リースバックは金利上昇時の得策？仕組みと費用を解説

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックはどのような場面で利用されるのでしょうか？

「生活費が必要になったとき」、「入院費用に当てたいとき」、「相続対策をしたいとき」などさまざまケースがあるでしょう。実は、金利が高いときはリースバックをした方がお得なのです。今回はその理由について説明していきます。

金利の種類とリースバックの金利について

金利とは、お金を借りた人が使用料として、借りた金額に対して上乗せして払う金額の割合のことです。金利には、「変動金利」、「固定金利」、「固定期間選択型」の3種類があります。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

変動金利とは？リースバックに与える影響

一つ目は「変動金利」です。変動金利とは、借入期間中に金利が変動するタイプのものです。金利は半年ごとに見直され、返済額は5年ごとに見直されます。景気が良いと金利が上がり、景気が悪いと金利は下がります。固定金利や固定期間選択型よりも金利が低いことが多く、返済額を抑えることができますが、金利が上昇した場合、利息が増加し、返済が長引く可能性があります。

変動金利が向いているのは、例えば

• 金利が下がると予想されるとき
• 金利が上昇しても返済できる収入があるとき
• 金利が上昇しても返済できるくらいしか借入額が残っていないとき
• 金利が上昇していないときに短期のローンを組む場合
• 当面の返済額を低く抑えたい

という場合は変動金利が向いています。金融機関によって異なりますが、変動金利型の住宅ローン金利は、0.375％〜0.650％になります。

「固定金利」

二つ目は「固定金利」です。こちらは借入期間中には金利が変動せず、固定されているタイプです。固定金利にもいくつか種類があり、借入期間中にはずっと金利が変わらないものと、途中で金利が変更される「段階金利」というものがあります。固定金利は変動金利に比べて金利が高く、返済額を抑えるのが難しいことがあります。しかし、金利が変わらないため、借入時に金利を含めた返済総額を把握でき、資金計画を立てやすいというメリットがあります。

• 金利が上昇すると予想されているとき
• 金利が上昇したら返済できないくらいに借入れているとき
• 金利が上昇しているときに短期のローンを組む場合

固定金利とリースバックの関係

三つ目は「固定期間選択金利」です。これは、借入者が選択した期間中のみ金利が固定されるタイプの金利です。その期間には2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年などがあり、これが短いほど金利は低くて済みます。期間終了後は、次の金利タイプを変動金利や別の固定期間選択型から選ぶことができます。

リースバックとは？金利や利率のポイントを解説

リースバックは、急にまとまった資金が必要になった際に利用できる仕組みです。その概要は、持ち家を売却することでその売却代金を手にすることができるという仕組みなのです。
しかしこれではただの売却と同じです。売却との違いは、リースバックでは家を売却した後に賃貸借契約を結ぶという点です。売却後、家は賃貸物件として利用されるため、家賃の支払いが必要となります。

リースバックを利用する理由とタイミング

リースバックは次のような場合におすすめです。

急な資金需要と金利高時

進学、失業、入院などのライフイベントが起こるときには急に資金が必要になることがあります。リースバックはそのようなときに役立ちます。

老後資金とリースバックの利率の影響

高齢化社会が進む日本では、老後の生活に不安を抱える人が増えており、老後の資金準備としてリースバックを利用する人も増えています。老後のためにリースバックをする事例には例えば、「老人ホームに入ることに備えて」、「余暇を充実させたいから」といった理由があります。

相続対策で金利を有利に活用

相続時にリースバックを利用すると、家を現金化でき、均等に分割して相続が可能になります。そうすれば子供が複数人いても揉めることなく財産分与をすることができます。

高金利の状況でリースバックを利用するメリット

このように、リースバックをするにはさまざまな理由があるからなのです。さらに、住宅ローンの金利が高いならリースバックをするとお得です。 例えば、ローン残高が800万円、買取価格が1,000万円、月々の住宅ローン支払いが8万円、期待利回りが8％の場合を考えてみます。
この場合、「月々の賃料＝買取価格×期待利回り／12カ月」というリースバックの家賃を決める式を使うと、一ヶ月あたりの家賃は「1,100万円×8％÷12＝約73,000円」になります。
つまり、住宅ローンの支払いが月々8万円の場合、リースバック後の家賃は月々73,000円となり、負担が軽減されます。このように、リースバック後の家賃の方が月々の支払いは減少するのです。
さらに、金利が高い場合には家賃負担は8万円を超えることになり、家賃負担と住宅ローンの差はますます開いていきます。つまり金利が高ければ高いほどリースバックをした方が特になるのです。毎月の支払い負担が減れば、住宅ローンに追われていた頃よりも少し豊かな生活を送れます。さらに精神的にも余裕が出てきます。金利が高い場合はリースバックを検討してみると良いでしょう。

リースバックでローン返済と金利負担軽減

リースバックを利用すると、金利に関わらず住宅ローンを完済できます。家を売却した代金を残債の返済に充てることができるためです。残債が売却価格を下回るという「アンダーローン」の状態になった場合には、家をリースバックすれば得た売却代金で住宅ローンを完済することができます。

リースバックにかかる費用と金利負担の違い

リースバックは金利が高いときに行うと得だということがわかりました。リースバックを利用する際にかかる費用について、詳しく見ていきましょう。

売買にかかる費用と金利影響

売買契約時にかかる費用には以下のものがあります。

• 印紙税
• 登記変更費用
• 抵当権抹消費用
• 事務手数料
• 仲介手数料
• 譲渡益課税

印紙税

印紙税とは、契約書に課される税金です。その費用は家の売却価格によって異なります。つまり、売却価格が高ければ印紙税も高くなるのです。リースバックの場合は一般的に5,000円〜30,000円くらいかかることが多いです。例えば、売却価格が1,000万円〜5,000万円であった場合は、印紙税は1万円かかることになります。

登記変更費用

リースバックでは登記変更税とそれに伴う司法書士報酬が必要となります。登記変更とは、リースバックによって所有権が移行したことを申請するための手続きです。こちらも家の売却価格によって決まります。また、登記変更のためには司法書士に依頼することになるため、司法書士報酬もかかります。司法書士報酬にはだいたい2万円〜5万円がかかります。

抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている場合、抵当権が家に付いているため、その抹消が必要です。抵当権とは、「万が一、住宅ローンを返済できなくなった場合に、債権者が担保とした資産を売却することで弁済を受ける」という債権者側の権利です。この抵当権がついているとリースバックをすることができません。そのため、抵当権抹消費用を支払って抵当権を外す必要があります。
抵当権抹消費用は戸建であれば登録免許税が2,000円〜4,000円ほどかかり、さらに司法書士報酬が15,000円〜30,000円くらい必要になります。

仲介手数料

仲介手数料としては売却額の3％+ 6万円がかかります。しかし、不動産業者が仲介役ではなく、直接買い取る場合は仲介手数料がかかりません。また、不動産業者によっては仲介手数料を最初から無料にしている場合もあります。

事務手数料

手続きのための事務手数料がかかる場合もあります。しかし、仲介手数料がかかる場合、そちらのみになることが多いです。費用としては、仲介手数料と同じくらいになります。

譲渡益課税

家の売却価格が購入価格を上回る場合、譲渡益課税というものがかかります。譲渡所得として所得税と住民税がかかることになります。しかし、特例があり、売却益が3000万円以下であると譲渡所得に税金はかからなくなります。つまり、リースバックでは譲渡益課税は実質のところかからないことが多いです。

賃貸契約時の金利関連費用

賃貸借契約に際しては

• 敷金、敷金（家賃1ヶ月分）
• 保証料
• 家賃保証料（家賃1ヶ月分）
• 火災保険料
• 家財保険料（年間1万円前後）

といった費用がかかります。

敷金、礼金

まず、敷金、礼金がかかる場合があります。費用はだいたい家賃の1〜2ヶ月分にあたります。しかし、リースバックでは敷金、礼金はかからないケースもあります。もし敷金・礼金代を支払いたくない場合は。敷金・礼金を無料としている不動産業者に依頼すると良いでしょう。

家賃保証料

家賃保証料とは、万が一家賃を滞納してしまった場合に備えて、保証会社に支払っておくものです。保証料を支払うことで、もしものときには保証会社が家賃を立て替えてくれるのです。家賃保証料の費用は家賃の0.3〜1か月分にあたります。

火災保険料

リースバックでは、自宅が災害にあったときなどに備えて火災保険に加入します。家に対してかける保険は家の所有者である不動産業者が負担するため、利用者には費用はかかりません。しかし、家財保険や借家人賠償責任保険は利用者の負担となります。火災保険料にはだいたい2万円〜5万円ほどかかります。しかし、不動産業者によっては家に対してかける保険のみならず、家財保険の分も負担してくれる業者もあります。火災保険をどこまで負担してもらえるのかが気になった場合は、実際に不動産業者に問い合わせてみましょう。

事務手数料

賃貸契約に際しても事務手数料が発生する場合があります。その費用は家賃にして約0〜1か月分になります。

リースバックでは、契約までにこのような費用がかかります。これらは家を売却した際に売却代金から差し引かれることになります。そのため、これらの費用に充てる資金を別に用意する必要はありません。もし手元に資金がなくてもリースバックをすることはできるのです。

まとめ：リースバックと金利の関係を理解し、賢く活用する

今回はリースバックと金利について説明してきました。金利が高いとリースバックをした方がお得です。それは、金利が上昇してしまうと住宅ローンの支払い総額が増えてしまうからです。そこでリースバックをすると、月々の支払額を減らすことができ、生活に余裕が出てきます。
ローンの支払いに困ったら、リースバックを検討してみましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける