【住宅ローン対策】リースバックの仲介手数料はかかる？費用を抑える4つの方法

家を売却してもそのまま住み続けられるリースバックに魅力を感じながらも、実際にかかる仲介手数料や諸費用について疑問を持つ方もいるのではないでしょうか。リースバック取引では一般的な不動産売買とは異なる費用体系があり、仲介手数料が発生するケースと発生しないケースが存在します。手数料の計算方法や法的規制、節約のポイントを知ることで、費用の削減が可能です。

この記事では、リースバックにおける仲介手数料の仕組みから、実際にかかる諸費用、税金への影響まで、賢く活用するための知識を徹底解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバック取引における仲介手数料の基本知識

リースバックを検討する際は、仲介手数料に関する正しい知識が必要です。「仲介」と「直接買取」という取引形態によって手数料の有無が分かれる他、通常の不動産売買との違いや法的規制を理解することで、事前にどの程度の費用がかかるか把握できるでしょう。ここでは、リースバック契約前に押さえておきたい手数料に関する基本知識を紹介します。

リースバックの仲介手数料が発生するケースと発生しないケース

リースバック取引では、取引形態によって仲介手数料の有無が分かれます。取引形態は主に「仲介」と「直接買取」の2種類があり、両者には大きな違いがあります。仲介は不動産会社が買主（リースバック業者）を探す形態で、仲介手数料が必要です。

一方、直接買取は自宅の査定から売買契約、賃貸借契約までを一貫してリースバック業者が行うため、仲介手数料は発生しません。ただし、直接買取でも事務手数料として売却価格の3％～5％を請求されるケースがあるため注意が必要です。なお、事務手数料は宅建業法の上限規定（仲介手数料）とは別で、業者が任意に設定する費用です。

仲介は中立的な意見を聞きながら取引を進めたい方、直接買取は早急に資金が必要な方や手数料負担を避けたい方に適しています。リースバック検討時は、この点を踏まえて自分に合った方法を選びましょう。

リースバックと通常の不動産売買との仲介手数料の違い

リースバックと通常の不動産売買は、仲介手数料の計算方法は同様で、両者とも売買価格の3%+6万円（消費税別）が上限と法律で定められています。例えば、2,000万円の物件では「（2,000万円×3％＋6万円）×1.1（消費税10％の場合）＝72万6,000円」が上限です。

ただし、リースバックは賃貸借契約も同時に行うため、賃貸仲介手数料（家賃1か月分が上限）が追加で発生する場合があります。一方、通常の不動産売買では賃貸借契約は発生しません。

また、リースバックの直接買取では仲介手数料は不要ですが、事務手数料が売却価格の3％〜5%請求されるケースがあります。この点は通常の不動産売買にはない特徴です。費用面では両制度の違いを理解した上で検討するとよいでしょう。

仲介手数料に関する法的規制と消費者保護のポイント

リースバック取引における仲介手数料については、宅地建物取引業法で明確に規制されています。不動産売買の仲介手数料は売買価格の3%+6万円（税別）が上限と定められており、消費者は過剰な手数料を請求されることから保護されています。

また、業者は手数料の内訳を事前に明示する義務があり、不明瞭な請求は違法です。消費者は契約前に必ず見積書で手数料の詳細を確認し、複数の業者を比較検討することが大切です。なお、賃貸借契約についても家賃1か月分を超える仲介手数料は法律違反となることを把握しておきましょう。

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リースバック契約で実際にかかる諸費用

リースバック契約では、取引形態や業者によってさまざまな諸費用が発生します。売買契約と賃貸借契約の2段階で構成される取引では、それぞれ異なる費用項目があり、場合によっては想定外の出費が生じることもあるでしょう。

ここでは、リースバック契約でかかる主な費用項目を4つの観点から詳しく解説します。契約前に全体像を把握して予算計画を立てることで、リースバックをより効果的に活用できるでしょう。

売買契約でかかる費用（印紙税と抵当権抹消費用）

リースバックの売買契約時には、印紙税と抵当権抹消費用が必ず発生します。印紙税は契約金額によって段階的に変わり、例えば6,000万円の物件なら3万円が必要です（2027年3月31日までの軽減措置の場合）。

抵当権抹消費用は不動産の個数に応じて計算され、一般的な一戸建て（土地1筆、建物1棟）で登録免許税が2,000円です。さらに、司法書士に依頼すると、2万〜4万円程度の報酬が加算されます。

なお、これらの費用は所有者の負担となり、銀行が支払ってくれるわけではありません。費用を抑えるには自分で抵当権抹消登記を行う方法もありますが、手間と時間がかかるため、状況に応じた選択が必要です。

賃貸借契約でかかる費用（敷金・礼金・保証料）

リースバックで賃貸借契約を結ぶ際は、通常の賃貸借契約と同様の費用が発生します。一般的に、敷金として家賃1か月〜2か月分、礼金として家賃0か月〜1か月分が必要です。また、多くのリースバック業者では保証会社の利用が義務付けられており、保証料として初回は家賃の30％〜50%程度、更新時には1万円円前後の費用がかかります。

これらの費用はリースバック業者によって異なり、敷金・礼金が不要な場合や保証人を立てることで保証料を節約できる場合もあります。費用負担を軽減するためには、契約前に複数の業者の条件を比較し、初期費用が安い業者を選ぶことが重要です。

火災保険や地震保険

リースバック契約を結ぶ際は、建物や家財の保護のために火災保険や地震保険への加入が必要です。物件の所有権はリースバック業者に移るため、建物本体の火災保険はリースバック業者が負担します。一方、家財については入居者である自分自身で火災保険に加入する必要があります。年間の保険料は1万円～5万円程度が目安です。

また、借家人賠償責任保険にも加入しましょう。火災などで物件に損害を与えた際に、所有者への賠償責任が発生するためです。マンションの場合、共用部分の保険料は管理費に含まれます。ただし、専有部分については別途保険契約が必要です。リースバック契約前には、必要となる保険の種類と費用について確認し、月々の家賃とは別に予算を組んでおくことが大切です。

手数料体系は事業者によって異なる

リースバック業者によって手数料体系は大きく異なります。売買価格以外に仲介手数料や事務手数料、抵当権抹消費用など、さまざまな名目の費用が発生し、これらの有無や金額は会社によって差があるため注意しましょう。

例えば、事務手数料が無料の会社もあれば30万～50万円請求する会社もあります。直接買取の場合は仲介手数料が不要ですが、別途事務手数料がかかるケースがあります。

手数料を節約したいなら複数の業者から見積もりを取得し、内訳を比較することが重要です。「手数料無料」をうたう業者でも、家賃設定が高かったり更新料の名目で費用が加算されたりすることがあるため、総合的な費用を見極めて選びましょう。

関連記事：自宅を売却しても住み続けたい！リースバックにかかる費用はどれくらい？
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リースバックの税金面への影響と対策

リースバック取引では、税金に関する知識も必要です。特に、譲渡所得税や住宅ローン控除の喪失、相続税対策は、リースバックを選択する際の判断材料になるでしょう。適切な税金対策を講じることで、リースバック後の生活や資金計画に大きな影響を与えます。ここでは、リースバックによる税金面への具体的な影響と対策について詳しく解説します。

譲渡所得税の税率と特例

自宅を売却する際に課される譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に基づいて計算します。所有期間によって税率が大きく異なり、所有期間が5年以下の短期譲渡所得は39.63%、5年超の長期譲渡所得は20.315%です。

特にマイホーム売却では、一定条件を満たせば税負担を軽減できる特例が利用可能です。「居住用財産の3,000万円特別控除」では譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、「10年超所有軽減税率の特例」では6,000万円以下の部分に14.21%という軽減税率が適用されます。

これらの特例を適用するには確定申告が必要です。複数の特例を組み合わせることで、税負担が大幅に抑えられるため、リースバック契約の際は税務面も含めた総合的な検討が重要です。

関連記事：リースバックで売却益が出た時の譲渡所得税はいくら？

住宅ローン控除が受けられなくなる影響と対応策

リースバックを利用すると所有権が移転するため、住宅ローン控除が受けられなくなります。年間最大40万円の控除が受けられなくなることで、税負担が増加する可能性があります。

この影響を緩和する方法として、リースバックで得た資金を他の節税対策に活用するのが選択肢のひとつです。例えば、iDeCo（個人型確定拠出年金）やNISA（少額投資非課税制度）への投資が考えられます。

また、リースバックで赤字になった場合、「損益通算」を活用することで給与所得などの他の所得から差し引けます。損失が大きい場合は「繰越控除」を使って最大3年間にわたって所得税を軽減できるため、総合的な税金対策を検討することが重要です。

相続税対策としてのリースバックの活用法

リースバックは相続税対策としても効果的です。不動産を現金化することで、相続税の課税対象となる資産評価額を調整できるメリットがあります。特に複数の相続人がいる場合、不動産をそのまま相続すると分割が難しく争いの原因になりますが、リースバックで現金化しておけば遺産分割が容易です。

売却して得た現金は相続人への公平な分配が可能なため、「誰が家を継ぐか」という問題を回避できます。相続税の納税資金も確保しやすくなるでしょう。ただし、相続人が将来その家に住みたいと考えている場合もあるため、リースバックを相続対策として検討する際は事前の話し合いが不可欠です。

なお、相続税対策としての有効性は、相続人の意向や不動産の評価方法によって異なるため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

リースバック費用を賢く節約する方法

リースバック契約ではさまざまな費用がかかりますが、知識と工夫次第で節約が可能です。ここでは、仲介手数料を含めたリースバック費用を効果的に抑える4つの方法を紹介します。特に仲介手数料は取引形態によって有無が分かれるため、適切な業者選びが重要です。これらの節約術を活用すれば、リースバックでかかる費用を抑えられるでしょう。

複数の業者から見積もりを取る重要性

リースバック契約において、複数の業者から見積もりを取ることは非常に重要です。業者によって買い取り価格や家賃設定、契約条件が大きく異なるためです。一括査定サイトを活用すると、効率よく複数の業者の条件を比較できます。物件情報を正確に入力することで、より適切な査定額を得られるでしょう。

比較するポイントは買い取り価格だけでなく、家賃設定や契約期間、再契約の可否、買い戻しオプションなど、多岐にわたります。また、担当者の対応や企業の信頼性も重要な判断材料です。特に大手リースバック業者は実績が豊富で事業が安定しているため、倒産リスクが低い傾向があります。じっくり比較検討することで、自分に最適な条件で契約が可能です。

交渉可能な費用項目と交渉術

リースバック契約では、売却価格や家賃など、いくつかの費用項目について交渉の余地があります。特に事務手数料や契約事務費、更新料は業者によって金額に差があり、交渉次第では減額できるかもしれません。

効果的な交渉のポイントは、複数業者から取得した見積もりを比較材料として提示することです。ただし、売却価格が高ければ家賃も高くなる傾向があるため、総合的に考慮して交渉しましょう。

駅近やリフォーム済みといった物件の強みをアピールすることで、条件が有利になることもあります。買い戻しを希望する場合、事前に伝えることで条件が改善する可能性もあります。ただし、単に金額だけで業者を選ぶのではなく、信頼性やアフターサポート体制も重視したほうがよいでしょう。

仲介手数料ゼロで直接取引できる業者の選び方

仲介手数料を支払わずにリースバックを利用するには、直接買取の業者を選ぶとよいでしょう。自社で物件を買い取るため、仲介手数料が発生しません。

業者選びでは、企業の資金力や実績を確認することが重要です。特に上場企業や大手グループ企業は安定性があり安心できます。また、査定額の算出方法や家賃設定の透明性も確認しましょう。複数社に見積もりを依頼して比較することで、最適な条件が見つかります。

ただし、直接買取でも「事務手数料」として売却価格の3％～5%を請求される場合があるため、契約前に全ての費用を明確にしてもらうことが大切です。

契約前に必ず確認したい隠れコストと回避策

リースバック契約には見落としがちな隠れコストが存在します。特に注意したいのは、鑑定評価費用や測量手続きの事務手数料です。これらの費用は通常の不動産売買では発生しない、もしくは価格に含まれることがほとんどですが、リースバックでは別途請求されることがあります。

また、修繕費用の負担範囲も要注意点です。一般的な賃貸借契約と異なり、リースバックでは借主負担が広くなる傾向があります。

このようなトラブルを避けるには、契約前に複数の業者に相見積もりを取り、鑑定や測量の必要性と費用を確認することが重要です。修繕費用の負担範囲や将来的な賃料改定の可能性、買い戻し条件についても契約書に明記してもらうことで、将来のトラブルを未然に防げます。

まとめ

リースバック取引では、直接買取の場合は仲介手数料が発生せず、仲介業者が介入する場合のみ手数料が必要です。他にも、印紙税や抵当権抹消費用、賃貸借契約に伴う敷金・礼金、各種保険料、譲渡所得税や住宅ローン控除への影響も考慮に入れる必要があります。費用を節約するには、複数業者から見積もりを取得し、比較することが大切です。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける