックをしてもその後の融資に影響することはありません。なぜならリースバックをしてもブラックリストに載ってしまうことなどはなく、自分の信用情報に傷がつくことはないからです。リースバックは借金ではありません。そのため返済の義務はないうえ、借金をしていることへの抵抗感もなくリースバックを利用できるのです。

リースバック後に融資を受けられない場合とは

リースバックをしても、その後融資を受けることに影響はありません。しかし、もし過去に家賃滞納などでブラックリストに載っているのであれば、融資を受けることができません。また、

• 十分な収入があること
• 収入が安定していること
• 他に借金がないこと
• 融資時の年齢が若くて、収入が上る可能性があること
• 過去にも返済を滞納したことがないこと

という条件に反しているとみなされてしまっても融資を受けることはできません。

まとめ：リースバック融資を上手に活用する方法

今回は、リースバックのために融資を受けることはできるのか、また、リースバックをしてしまうと融資を受けられなくなってしまうのかについて説明してきました。
リースバックで家賃を支払えなくなった場合には住居確保給付金、緊急小口資金、総合支援資金といった公的融資を受けることができます。
リースバックをした後には、金融機関からの審査に落ちなければ融資を受けることができます。
リースバック前後で資金繰りに困った際には、何かしら受けられる融資があるはずなので探してみると良いでしょう。


【参照】
厚生労働省「住居確保給付金」
https://corona-support.mhlw.go.jp/jukyokakuhokyufukin/index.html

厚生労働省「生活福祉資金の特例貸付」
https://corona-support.mhlw.go.jp/seikatsufukushi/general/index.html

厚生労働省「生活福祉資金の特例貸付」
https://corona-support.mhlw.go.jp/seikatsufukushi/samout/index.html

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける