リースバックで売却益が出た時の譲渡所得税はいくら？

リースバックとは、資金を調達するための仕組みです。所有している資産を一度売却することで資金を得ることができます。売却益が出た場合、どの程度の税金がかかるのでしょうか。また、売却損が出た場合はどうなるのでしょうか。 今回は、リースバックで得た収益に対して税金はどの程度かかるのかについて解説していきます。

＼リースバックのご相談はこちら！／

【無料】電話で相談する 【無料】0120-469-543

【無料】フォームで問合せする

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックの仕組みと流れを理解する

まずはリースバックの流れについて説明します。リースバックを検討する際は、どのリースバック業者に依頼するかを決めることから始めます。複数の業者に相談し、見積もりを出してもらったら、それらを比較することをお勧めします。
リースバック業者を決定したら、資産を査定してもらいます。査定内容に合意したら、契約を締結します。契約には「売買契約」と「賃貸借契約」の二種類があります。まずは売買契約を結び、その後に賃貸借契約を結びます。まずは売買契約を結び、家を売却します。次に、賃貸借契約を結びます。賃貸借契約とは、一度売却した家を賃貸として使い続けるという契約です。賃貸借契約を結んだ後は、賃貸料を支払って不動産を利用していくことになります。

関連記事 : 【完全解説！】リースバックの流れ〜契約締結から退去までのすべて〜

＼リースバックのご相談はこちら！／

【無料】電話で相談する 【無料】0120-469-543

【無料】フォームで問合せする

譲渡所得の基本：リースバックにおける重要な概念

このようにリースバックを行うことで資金を得ることができ、これが「収入金額」となります。リースバックを行うと税金がかかりますが、課税対象となるのは取得費ではなく、「売却益」に対して「譲渡所得税」が課せられます。

国税庁によれば、譲渡所得とは、以下のように定義づけられます。

「譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。
ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。」

譲渡所得は次のように求められます。

「収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用） – 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額」

まずは課税対象となる金額の決まり方について理解するために、収入金額 、取得費、譲渡費用、特別控除額の決まり方をそれぞれ見ていきましょう。

＼リースバックのご相談はこちら！／

【無料】電話で相談する 【無料】0120-469-543

【無料】フォームで問合せする

リースバックでの収入金額の算出方法

リースバックにおける収入金額とは、家を売却することで受け取る売却価格のことを指します収入金額は査定結果によって決まります。

仮査定

まず、仮査定が行われます。仮査定は無料で依頼できます。仮査定を通じて、家の売買価格と家賃を知ることができます。氏名、住所、年齢などの基本情報と物件情報が分かれば、仮査定を行うことができます。この段階は「机上査定」と呼ばれ、現地調査は行われません。そのため、仮査定には時間がかかりません。最短で1〜2日以内におおよその自宅の売却価格と売却後の家賃がわかり、電話やメールで通知されます。このスピード感は、リースバックの大きなメリットの一つです。
仮査定の結果に納得し、リースバックを検討する場合は、本査定に進むことができます。もし仮査定の結果に納得できなかった場合や、他の業者に依頼したい場合は、ここで手続きを終了します。

本査定

仮査定の結果に納得した場合は、次に本査定を行います。仮査定は現地に行かずに行う査定でしたが、本査定は現地調査が行われます。仮査定ではわからなかった結果が判明することもあります。仮査定の結果はあくまでも概算であるため、本査定の結果とはズレが生じることがあります。本査定を依頼した結果、全く違う売買価格や家賃を再提示される可能性もあるので注意しましょう。

売却価格に影響を与えるもの

売却価格には築年数、物件の状態、市場での需要、貸借期間、家賃負担によって影響を受けます。売却したときにすぐに買い手がつきそうな優良物件であると高く買い取ってもらうことができます。しかし、売却価格は家賃と連動しており、家賃負担を少なく抑えたいために売却価格をあえて低く設定してもらうケースもあります。
買取価格の相場はだいたい市場価値の7割から9割ほどです。売却価格が市場価格より低くなることが多いのは、不動産業者は物件を売り手以外に貸すことができないからです。リースバックではこれまでと同じ人が物件を利用し続けることになります。それはつまり、物件の価格が下落するリスクを長期間抱えるということなのです。不動産業者にとっては自由に売買、貸借した方が利益を生み出すことができます。不動産業者はそのような制約を抱えることになるので、買取価格は少し低く設定されるのです。

＼リースバックのご相談はこちら！／

【無料】電話で相談する 【無料】0120-469-543

【無料】フォームで問合せする

取得費の算出基準

国税庁によると、取得費とは

「取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。」

という費用です。リースバックの場合には登録免許税、不動産取得税、印紙税などがこれにあたります。
登録免許税とは、登記情報を変更するときにかかる税金です。不動産を売買すると、住所や家の名義が変わります。そのため登記の情報を変更する必要があるのです。さらに、家を購入するときに住宅ローンを組んで抵当権がついたのであればそれも登記に載るし、住宅ローンを完済して抵当権が外れた場合は登記上でも抵当権を抹消します。その手続きをするために登録免許税が必要になるのです。これらの手続きは法務局で行います。登録免許税は不動産一件に対して1,000円がかかります。
また、印紙税とは、さまざまな契約書を作成するときにかかる税金です。リースバックでも印紙税が課されます。印紙税の金額は家の売却価格によって異なり、売却価格が高ければ印紙税も高くなります。印紙税は一般的に5,000円〜30,000円くらいかかります。具体的には、売却価格が1,000万円〜5,000万円であった場合は印紙税は1万円かかります。

＼リースバックのご相談はこちら！／

【無料】電話で相談する 【無料】0120-469-543

【無料】フォームで問合せする

譲渡費用の詳細

また、譲渡費用とは、

• （1）土地や建物を売るために支払った仲介手数料
• （2）印紙税で売主が負担したもの
• （3）貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
• （4）土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
• （5）既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
  これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
• （6）借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

という費用です。リースバックの仲介手数料は売却額の3％+ 6万円がかかります。しかし、不動産業者が仲介役ではなく、直接買い取る場合は仲介手数料がかかりません。また、不動産業者によっては仲介手数料を最初から無料にしている場合もあります。

＼リースバックのご相談はこちら！／

【無料】電話で相談する 【無料】0120-469-543

【無料】フォームで問合せする

特別控除額を活用する方法

土地や建物を譲渡したときには特別控除が適応されることがあります。リースバックでもこれが適応されます。
リースバックでは、「3000万控除」という特別控除があります。マイホームを売却するときに、売却価格が3000万円以下であると譲渡所得税がかからなくなるのです。 しかしこの節税方法を利用するためには条件があり、売買する相手が親子関係にあると3000万控除は適応できません。売り手と買い手が親子関係や夫婦の関係でないことが条件になっているのです。また、3000万控除は自分で確定申告の手続きをしないと適応されないので、注意が必要です。

＼リースバックのご相談はこちら！／

【無料】電話で相談する 【無料】0120-469-543

【無料】フォームで問合せする

譲渡費用の詳細

リースバックをしたときに家の売却価格が購入価格を上回る場合、譲渡所得税が発生します。「譲渡所得税」とは住民税と所得税の総称です。譲渡所得税が課されるのは

「収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用） – 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額」

という式で出される課税譲渡所得金額に対してです。
譲渡所得税は物件を何年間所有していたかによって変わります。5年以上所有していた場合は長期譲渡所得として所得税が15％、住民税が5％かかります。5年以下の場合は短期譲渡所得として所得税が30％、住民税が9％かかります。

しかし、実際のところは先ほどの「3000万控除」という特例のおかげで譲渡所得税はかからないことが多いです。リースバックでは売却価格が3000万円を超えることは少ないのです。つまり、リースバックでマイホームを売却する場合は譲渡益課税は実質のところかからないことが多いです。

＼リースバックのご相談はこちら！／

【無料】電話で相談する 【無料】0120-469-543

【無料】フォームで問合せする

売却損が出た場合の対処法

リースバックでは、家を売却することで売却損を得ることがあります。その場合は、その損失分を所得から繰越控除することができます。
例えば、年収が250万円の人が1,000万円の不動産を500万円で売却したとします。その場合、1,000万円―500万円で500万円分の損失が出ます。そのとき損失は2年分の収入に等しいので、2年分の収入がなかったことにしてもらえるのです。それによってさまざまな税金を非課税にすることができます。しかし、この繰越は譲渡後３年間までとなっており、繰越控除のためにも確定申告の手続きが必要になります。

関連記事 : リースバックの罠とは？注意すべき7つのリスク

＼リースバックのご相談はこちら！／

【無料】電話で相談する 【無料】0120-469-543

【無料】フォームで問合せする

まとめ：リースバックでの売却益と税金の理解

今回は、リースバックで得た収益に対して税金はどの程度かかるのかについて説明してきました。
まず課税対象となる金額は「収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用） – 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額」という式で求められます。売却予定の不動産を何年所有していたかによってそれぞれ譲渡益課税がかかるのですが、リースバックでマイホームを売却した場合は3000万控除のおかげで譲渡益課税はかからないことが多いです。
リースバックをしたときにかかる税金に関してはこちらも参考にしてください。

⇒ 【リースバックの税効果】リースバックは税的に得？節税の仕方とは？

【参照】
国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
国税庁「譲渡費用となるもの(土地や建物を譲渡したとき)」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm
国税庁「取得費となるもの」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける